Nueve preguntas sobre Airbnb

El boom de los alquileres temporarios y sus efectos sobre el acceso a la vivienda.

Hola, ¿cómo estás? Espero que bien. Marzo, otra vez. Entramos en la que, para mí, es la mejor época del año. La que te permite estar suelto de ropa y a la vez no morir de calor.

Hoy me voy a repetir. En uno de los primeros correos que te escribí allá por 2019 (quizás a vos todavía no te llegaban) te conté sobre el fenómeno de la plataforma de alquiler temporario Airbnb (Airbed and Breakfast) y sus riesgos, a propósito de un estudio que había hecho el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM). En ese momento los alquileres turísticos a través de plataformas no eran tan habituales en Argentina, y el debate sobre las tensiones que podía generar en el acceso a la vivienda transcurría en latitudes lejanas a la nuestra.

Ahora la cosa cambió. Airbnb está entre nosotros, hay más datos y más debate y por eso quiero que hablemos de nuevo del tema. Te propongo un recorrido por las preguntas que más escuché acerca de esto.

¿No es un fenómeno de ciudades del “primer mundo”?

Desde su creación en 2008, la plataforma de alquiler turístico Airbnb se popularizó muy rápido. Primero en las ciudades más grandes de Estados Unidos y después en Europa, pero un poco más tarde penetraría en Sudamérica. Su desembarco y expansión definitiva fue probablemente la Copa del Mundo de Brasil en 2014 y los Juegos Olímpicos de 2016, en Río de Janeiro.

Para 2019, como indica el estudio del CEM que te mencioné, la Ciudad de Buenos Aires (CABA) contaba con 15.655 publicaciones, de las cuales 11.848 (76%) eran viviendas completas. Pero la pandemia llegó y por razones obvias el ascenso se detuvo. En los últimos meses el crecimiento del alquiler turístico en CABA retomó su ritmo, pero con complejidades nuevas.

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Según datos de la página Inside Airbnb (una plataforma con datos abiertos recolectados mediante web scraping del sitio que cualquiera puede consultar y que en Argentina sólo tiene datos para el territorio porteño) el número de publicaciones hoy es de 20.085, de las cuales 17.823 (88,7%) son viviendas enteras. Ese número implica un crecimiento de más del 50% con respecto a 2019 si tomamos sólo las viviendas enteras, que es lo que más nos importa porque son las publicaciones que tienen mayor impacto en el mercado de alquileres a largo plazo. Como podés ver, la participación de viviendas completas aumentó considerablemente entre 2019 y hoy.

Si miramos los datos que incluyó Natalia Lerena Rongvaux en su artículo El submercado de alquileres temporarios a través de plataformas digitales. Airbnb en Ciudad de Buenos Aires, este crecimiento fue particularmente acelerado en los últimos seis meses ya que en marzo del 2022 había 13.974 propiedades enteras ofertadas mediante esta plataforma en CABA. Es decir que en menos de un año aumentó la oferta casi un 30%.

Pero, ¿esto es poco o mucho? Para ponerlo en contexto, si consultamos Inside Airbnb para Madrid -una capital con una población similar a la de CABA y no exclusivamente turística- nos encontramos con 13.251 publicaciones de viviendas enteras, bastantes menos que las 17.823 porteñas. Sin embargo, la capital española tiene en su oferta un porcentaje mucho mayor de cuartos privados ofrecidos (34%). Esto se puede deber a dos razones: los alquileres en Madrid son más caros, lo que probablemente hace que muchos usuarios usen la plataforma para alquilar parte de su casa y llegar a pagar la renta y, por otro lado, cadenas de hoteles o similares incluyen en Airbnb sus habitaciones, una modalidad que la plataforma empezó a permitir para apaciguar su enemistad con las cadenas hoteleras.

¿Cuáles son los riesgos del alquiler temporario?

Airbnb existe desde 2008 cuando una incubadora de empresas decidió financiar la startup que les había presentado el neoyorquino Brian Chesky junto a sus compañeros de casa Joe Gebbia y Nathan Blecharczyk. El mito fundacional cuenta que Blecharczyk tuvo que dejar su habitación de la casa compartida en la ciudad de San Francisco cuando el propietario en la que vivían los tres co-fundadores decidió subirles el alquiler un 25%. Como Chesky y Gebbia no llegaban a pagar el nuevo monto decidieron comprar unos colchones inflables (airbeds) y aprovechar la habitación vacía que había dejado su compañero y la oportunidad por un evento masivo de diseño industrial que había dejado a los hoteles sin disponibilidad. La historia te la imaginás: el crecimiento de la plataforma fue meteórico, en cuestión de meses ya tenía 10.000 usuarios y una década más tarde fue cotizada en 30.000 millones de dólares.

Para ese momento la modalidad “de origen” de Airbnb había sido desplazada por el alquiler de departamentos o casas enteras y las tensiones con el mercado tradicional de alquileres era cada vez más evidente porque un número creciente de departamentos se volcaban al alquiler temporario.

Es que igual que con Uber, Airbnb y los alquileres temporarios tienen una doble dimensión. Por un lado está la regulación de la actividad económica donde el “enemigo” de Uber son los taxis y el de Airbnb son los hoteles, ya que la economía de plataformas genera un escenario más desregulado (en materia de impuestos, habilitaciones, regulaciones laborales, etc.) en el que las empresas de la economía tradicional no pueden competir.

Por otro lado está la dimensión urbana, donde el “enemigo” de Uber son los problemas de tránsito por el incremento de autos en la calle y en el caso de Airbnb, los problemas para satisfacer el derecho humano a una vivienda digna para las personas que viven en las ciudades. Este último es el debate que hoy ya se instaló a nivel mundial y que va de la mano de otro fenómeno que es la turistificación de barrios que, ante la llegada masiva de turistas, se vuelven más caros (no sólo el alquiler sino los bienes y servicios del lugar) y provocan expulsión de población local.

Si volvemos al caso puntual de CABA, vemos que durante 2022 cayó un 30% la oferta de viviendas en alquiler (el mismo porcentaje que subió la oferta de viviendas completas en Airbnb), según un relevamiento del gobierno porteño hecho a partir de datos del sitio Argenprop. Además, ese mismo informe asegura que los alquileres aumentaron en ese mismo lapso entre un 85% y un 105% según el tamaño de la unidad. Es tan difícil endilgarle este aumento de precios y caída de oferta solamente al boom de los alquileres temporarios como negar que es una de sus causas.

Para muchos hogares alquilar una habitación o poner un colchón en el living podía significar una ayuda para pagar el alquiler u otros gastos, como lo fue para los fundadores. Chesky y sus amigos inventaron una plataforma ágil y rápida para hacer algo que muchísimas familias de sectores medios empobrecidos (o grupos de estudiantes) ya hacían desde bastante antes en muchísimas ciudades del mundo. Pero, paradójicamente, al expandirse la modalidad del alquiler temporario de casas enteras, Airbnb empezó a profundizar lo que causó en primera instancia que los fundadores tuvieran que recurrir a alquilar una de las habitaciones.

¿Es solo Airbnb?

Más allá del mito fundacional de la plataforma, que ya está en cientos de miles de ciudades alrededor del mundo, la idea de Chesky y compañía no era del todo original aunque sí fue la que mejor se había aplicado, algo que sucede con mucha frecuencia en el mundo de las aplicaciones. Por eso Airbnb a medida que fue creciendo se ocupó de comprar las empresas que le competían, algo que también sucede habitualmente. La empresa compró alrededor de 11 competidoras que ya funcionaban en otras grandes ciudades del mundo -la primera gran compra fue la inglesa Crashpadder durante los Juegos Olímpicos de Londres en 2012- para hacer pie internacionalmente.

Por eso hablamos mucho de una sola empresa, aunque por supuesto que hay más y los alquileres temporarios se publican muchas veces en varias plataformas a la vez. En Argentina las opciones por fuera de Airbnb son bien conocidas: desde Booking, una empresa más abocada al turismo, hasta Mercadolibre, pasando por aquellas que antes se dedicaban solamente al alquiler tradicional, como ZonaProp y ArgenProp. En esta última, por ejemplo, si se buscan departamentos para alquiler en Capital Federal se encuentran alrededor de 2.200 unidades, pero cuando se cambia el buscador a “alquiler temporario” los resultados suben a 4.900.

De todas formas, navegando estos sitios se puede concluir que tanto Airbnb como Booking apuntan principalmente al segmento turístico (alrededor de un tercio de las publicaciones son por menos de una semana) mientras que las demás plataformas oscilan entre los “nómades digitales”, que por lo general requieren estadías más largas, y un artilugio para gambetear los contratos de tres años y aumentos anuales que establece la Ley de Alquileres sancionada en 2020.

La modalidad sobre este último punto es bien conocida por quienes buscan dónde vivir últimamente en CABA. Las inmobiliarias ofrecen firmar varios contratos por tres meses (el plazo máximo para estar por fuera de la ley) con actualizaciones trimestrales en cada uno de ellos o por el mismo precio pero en dólares.

Según Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados de Buenos Aires, todas estas plataformas suman alrededor de 70.000 viviendas en alquiler temporario y hay plataformas en las que alrededor de la mitad de las publicaciones son temporarias. De todas formas, no es tan sencilla la cuenta ya que el mismo departamento puede estar publicado en varias plataformas a la vez.

Más allá de la exactitud del número, si se estima que hay alrededor de medio millón de viviendas inquilinas en territorio porteño, el número cercano de alquiler temporario estaría, en comparación, alrededor del 10% de ese total, lo que cuantitativamente no es para nada menor a la hora de hablar de oferta y demanda.

¿Es sólo un fenómeno de barrios ya turistificados?

Si bien se sigue reproduciendo el corredor norte, más turístico, que va desde San Telmo, hasta Belgrano/Nuñez pasando por Recoleta y por Palermo (donde se concentran las ofertas), sobre esto se pueden decir dos cosas. Primero, que esa mancha se va expandiendo a otras zonas de la ciudad como Chacarita, Villa Crespo y Almagro. Esos nuevos barrios aún son vendidos por los anfitriones como lugares donde se puede tener esa experiencia de “vivir como un local”, que es lo que muchos viajeros buscan cuando optan por buscar su alojamiento en Airbnb en lugar de un hotel. También es cierto que el aumento del trabajo remoto y el deterioro de ciertos inmuebles en el micro y macrocentro porteño pueden dar lugar a una reconversión de oficinas en viviendas para alquiler temporario y que de esa forma esas zonas se “turistifiquen” en unos años.

Por otro lado, como señala la investigadora Natalia Lerena que te mencioné antes, “la presión de Airbnb en algunas zonas podría generar un desplazamiento en cadena, donde quienes residían en los barrios actualmente Airbnbizados deban trasladarse a otros, corriendo la línea de acceso, para finalmente restar oportunidades a los sectores menos solventes”.

¿Es sólo un fenómeno de la Ciudad de Buenos Aires?

Si bien por ahora contamos con datos medianamente confiables para CABA, está claro que este problema la excede por mucho. Probablemente en los grandes aglomerados urbanos como Rosario y Córdoba el fenómeno se replique de una forma similar al territorio porteño.

Sin embargo, en ciudades donde el turismo pisa más fuerte, el fenómeno Airbnb también llegó para quedarse y tiene sus particularidades. En ciudades del sur como San Martín de los Andes, Villa La Angostura, Ushuaia y Bariloche, según testimonios locales, es cada vez más difícil conseguir alquileres a largo plazo. Se da frecuentemente que, al llegar los meses de temporada alta, los dueños le piden a la familia inquilina que dejen la casa para poder volcarla al turismo y maximizar sus ganancias.

Esa dinámica es ilegal, pero la población inquilina no tiene muchas alternativas y termina aceptando. Denunciar a quien probablemente sea su empleador en otro rubro durante la temporada no es una buena idea. Es así como muchas personas que trabajan en ramas relacionadas al turismo terminan mudándose lejos del centro de la ciudad, alargando sus tiempos de viaje y empeorando sus condiciones de vida. Infierno grande.

En San Martín se calcula que hay alrededor de 6.000 plazas ofertadas en alquiler turístico y en Bariloche, según datos de AirDNA (una plataforma parecida a Inside Airbnb pero menos exhaustiva), hay casi 1.800 viviendas completas ofertadas.

En otras zonas todo esto sucede pero a causa de la existencia de actividades extractivas de alta productividad, como por ejemplo en la ciudad de Neuquén, cercana a Vaca Muerta. Estás actividades atraen trabajadores eventuales con sueldos altos, un target ideal para el alquiler temporario.

¿Qué están haciendo en el mundo para combatir los efectos negativos?

“Los pisos turísticos tuvieron muchos efectos positivos para revitalizar nuestras ciudades pero también tienen impactos negativos como la subida de precios”, dijo el primer ministro portugués, Antonio Costa, hace dos semanas en una entrevista.

Es que Portugal había anunciado un plan para mejorar el acceso a la vivienda que tiene cuatro puntos principales: el alquiler compulsivo de viviendas vacías, el fin de las “visas gold” (unas visas que les otorgaban a quienes hacían inversiones inmobiliarias, que por lo general se destinaban al turismo), y un tope a los aumentos de los alquileres que deberán ser más bajos que la inflación.

La cuarta medida apunta contra los alquileres temporarios. Portugal anunció que ningún anfitrión más podría entrar al Registro de Alquileres Temporarios que vence en 2030 y que se implementó en 2014 para regularizar la actividad, a menos que se encuentre en zonas rurales. En Portugal hay alrededor de 110.000 viviendas en este registro obligatorio y en algunos barrios de Lisboa el 60% de las viviendas están dedicadas al alquiler turístico.

Pero Portugal no es el único país que se propone regular la actividad de manera severa. En casi todas las ciudades tarde o temprano surgió el debate sobre qué hacer ante este fenómeno y muchas de ellas optaron por algún tipo de regulación a nivel local o nacional, que va desde la prohibición total hasta el mero registro de las propiedades, pasando por la imposición de tasas e impuestos específicos y el establecimiento de cupos por zonas.

Berlín quizás fue la ciudad que sostuvo regulaciones más agresivas, prohibiendo que departamentos enteros sean publicados en la plataforma. Aunque logró que más de 2.500 unidades volvieran al mercado, ante las dificultades para implementar la medida, decidió ir por una medida similar a la de Lisboa y confeccionó un registro. Hoy la capital alemana tiene un ratio relativamente bajo de casas enteras publicadas en Airbnb (60%).

Ese mismo porcentaje exhibe Barcelona, cuya alcaldesa, Ada Colau, arremetió fuerte contra los alquileres turísticos e implementó un impuesto inmobiliario extra para aquellas propiedades que se inscribieran en un registro obligatorio. Si el gobierno local detecta que una publicación no está registrada se expone a multas altísimas. De hecho la propia plataforma fue multada por 600.000 euros por incluir propiedades no registradas. Roma también estableció un impuesto del 21% y en Viena se establecieron zonas residenciales donde está prohibido el alquiler temporario de departamentos enteros. Londres y París fueron por otro camino y pusieron un tope de 90 y 120 días al año respectivamente durante los cuales se puede poner una casa en alquiler temporario.

Fuera de Europa, la ciudad que más luchó contra Airbnb seguramente fue Nueva York, que últimamente endureció las regulaciones y dispuso un límite de 30 días al año para aquellos usuarios que tengan más de tres propiedades enteras publicadas. Otras decenas de ciudades en Estados Unidos siguen pasos similares, aunque con matices. El denominador común es el pedido de que compartan la información mediante el registro de los anfitriones, que no siempre la plataforma hace cumplir.

En Latinoamérica, la ciudad que al parecer más está sufriendo las consecuencias de estas plataformas es la Ciudad de México, cuyas autoridades aseguraron que ya trabajan en regulaciones específicas. Por su parte, el Ejecutivo de Uruguay mandó hace unas semanas al Parlamento un proyecto de ley para regular la actividad y crear un registro de empresas “extra-hoteleras”.

¿Qué dice Airbnb sobre todo esto?

Le pregunté a Steven Zabala, responsable de Comunicación de Airbnb para Sudamérica, cuál era la posición de la empresa sobre el impacto de los alquileres temporarios en el acceso a la vivienda y las posibles regulaciones que pudieran surgir. Me respondió un mail con lo siguiente:

“Airbnb comenzó como una idea durante la crisis económica mundial del 2008, cuando sus fundadores no podían pagar el aumento del alquiler en su departamento en San Francisco. Ayudar a las personas a encontrar ingresos adicionales para poder mantener y quedarse en sus hogares es parte clave de la misión de Airbnb a nivel global. Airbnb está comprometido a seguir trabajando de la mano de autoridades, reguladores y demás partes involucradas con el fin de encontrar e implementar soluciones a los desafíos que enfrentan las comunidades, las familias y los viajeros. La plataforma tiene el propósito de ayudar a distribuir los beneficios económicos del turismo para así también contribuir como una solución a los retos a los que se enfrentan los argentinos”.

Siguiendo la misma línea argumental, me compartió una encuesta que hicieron entre anfitriones donde señala que “cerca del 40% de los encuestados afirmó que su actividad dentro de la plataforma Airbnb ha sido una ayuda para mantener los gastos derivados del costo de vida actual”, aunque no diferencia entre anfitriones de casas enteras de quienes alquilan una habitación dentro de su casa.

Esa misma encuesta señala que “cerca del 70% de los Anfitriones en Airbnb en Argentina tiene un trabajo de tiempo completo o de medio tiempo, siendo su actividad como Anfitriones en la plataforma Airbnb un medio para obtener ingresos adicionales”, lo que indica que cerca de un tercio de los anfitriones vive exclusivamente del alquiler de sus propiedades en la plataforma.

¿Existe alguna regulación en Argentina?

La Ciudad de Buenos Aires aprobó en 2019 una ley que crea un Registro de Alquileres Temporarios que es obligatorio y establece multas en caso de incumplimiento. Sin embargo, solamente hay 357 viviendas registradas, por lo que la gran mayoría de esta actividad hoy se encuentra al margen de la ley. En ese contexto, según un pedido de información pública que realizó el exlegislador Facundo Di Filippo, el gobierno porteño solamente labró siete actas de multas por infracción. Di Filippo denunció además que el gobierno porteño firmó un convenio en 2021 donde se compromete a no impulsar acciones legales ni económicas contra Airbnb.

El registro, de todas formas, no implica grandes controles, ni topes de días ni nada parecido a lo que vimos en otras ciudades. Solamente se necesita inscribirse en la AFIP, tener en orden el departamento, que el consorcio esté avisado y otros detalles. Como contraparte, el GCBA promociona el alquiler en una plataforma oficial.

Pero como te dije, fuera de Buenos Aires quienes viven en las ciudades más turísticas sufren las consecuencias del boom del alquiler temporario. Sin embargo, por ahora son pocas las ciudades que aplican regulaciones. Entre ellas están Villa La Angostura y San Martín de los Andes.

Ambas ciudades establecieron registros de este tipo de alojamientos para poder ser habilitados. En el primer caso, el alojamiento debe estar en zonas de la ciudad habilitadas para esta actividad por la zonificación municipal. Además, en el nuevo Código Fiscal, la Municipalidad dispuso un aumento fuerte del costo de habilitación de los Alojamientos Turísticos Temporales (ATT). Por su parte, hace poco más de un año, San Martín de los Andes creó el Registro de Alquiler Turístico Temporario de Casas y Departamentos adonde tienen que inscribirse quienes quieran ofertar una unidad de ese tipo. La Secretaría de Turismo tiene que habilitarlos para que puedan realizar la actividad y para eso deben cumplir con diferentes requisitos y compartir los datos con el gobierno local.

¿Quiénes ponen sus viviendas en alquiler en estas plataformas?

Si bien Airbnb siempre se promociona como parte de la economía colaborativa peer to peer (entre pares) a medida que fue creciendo se convirtió cada vez más en una empresa tradicional donde los llamados “usuarios corporativos” tienen cada vez más peso. Estos usuarios por lo general tienen centenares de unidades publicadas en el sitio y usualmente son intermediarios o grandes propietarios.

En CABA, por ejemplo, el 57% de los usuarios tiene más de una casa o departamento entero publicado en la plataforma y cerca del 25% tiene más de diez. El usuario “Federico”, que es el que más tiene con 135 unidades, probablemente sea un gestor. Y el que le sigue, “Fliphaus”, es una inmobiliaria de alquileres temporarios que publica en su plataforma pero también en Airbnb las unidades de sus clientes, a quienes les prometen “una forma eficaz y segura de maximizar los ingresos de su propiedad”. Una pregunta que siempre atraviesa este tema, sobre el que casi no se tienen datos, es cuán concentrada está la propiedad urbana en Argentina.

El incentivo de quienes tienen una o más propiedades, además de la que habitan, a publicarla en alquiler turístico en lugar del tradicional es muy alto. Según el estudio que te mencioné del CEM, con solamente ocho días de alquiler temporario se alcanza el valor mensual de un alquiler tradicional. Hace unos días, el legislador porteño por el Frente de Todos Manuel Socías se hizo eco de un cálculo de la consultora PxQ de Emmanuel Álvarez Agis. Según sus cuentas, para el alquiler promedio de un departamento en Recoleta, la ganancia anual para el dueño era casi el cuádruple si lograba alquilarlo 20 días en forma temporaria que si lo volcaba al alquiler tradicional.

Hay que tener en cuenta, de todas formas, que el alquiler temporario requiere un esfuerzo de gestión mayor y ahí es cuando entran los servicios de intermediarios que mencionamos antes, como “usuarios corporativos”, a quienes hay que dejarles un porcentaje. Además, el precio debe contemplar las expensas y los servicios completos que corren a cargo del dueño y tanto la ubicación de la propiedad (por fuera de los barrios más turísticos es difícil alcanzar la semana de ocupación por mes, que garantiza una entrada superior al alquiler tradicional) como el tipo de edificio modifican sustancialmente la ganancia.

El problema, claro está, es que el alquiler tradicional ya es muy alto para la población inquilina. Según resultados preliminares de una encuesta que realizaron la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) junto con el CELS, el CONICET, la Universidad de San Martín y el Instituto de Geografía de la UBA, un tercio de la población del AMBA destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, lo que implica un aumento del 8% en comparación con 2021.

Es difícil culpar por las dificultades de la población inquilina a una persona que vuelca su departamento al alquiler temporario teniendo en cuenta los números mencionados. Podría decirse que es una situación donde pierden ambas partes. Pero mientras unos pierden la posibilidad de una ganancia extra, otros pierden la posibilidad de una vivienda digna.

Bonus track

  • A propósito del aumento del transporte público y del paro de colectivos, mirá quiénes son los dueños del negocio en esta nota.
  • El Centro de Estudios Metropolitanos publicó un nuevo estudio sobre alquileres que creo que te puede interesar.

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.