Pedaleando en una subida

Hace algunos días salió en este mismo medio una nota de opinión del economista urbano Federico Poore titulada “Un pacto para vivir”. Cenital cuenta también con la excelente columna de Fernando Bercovich sobre temas urbanos, y creemos entonces que es el lugar apropiado para abrir un debate un poco más sincero sobre el acceso a la vivienda en Argentina.

Primero queremos responder a una posición tomada en la nota de Poore, que es indispensable para entender desde dónde debatimos.

Federico dice, al comienzo de la nota, que hoy se puede simplificar el universo de las propuestas en medios de comunicación sobre el acceso a la vivienda en dos: 1) el mercado planteando que no hay que regular absolutamente nada y 2) lecturas militantes donde se reclama por “controles de precios” o el endurecimiento regulatorio, ignorando evidencia pasada y presente sobre sus efectos contrarios a lo buscado en términos de retracción de oferta y aumento de valores de alquiler. Cierra esta resumida descripción con la contundente sentencia: “Mientras continúa este pedaleo hacia la nada”.

Apenas ingresó el proyecto de Ley de Alquileres al Senado (2016), la discusión por el alquiler de vivienda se volvió pública y permanente. Este debate fue apoyado por decenas de organizaciones inquilinas a lo largo y a lo ancho de Argentina, nucleadas en la Federación de Inquilinos Nacional, porque después de décadas el acceso a la vivienda en alquiler es sobre todo una discusión política y ese es nuestro mayor logro. El derecho a la vivienda no se soluciona con “medidas”, sino con “políticas públicas”.

Preocupa el planteo de que era más sencillo alquilar antes de la sanción de la Ley de Alquileres, ignorando la historia argentina y también el proceso global de flexibilización de las condiciones de alquiler. En la Ciudad de Buenos Aires (donde hay una vivienda cada dos personas y 200.000 viviendas ociosas) en el 2000 los inquilinos éramos el 20%, hoy somos casi el 40%. A nivel nacional, en la última década el mercado privado construyó 4 millones de viviendas mientras la población creció en 6 millones. Hay una vivienda por 2.6 personas. Más viviendas que hogares. Sin embargo hay cada vez más inquilinos y menos propietarios con más propiedades. Se llama concentración de la riqueza.

Una vez escuché al rector de la Universidad Di Tella decir en una reunión que compartimos en el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) que “el mejor momento para el mercado inmobiliario fue a partir de 1977”. Todo dicho.

A la salida de la dictadura y en 1989, el mercado inmobiliario dolarizó los alquileres y dio un golpe de mercado reduciendo la oferta. Primero como respuesta a la vuelta de la democracia y luego frente a la posibilidad de que ganara un gobierno peronista. Sí, el rector Juan José Cruces lo dijo muy claro, el acceso a la vivienda es un problema político. Podrás tener las mejores leyes, los mejores académicos estudiando a los inquilinos (nunca a los rentistas), pero solo la política podrá brindar soluciones.

Por eso nos organizamos, proponemos, informamos derechos y denunciamos. Porque el territorio, los ingresos y la riqueza están en permanente disputa y los inquilinos e inquilinas venimos perdiendo por afano frente al mercado inmobiliario.

La situación de quienes alquilan en la Argentina se torna cada vez menos previsible. La ley de Alquileres se ve amenazada en un año electoral donde su permanencia no es el objetivo de ninguna de las dos fuerzas que, a priori, disputan la elección presidencial. De hecho, Juntos por el Cambio ya dijo sin tapujos que entre los primeros objetivos de su gobierno está derogarla y no se pueden ocultar los deseos de Sergio Massa en ese mismo sentido.

Ahora, caben ciertas preguntas: ¿la ley ha perjudicado a ambas partes del contrato? Es necesario poner en la superficie que propietarios e inquilinos difieren en algunos puntos dentro del contrato; mientras que unos tienen como medida el tiempo en el que recuperan la inversión del valor total del departamento -en dólares- para fijar el precio del alquiler -en pesos-, otros cuentan con un salario que, al día de hoy, gravita con poco margen alrededor de la canasta básica total, en la que no se tiene en cuenta el monto de alquileres y expensas. El gasto que representa la vivienda para este último sector no está sincerado. Podemos decir que no, la ley no sólo no perjudicó a ambas partes del contrato, sino que benefició al inquilino, a la parte débil de este contrato.

Esta mejora percibida por el inquilino tiene varias dimensiones. La más destacable -además de la extensión del plazo de dos a tres años- es que permite pedalear en una subida menos pronunciada al hacer previsibles los montos de aumento anuales del alquiler. El índice que marcó el aumento anual de los alquileres dio, desde su aplicación, números por debajo de la inflación. Hay quienes hoy se preguntan por la suerte de quienes deben renovar los contratos que entraron en vigencia con la reciente sanción de la nueva ley hace 3 años. Imaginemos la suerte que quienes renuevan hoy hubieran corrido si la renovación era el año pasado -o incluso durante la emergencia sanitaria o ya en 2021-, con contratos a dos años y aumentos semestrales en una economía con tres dígitos de inflación -en una situación inflacionaria a nivel mundial-, y con la premisa de que los altos precios iniciales son para abrir el paraguas ante la inflación. Verdaderamente nos preguntamos, ¿cuál sería el aumento porcentual semestral que se fijaría en este contexto? Pero como no se puede ser contrafáctico, alcanza con los miles de ejemplos de propietarios e inmobiliarias que piden aumentos por encima del índice pactado por la actual legislación porque “el precio quedó muy bajo” con respecto a la oferta en el mercado.

La solución para la problemática de los alquileres no es algo mágico, ni algo que sucederá de un lunes para un martes. Ni Barcelona, ni Berlín, ni New York, ciudades con una problemática cada vez más aguda de acceso a la vivienda, pudieron evitar con diferentes herramientas regulatorias los abusos de las patronales inmobiliarias.

Sindicatos de inquilinos denuncian cómo las regulaciones son un colador por el que se pueden escapar acciones que permitan legalizar aumentos abusivos.

La inflación en España fue de un 4% interanual y los aumentos anuales de alquileres están fijados para éste y el próximo año, pero, de nuevo, el inquilino es la parte débil porque la patronal inmobiliaria goza de los recursos para que no se haga justicia. A todo esto se suma un denominador común con Argentina: la deliberación de la dirigencia de no preocuparse en que la ley se cumpla. En el caso español, Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, dijo sin ningún tapujo que va a violar esta ley y a promover que no sea respetada.

Aquí, los rumores de modificar o derogar la ley son permanentes en alianza con los medios de comunicación y el mercado inmobiliario.

Si finalmente en diciembre gana JxC, veremos cómo los partidarios de la desregulación llevarán eso a la práctica, a lo factual. Estamos de acuerdo con Federico Poore en que hay que subir el nivel del debate, pero si nos tomamos el tiempo de mejorar el debate en un momento donde reúne consenso un candidato que defiende el “derecho a morirse de hambre” probablemente muchos quedemos pedaleando en el aire.

A la Ley de Alquileres no le pedimos que baje los precios del alquiler en el sentido de ponerlos por debajo de un precio de mercado, sino que marque un precio asequible por un salario que gravite alrededor del salario promedio. La pesificación del mercado de vivienda, herencia de la última dictadura, es clave para este objetivo. No nos podemos regir por la ley de oferta y demanda o el mito de “ordenar la macro” como si fuesen una ley natural; tenemos que luchar por leyes que surjan de la experiencia de inquilinos y que vuelvan hacia la experiencia para actualizarse.