Un pacto para vivir

Casi todas las grandes ciudades del mundo enfrentan una crisis de vivienda, aunque la excepcionalidad argentina suma problemas adicionales. ¿Por qué cuesta tanto alquilar? Mitos y verdades en torno a posibles soluciones.

“En noviembre se nos venció el contrato y todavía no encontramos dónde mudarnos”. “Vimos un departamento por la calle Arcos, estaba repleto de cucarachas muertas en toda la unidad, ni se preocupan en limpiarlo”. “No sé adónde vamos a vivir en el futuro”. Las historias de inquilinos en las grandes ciudades argentinas ya superan la bronca, rozan la desesperación.

Frente a este drama cotidiano, los argumentos que escuchamos o leemos en los medios pueden clasificarse en dos grandes grupos.

  • Uno: discursos sectoriales que abogan por la completa eliminación de cualquier regulación a niveles que no se observan en ningún país mínimamente desarrollado o ciudad donde el mercado de alquileres funcione razonablemente bien.
  • Dos: lecturas militantes donde se reclama por “controles de precios” o el endurecimiento regulatorio, ignorando evidencia pasada y presente sobre sus efectos contrarios a lo buscado en términos de retracción de oferta y aumento de valores de alquiler.

Mientras continúa este pedaleo hacia la nada, la oferta de departamentos en venta cayó un 25% interanual y la oferta de alquileres se redujo en un 15%. Se dice que en una crisis todos tienen razón, pero si lo que uno busca son soluciones la tarea de la hora es mejorar el nivel del debate.

‘El gobierno tiene que regular más’

En el corazón del pueblo progresista late la sensación de que la raíz del problema es que el gobierno no controla lo suficiente. Pero esta mirada parte de un diagnóstico equivocado, por lo que abrazarse a ella solo promete nuevas decepciones.

En primer lugar, parecen poco productivas las acusaciones contra la “especulación” y la “avaricia” de los propietarios. Creo que todos podemos coincidir en que hace doce años -por decir algo- el mercado de alquileres funcionaba razonablemente mejor que ahora. ¿Esto quiere decir que el sector rentista de repente se convirtió en avaro?

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En todo caso convendría preguntarnos qué hacía que funcionara mejor en ese entonces, y allí vamos a encontrar una relación más razonable entre dólares y pesos (entre el valor del activo en la moneda en la que se cotiza y el precio al que luego se lo alquila), la ausencia de un cepo cambiario y niveles inflacionarios no sólo más bajos sino también más predecibles: en 2011 se estimaba una inflación del 20% que terminó siendo del 22,8; para este año, los economistas ya ni saben qué decir y proyectan cualquier número de tres cifras.

Ni hablar de las idas y vueltas con la tan anunciada reforma de la Ley de Alquileres, terminada de aprobar en plena pandemia por legisladores de Juntos por el Cambio y del Frente de Todos que hoy se muestran arrepentidos con la decisión. El gobierno de Alberto Fernández ya anunció dos veces su intención de modificar o derogar la norma. Estas promesas quedaron en la nada, pero cada vez que circularon terminaron causando la suspensión de la firma de nuevos contratos.

Todo esto, sumado a la endeblez macroeconómica, genera incertidumbre. Y esa incertidumbre es la madre de todos los contratos abusivos.

‘La culpa es toda de la ley’

Una aclaración sobre la 27.551. Si bien tuvo el mal tino de enganchar aumentos en un momento catastrófico (en el que los “acuerdos entre privados” probablemente hubieran derivado en incrementos menores), la norma no puede ser acusada de todos los dramas que sufre el sector.

Algunos de los aspectos contemplados en la ley, como que el depósito se indexe con el valor del alquiler (o la normativa de CABA que establece que la comisión inmobiliaria esté a cargo del propietario), contribuyen a contratos más justos y deberían formar parte de cualquier escenario normativo futuro (podríamos sumar aquí la obligación de registrar los alquileres ante la AFIP, como corresponde a todo marco formal que se precie de tal). Reconociendo una desigualdad de base entre las partes, pisos como estos ayudan a ordenar el sistema. Aquellos que abogan por la derogación sin más corren el riesgo -o tienen la intención- de tirar el bebé con el agua sucia.

Yendo al espinoso tema de los precios, la evidencia sugiere correlación más no necesariamente causalidad entre el momento de la aprobación de la ley y el fuerte aumento nominal de los alquileres.

“Es algo pronto para decir que todo el aumento en precios se debe a la ley. Veníamos de una devaluación y en el medio ocurrió una pandemia, lo que generó un cambio de precios relativos”, me dijo Cynthia Goytía, directora del Centro de Investigación en Política Urbana y Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella, cuando la consulté por este tema en 2021.

Goytía también explicó que la falta de crédito hipotecario obligó a más hogares a solucionar su necesidad de vivienda en el mercado de alquiler, lo cual -esperablemente- presionó sobre el mercado existente.

Nicolás Segal y Ariel Lieutier, economistas del Instituto de Trabajo y Economía, explicaron en Cenital que los fuertes aumentos fueron el resultado “tanto de causas de corto plazo (inflación, atraso de alquileres luego de su congelamiento por la pandemia) como de largo plazo (dinámica de valuaciones inmobiliarias desacoplada del nivel de salarios)”.

Es decir que a la hora de señalar en qué momento todo se empezó a desvirtuar entran a jugar variables de fines del gobierno de Macri y principios del de Fernández, como la doble devaluación de 2018/19 -momento en el que desaparece nuevamente el crédito hipotecario en Argentina y se produce el desenganche definitivo entre el número de propiedades en alquiler y en venta- y el congelamiento de alquileres más prohibición de desalojos, dos medidas de emergencia que generaron atrasos que los propietarios buscaron compensar no bien tuvieron la oportunidad.

El desenganche definitivo entre el número de propiedades en alquiler y en venta ya se había producido luego de la doble devaluación de 2018/19. Soledad Balayan / Maure Propiedades.

Dicho esto, Segal y Lieutier reconocen que a partir de la nueva ley “si el propietario del inmueble se considera afectado por la actualización del índice, puede retirar su propiedad del mercado al vencimiento del contrato y luego realizar una oferta a mayor precio” (o prorrogar contratos previos con las obligaciones de la ley anterior), anticipando una serie de problemas que la norma, por su propio diseño, no puede resolver.

PxQ

La fórmula de indexación establecida en 2020 combina inflación y salarios. Y dado que llevamos varios años de salarios deprimidos, cualquier propietario que en este contexto comprometa una unidad a 36 meses (y tres años en Argentina hoy son una eternidad) va a buscar cubrirse con un precio inicial elevado. Lo mismo va a pasar ahora que finalizan los primeros contratos trianuales firmados con la nueva ley.

Este dilema no tiene solución por vía del voluntarismo. Aquellos que proponen “regular el valor inicial” omiten explicar cómo se haría y qué esperan que suceda. ¿De qué manera se controlaría este valor inicial? ¿Según un precio de referencia, barrio por barrio para todo el país? Ahora que la inflación araña el ocho por ciento mensual, ¿se piensa actualizar semanalmente? ¿Habrá fiscalizadores en cada inmobiliaria? ¿Qué se supone que va a pasar con el inquilino que “denuncie” un contrato no realizado dentro de la nueva ley?

El encadenamiento lógico de estas preguntas conduce a un callejón sin salida y debería terminar por confirmar que el mercado de alquileres sigue siendo, hasta nuevo aviso, un mercado. La manera de generar cambios en las conductas de los actores privados pasa más por incentivos o desincentivos que por prohibiciones, las cuales tarde o temprano acaban siendo puenteadas o terminan generando efectos contrarios a los buscados.

Al que me venga a decir que Berlín votó expropiar 240.000 viviendas –referéndum no vinculante que nunca se llevó a cabo por falta de decisión política de la alianza gobernante- le pregunto dónde está el hedge fund con 113.000 unidades en CABA, cuál es nuestro Deutsche Wohnen. Al que me señale que tal o cual ciudad europea efectivamente reguló el valor de los alquileres, le pregunto cuál fue su última cifra de inflación interanual.

Sugerir que trasplantando cierta medida puntual de un país verde oscuro en el Índice de Desarrollo Humano esto se soluciona en un periquete solo envalentona a los oponentes a cualquier regulación, que esperan este tipo de consignas altisonantes para contraponer la simple receta del laissez faire.

Una vez más: la ley no está para bajar los precios de los alquileres. Los valores de locación están siendo tensionados por un incremento dramático de los precios en todos los niveles -imagínense que hasta los Precios Justos, regulados por el gobierno, se actualizan mes a mes- y las dificultades para hacerles frente tienen que ver con el nivel de los salarios que, incluso en su variante registrada, perdieron 23 puntos de poder adquisitivo en los últimos siete años, según las cifras que me acerca Luis Campos del Observatorio del Derecho Social de la CTA.

Tampoco puede ignorarse el creciente fenómeno de turistificación, vinculado a lo barato que estamos en dólares blue y a tendencias pospandemia como los “nómades digitales” que eligen Buenos Aires -o San Martín de los Andes- por la gran calidad de vida que ofrece a aquellos con ingresos en moneda dura. El boom porteño de Airbnb es, por ahora, más marcado en el corredor norte, pero sin dudas presiona en barrios aledaños.

Cosa facciamo?

El elefante en el cuarto es la situación macroeconómica. No es posible un mercado de alquileres con inflación de tres dígitos y portales económicos con títulos en rojo y tamaño de fuente 72. Punto. Pero la situación de la vivienda se encuentra en un atolladero tan grande que la respuesta no puede ser no hacer nada. En el largo plazo estaremos todos muertos.

¿Y entonces?

Para empezar, hay todo un capítulo de la ley sancionada hace casi tres años referido al alquiler social que nunca fue implementado. Hoy figura como letra muerta en la página oficial del gobierno nacional, donde se encomienda a la Secretaría de Vivienda “la implementación de medidas para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler”. Entre estas medidas -dirigidas especialmente a adultos mayores y personas vulnerables- se preveía la creación de subsidios o créditos blandos para facilitar el acceso al alquiler y el diseño de mecanismos para ampliar la oferta de alquileres.

Ahí, sin tocar nada ni irnos a otros países, ya tenemos un comienzo.

“Desde mi punto de vista, había que centrarse más en el palo fundamental que es la producción de un parque de viviendas sociales. Es decir, de viviendas cuyo alquiler sea independiente del mercado y se adecúe de alguna manera a las posibilidades de los inquilinos. Aquí se llama vivienda pública. Pero no tiene que ser completamente pública ni tiene que ser pública la gestión. Es más, yo recomendaría una público-privada”.

Quien habla es Jesús Leal, asesor en temas urbanos en diferentes gobiernos del Partido Socialista (PSOE) y del Partido Popular (PP) de España. Este cartagenero veterano, insospechado de izquierdista, desconfía de las políticas de “encontrar viviendas vacías y ponerles un impuesto”, pero aún así cree que hay un rol del Estado como promotor de esquemas de vivienda pública.

A la fecha son varias las ciudades españolas que cuentan con programas así. Madrid cuenta con un parque de viviendas de emergencia social al que pueden aplicar personas vulnerables o familias con ingresos de hasta 2100 euros mensuales, mientras que la ciudad de Barcelona pone a disposición una batería de ayudas -ya sea prestaciones o subvenciones- para hacer frente al pago de la renta.

No es únicamente un lujo europeo. En Colombia, el gobierno ofrece desde 2015 un subsidio a los alquileres para hogares con ingresos inferiores a los 2 salarios mínimos (unos 520 dólares). Ese programa, conocido como Arriendo Social, permite cubrir un porcentaje del alquiler, pero además le suma -para las viviendas de interés social- una opción a compra al finalizar el contrato.

El caso de Uruguay merece un análisis más detallado. El país tiene, desde 2011, una Ley de Vivienda Promovida que ofrece exenciones impositivas para fomentar la construcción de vivienda nueva en determinadas zonas de la ciudad.

“Antes, la construcción se concentraba en la faja costera, así que uno de los objetivos de la ley fue revitalizar ciertas zonas de la ciudad y generar los incentivos para que esa inversión se fuera corriendo de zona. Otro objetivo fue mejorar el acceso a vivienda de mejor calidad para los hogares de ingresos medios”, me cuenta desde Montevideo la economista Lucía Vázquez.

Lo primero se logró, asegura Vázquez, ya que fue notoria la renovación y mejora de algunas áreas de la ciudad que volvieron a ser atractivas. Sobre lo segundo, los efectos no son tan claros. A pesar de la política oficial y de las exenciones a la renta obtenidas por los inversores, los alquileres en la capital uruguaya en los últimos diez años vinieron evolucionando por encima de los ingresos.

“Creo que si bien la medida fue muy buena en cuanto la renovación del stock de vivienda y a la mejora visible de ciertos barrios, a la hora de hablar de los efectos sobre el precio del alquiler y sobre el acceso de determinados sectores de la población a estas viviendas podría pensarse que el impacto buscado no se logró”, dice la economista.

Lo cierto es que si bien abundan las experiencias de las cuales aprender, la política de alquiler social jamás fue explorada por estos lares. Mientras gobiernos de un signo político se desprenden de terrenos fiscales en los que se construyen torres de categoría, autoridades del otro frente siguen apostando al modelo de propietarios llave en mano por más que las cifras de beneficiarios sean risibles frente a la escala del problema.

O la casa propia o nada, sin nada en el medio.

Los residentes ahora compiten por la vivienda con personas de mayor nivel adquisitivo, como turistas o nómades digitales.


Meter el tema en el debate

“Las políticas de vivienda en alquiler deben ser un complemento, no un sustituto, a la vivienda en propiedad, y convertirse en parte de la solución a los problemas que aún aquejan a la región”, sostuvo un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) con sugerencias de política pública para América Latina.

Elisa Rocca, directora de Vivienda Asequible del Instituto de Vivienda de la Ciudad o IVC, recogió el guante en una entrevista reciente en Radio Con Vos. “Venimos también con un diálogo en ese sentido, buscando que las desarrolladoras no construyan solo para la venta. Hoy te contestan que no les dan los números. Estamos trabajando para ver de qué manera podemos ir hacia ese camino.”

El BID reconoce que las dos razones que explican la falta de interés del sector privado en consolidar una oferta de alquiler social son la complejidad de administrar este tipo de operaciones y la falta de financiamiento específico para una actividad donde tanto el riesgo como el período de maduración de la inversión pueden llegar a ser muy altos.

Pero ahí entra en escena otro actor subutilizado: las cooperativas de vivienda. “El sector cooperativo es cada vez más importante en la producción y operación de la vivienda en alquiler, especialmente aquella destinada a los segmentos menos favorecidos de la demanda”, agrega el BID. Apoyar a cooperativas con capacitaciones e incentivos financieros puede contribuir a desarrollar la oferta, ya que este tipo de organizaciones cuentan con el know how necesario y la potencialidad de alcanzar economías de escala que garanticen operaciones más eficientes.

Este tipo de soluciones mancomunadas son lo opuesto al voluntarismo, y la prueba es que allí donde se implementaron funcionan razonablemente bien.

El año pasado estuve en la ciudad de Hamburgo (con la mía, contribuyente) y tuve la posibilidad de recorrer HafenCity, un nuevo barrio ubicado en una antigua zona portuaria. Ahí había grandes edificios de ladrillo rojo con residencias de lujo vendidas a 8.000 euros el metro cuadrado al lado de construcciones similares con unidades de dos ambientes que se alquilan a 330 euros por mes. En la misma cuadra. ¿El modelo? El Estado le vende ese codiciado terreno al desarrollador privado o a las cooperativas, pero los obliga a ofrecer una serie de unidades a alquileres por debajo del precio de mercado.

La clave está en el tipo de contraprestación que se le pide al desarrollador, me explicó Guillermo Jajamovich, investigador adjunto del Conicet: “La clásica es exigir espacios verdes o que las autoridades soliciten a cambio desarrollos en zonas más desfavorecidas de la ciudad. Pero existe otro mecanismo, que casi no está ensayado en Latinoamérica, y es que se exija un destino social dentro del propio perímetro incorporando vivienda accesible”.

Este esquema, conocido como zonificación inclusiva, es el otro gran ausente del debate en torno a la vivienda.

Podemos discutir hasta la noche qué porcentaje del problema podría comenzar a solucionarse si el país estabiliza su economía, levanta progresivamente sus restricciones cambiarias y propicia el regreso del crédito hipotecario (my guess: bastante). Pero incluso en el escenario más optimista esto va a tomar tiempo, lo que obliga a los gobiernos a desplegar ya mismo soluciones creativas, más ambiciosas, basadas en evidencia.

Soy magíster en Economía Urbana por la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) con especialización en Ciencia de Datos. Creo que es posible hacer un periodismo de temas urbanos que vaya más allá de las gacetillas o las miradas vecinalistas. Mis dos pasiones son el cine y las ciudades.