Radiografía de la ‘generación inquilina’

Durante años, el debate sobre alquilar en la Argentina estuvo dominado por la pregunta de cuánto aumentan los precios. Pero ahora, el problema no se reduce al valor de los alquileres sino que también entra a jugar la fragilidad económica de quienes los pagan. La crisis habitacional persiste, pero cambió de piel: hoy tiene más que ver con la debilidad de los ingresos que con una anomalía específica del mercado locativo.

La conclusión surge de un nuevo informe de la fundación Tejido Urbano, que analiza con datos los desafíos de la población inquilina en la era de Javier Milei. El resultado es una radiografía de la “generación inquilina” que, al superponerse con los relevamientos sobre alquileres que desde hace años realizan dos investigadoras del Conicet, permite ver con nitidez cómo cambió la naturaleza de la crisis de vivienda.

Tres momentos

A diferencia de otros reportes centrados en la variación de precios, el informe que Tejido Urbano publicó este mes ensaya un recorrido histórico y demográfico sobre la situación de los inquilinos en Buenos Aires. Así, identifica tres momentos en la situación de los alquileres de los últimos diez años, tomando como referencia la evolución del alquiler pero también del nivel real de los salarios.

“Durante el período 2017-2019 ambos indicadores iniciaron un proceso de deterioro, aunque con distinta intensidad”, explica el investigador Matías Araujo, autor del informe. “El salario real comenzó a perder poder adquisitivo de manera sostenida producto de la aceleración inflacionaria, mientras que los alquileres reales registraron una caída mucho más moderada. Como consecuencia, el esfuerzo necesario para afrontar un alquiler comenzó a incrementarse gradualmente”.

A partir de 2020 se observa un cambio de dinámica. El salario real siguió deteriorándose, pero el mercado locativo comenzó a registrar un fuerte aumento en el valor real de las unidades ofrecidas. Desde la pandemia y hasta finales del gobierno de Alberto Fernández, el alquiler real prácticamente duplicó su nivel, mientras que el salario real alcanzó los valores más bajos de toda la serie. “El resultado fue un deterioro sin precedentes: el índice alquiler/salario alcanzó su máximo histórico hacia fines de 2023, reflejando el período de menor accesibilidad al mercado de alquileres”, dice el informe.

Este comportamiento fue el resultado de la combinación de dos fenómenos. “Por un lado, la persistente pérdida del poder adquisitivo de los salarios. Por otro, una fuerte tensión específica del mercado locativo, caracterizada por la reducción de la oferta de viviendas disponibles, mayores niveles de incertidumbre regulatoria y un incremento acelerado de los precios de publicación.” Algo que analizamos en Cenital en mayo de 2023, cuando alertamos sobre los rumores de anuncios por una eventual reforma de la Ley de Alquileres, que cada vez que circulaban terminaban causando la suspensión de la firma de nuevos contratos. Eran momentos de histeria, con una inflación rozando el 8% mensual y una oferta publicada que prácticamente había desaparecido de los portales inmobiliarios.

La dinámica cambió a principios de 2024, con el DNU del gobierno de Milei que derogó la Ley de Alquileres. Allí, hubo un regreso a la media en el valor real de las unidades ofrecidas que de acuerdo con Tejido Urbano “permitió reducir significativamente el esfuerzo relativo necesario para acceder a una vivienda alquilada, aunque sin recuperar completamente las condiciones de accesibilidad previas”. En los últimos dos años, sostiene Araujo, el mercado parece haber ingresado en una etapa de mayor estabilidad, con alquileres reales relativamente constantes aunque con un nivel de salarios tan golpeado que resulta insuficiente para compensar las pérdidas acumuladas durante los años anteriores.

Y aquí la clave que explica el drama actual: “A junio de 2026, el alquiler real prácticamente ha regresado a los niveles de diciembre de 2016, mientras que el salario real permanece aproximadamente un 23% por debajo de aquella referencia”.

Un nuevo perfil inquilino

Todo esto se produce en el marco de un acelerado proceso de inquilinización, que en nuestro país lleva ya algunas décadas. En Ciudad de Buenos Aires, alrededor de un tercio de los hogares reside en una vivienda alquilada: más de un millón de personas. Las crisis macroeconómicas, la falta de crédito hipotecario y la dificultad para generar ingresos regulares suficientes configuran un nuevo escenario diferente al experimentado en generaciones anteriores.

“Tradicionalmente se asoció el alquiler con hogares pequeños, personas solas o etapas transitorias del ciclo de vida. Sin embargo, la evidencia muestra que el mercado locativo porteño alberga hoy una diversidad de configuraciones familiares muy similar a la del conjunto de la Ciudad”, explica el reporte.

Al comparar la estructura de los jefes de hogar según régimen de tenencia hacia 2025 con la de veinte años atrás, se ve claramente cómo el acceso a la vivienda en propiedad se desplazó hacia edades más avanzadas. La conclusión es fuerte, pero fácilmente comprobable: “Hoy, el alquiler constituye la forma predominante de acceso a la vivienda durante gran parte de la vida adulta”.

El peso del alquiler

A diferencia de lo que podría haber ocurrido en otro momento, hoy los inquilinos no son principalmente los sectores pobres o los trabajadores jóvenes, sino que la mayor parte pertenece a la clase media. Dicho esto, como es esperable, hay una presencia mucho menor de inquilinos entre los estratos de mayores ingresos y una mayor exposición en contextos de vulnerabilidad económica.

En relación a esto último, uno de los aportes claves del trabajo consiste en incluir el peso del alquiler en la manera en la que se mide la pobreza. Las estadísticas oficiales clasifican a los hogares según sus ingresos, pero no descuentan el costo del alquiler antes de establecer su posición socioeconómica. El informe avanza con este ejercicio y el resultado es revelador: 233.000 porteños y porteñas cambian de estrato cuando se incorpora ese gasto. La indigencia prácticamente se cuadruplica, la pobreza aumenta y la población considerada “no vulnerable” cae cinco puntos porcentuales.

En otras palabras: buena parte de la clase media urbana sólo puede mantener su condición si se ignora el costo efectivo de acceder a una vivienda.

La conclusión del informe de Tejido Urbano es que el debate sobre la vivienda necesita cambiar de eje. Si durante los años más críticos la discusión giró alrededor de la asequibilidad –cuánto costaba alquilar–, ahora el desafío pasa por la sostenibilidad. La pregunta ya no es solo si un hogar puede pagar el alquiler al momento de firmar un contrato, sino si puede sostener ese esfuerzo en el tiempo sin romper el resto de su economía cotidiana.

En el conurbano, también

Este estado de situación puede complementarse con un artículo reciente de Mercedes Di Virgilio y Carolina González Redondo, investigadoras del Conicet, que analizaron el proceso de inquilinización en el área metropolitana de Buenos Aires.

El estudio pone a la Ciudad de Buenos Aires en el epicentro de esa transformación ya que allí, en coincidencia con los datos oficiales procesados por Tejido Urbano, más de un tercio de los hogares ya vive en una vivienda alquilada. Pero el fenómeno también avanza en el conurbano, donde los propietarios formales de la vivienda pasaron del 75% en 2001 al 54% en 2022, una caída de veinte puntos porcentuales.

Di Virgilio y González Redondo dan cuenta de la existencia de una generación inquilina “compuesta principalmente por jóvenes que enfrentan barreras significativas para acceder a la propiedad debido a la dolarización del mercado inmobiliario, el deterioro de los ingresos a causa de la inflación y la falta de crédito hipotecario”.

En lugar de atribuir el fenómeno a las preferencias individuales o a alguna brillante estrategia financiera por parte de parejas o familias jóvenes, las investigadoras creen que el aumento en la proporción de hogares inquilinos se relaciona, más bien, con “la clausura de oportunidades intergeneracionales para garantizar su acceso en calidad de propietarios”.

Lo que falta

La Argentina atraviesa un cambio estructural en su régimen de acceso a la vivienda. La propiedad ya no funciona como horizonte alcanzable para una parte creciente de la población, mientras el alquiler se consolida como modalidad permanente sin que existan políticas públicas adaptadas a esa nueva realidad. Si durante décadas la agenda habitacional estuvo orientada a promover propietarios, el desafío actual pasa por reconocer que la ciudad será cada vez más una ciudad de inquilinos y que garantizar condiciones estables, asequibles y seguras para alquilar será una pieza central de cualquier política urbana futura.

Sus conclusiones se cruzan con las del informe de Tejido Urbano: en 2026, el problema habitacional tiene otros componentes aparte del funcionamiento del mercado locativo, y los gobernantes deberán seguir más de cerca la evolución de los ingresos, el endeudamiento y el costo general de vivir en la ciudad.

La generación inquilina dejó de ser una anomalía para convertirse en una realidad estructural. Sin embargo, la política urbana sigue actuando como si el destino natural de todos fuera convertirse tarde o temprano en propietarios. No alcanza con celebrar que “volvió la oferta” o que los precios dejaron de escalar en términos reales: gobernar una ciudad donde cada vez más personas alquilan implica pensar en la estabilidad de los contratos, en la carga que el alquiler representa sobre los ingresos y en nuevas herramientas para ampliar las opciones habitacionales. ¿Hay algo de esto sucediendo?