Los créditos hipotecarios, ¿con la de los jubilados? 

El miércoles 26 de agosto, en conferencia de prensa desde el mítico quinto piso del Palacio de Hacienda, el ministro de Economía, Luis Caputo, presentó un esquema para empujar el crédito hipotecario usando el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). El mecanismo es el siguiente: el FGS va a colocar depósitos a plazo fijo en los bancos —hasta 2 billones de pesos, en licitaciones de plazos de uno a cinco años— para darles fondeo estable y de largo plazo. A su vez, con esa liquidez, los bancos otorgan hipotecas. Las condiciones para las familias son: i) tasa máxima de UVA + 7,5%; ii) plazo mínimo de 15 años y máximo de 25 años; y iii) un tope de 150.000 UVA por préstamo (unos 200.000 dólares aproximadamente).

El Gobierno estima que la medida podría financiar entre 17.000 y 18.000 viviendas, más de la mitad de lo que el mercado proyectaba dar en todo 2026. Lo cierto es que habrá que ver si la cosa camina. La verdad que la tasa es un poco alta y da vértigo, pero también es cierto que para muchas familias no hay otras opciones mejores para acceder a financiamiento para vivienda.

La madre del borrego

¿A qué vienen estas medidas? Te la hago corta: el plan económico del gobierno se quedó sin nafta. El ajuste más grande de la historia sólo dejó bien parados a un puñado de sectores (minería, intermediación financiera y agro, básicamente). El resto prácticamente no camina. Y no puede hacerlo porque el programa económico tiene como principal eje el ajuste fiscal, pero se apoya en un cierto control del tipo de cambio y en los salarios como anclas.

Queda un pulmotor: el crédito. Este factor motorizó la actividad durante el segundo semestre del 2024 y el primer trimestre del 2025, hasta que explotó todo y subió la morosidad. El crédito en pesos quedó destruido. Ok, no se puede ir por ahí hasta que el gobierno resuelva este tema (y no parece querer hacerlo). ¿Qué tal el crédito en moneda extranjera? Algo ya se viene flexibilizando, pero tampoco se puede esperar magia. 

Esta jugada para empujar el crédito hipotecario es otro capítulo de la telenovela entre el Ministro de Economía y la actividad que no repunta. Ahora bien, concretamente ¿por qué se mete en la economía un Estado comandado por un libertario? Porque en nuestro país prácticamente no existe el segmento de financiamiento para vivienda, fruto de años de inestabilidad y, fundamentalmente, de inflación (que tiende a secar como pasas de uvas los mercados financieros de largo plazo).

En efecto, el stock de créditos hipotecarios apenas representa dos puntos del producto, cifra que llega al 27-28% en Chile o el 10-11% en Brasil. Pero claro, Argentina viene de décadas de inestabilidad. En un país donde nadie presta a 20 años, porque nadie sabe qué va a pasar en 20 meses, el problema más serio es la ausencia de fondeo largo. Acá aparece la plata del FGS para tratar de sacar las papas del horno cuando se están quemando.

¿Se están fumando la de los jubilados?

Para tranquilizarnos un poco, dejame aclarar lo siguiente. El FGS no es la plata de las jubilaciones. Primero y principal, el FGS le presta a los bancos, y son estos los que evalúan, otorgan y se comen el garrón si el crédito sale mal. El FGS va a tener plazos fijos, un activo muy seguro que es muy improbable que los bancos no vayan a devolver. Si esto no te tranquiliza, te cuento que el FGS ya tiene plazos fijos (sólo que a un plazo más corto que al que se pretende colocarlos ahora).

Segundo y más importante, el FGS no tiene la plata de las jubilaciones. Si los jubilados la están pasando mal es por el ajuste feroz del Gobierno y no por este plan para impulsar el crédito hipotecario. Argentina tiene un sistema previsional de reparto, no de capitalización. En el sistema de capitalización cada trabajador tiene una cuenta individual. Allí se pone la plata de los aportes, se invierte y con eso se genera el ahorro para jubilarse. Es el modelo de las viejas AFJP o de las AFP en Chile. En un sistema de reparto como el nuestro, en cambio, no existen cuentas individuales.

Las jubilaciones que se pagan hoy salen mayormente de los aportes de los que trabajan hoy, más contribuciones patronales e impuestos. Los trabajadores activos financian a los pasivos, en una cadena que se renueva si crece lo suficiente la población económicamente activa. Por esto mismo el presidente hizo un berrinche frente a la caída de la tasa de natalidad, aunque paradójicamente su gobierno no parece ser muy amistoso con extranjeros que podrían venir a trabajar.

¿La gran estafa?

¿De dónde salió el FGS? De la estatización de las AFJP en 2008. Cuando se unificó todo en el sistema público de reparto, los activos que habían acumulado aquellas cuentas individuales pasaron a un fondo común, que es precisamente el FGS. Pero al pasar al sistema de reparto, dejaron de ser cuentas de alguien en particular. Se convirtieron, en teoría, en un fondo contracíclico que respalda al sistema en su conjunto. La única vez en la que devolvió fondos directamente para sostener el pago de jubilaciones fue con la “Ley de Reparación Histórica” de Mauricio Macri en el año 2016.

A febrero de 2026, el FGS acumulaba aproximadamente unos 74.000 millones de dólares, la mayoría en títulos públicos (alrededor del 73%) y una porción en acciones de empresas (cerca del 11%). 

El FGS ya presta plata. Hoy, buena parte está en títulos públicos de nuestro Estado, o sea, le presta al Tesoro. Sí, el Estado tiene una entidad en donde hay muchas promesas del propio Estado de pagarse a sí mismo en el futuro. No es una joda. Otras instituciones similares suelen invertir en el exterior y en general los fondos se destinan a la adquisición de activos calificados como “AAA” (los más seguros que existen), por ejemplo, bonos del Tesoro Americano de largo plazo, aunque una parte se puede destinar para otros fines.

La novedad no es que los fondos del FGS dejen de estar guardados debajo de un colchón —nunca lo estuvieron—, sino que ahora una porción va a fondear crédito hipotecario en lugar de deuda del Estado. ¿Es un buen uso de esos recursos? Pienso que sí. Un fondo previsional necesita obtener rendimientos para no licuarse: si sus activos no generan retorno, el respaldo se achica en términos reales año a año. Colocar una parte muy pequeña de su cartera en plazos fijos en bancos a UVA + tasa es, en principio, una inversión con rendimiento real positivo y riesgo acotado razonable.

Es más, te canto quiero retruco. Comparado con tener el 73% en títulos públicos de un Estado que cada tanto reestructura, diversificar hacia fondeo bancario garantizado no suena descabellado para un fondo que, se supone, debería cuidar su patrimonio. Además, la medida busca promover un sector que está parado y crea mucho empleo: la construcción.

Ahora sí, vamos a los “peros”. El Gobierno acertó con una medida que busca promover el crédito para la vivienda usando el FGS de la ANSES. Pero el Gobierno hizo un brutal ajuste de los jubilados y, al modificar la fórmula jubilatoria, se comió una fracción de sus ingresos. Acá sí le metieron la mano en el bolsillo a nuestros abuelos y abuelas. 

Otra. El crédito es a largo plazo y ajustable por inflación, pero la tasa es de hasta UVA +7,5% anual, muy alta y por encima de los famosos créditos que sacaron los funcionarios cuando estaban disponibles. Para comparar, fijate lo siguiente: el FGS va a prestar sus recursos a una tasa de entre el 2,5% y el 4,5% + UVA anual, mientras el Tesoro licita títulos públicos ajustables por inflación que pagan entre un 5 y un 7% por encima de lo que crecen los precios. Dicho de otra forma, en instrumentos ajustables por inflación, el Estado toma con una mano a una tasa más alta que la que presta con la otra.

Sigo. Es fundamental promover la vivienda e impulsar el crédito. Pero el Gobierno no hace nada por resolver la crisis de morosidad que afecta a las familias, cuando tiene herramientas a la mano no tan complejas de implementar y con bajo o nulo uso de recursos fiscales. En contraste, el impulso al crédito para la vivienda es una medida que beneficia directamente a sectores relativamente acomodados. Para el resto, que está más abajo, que sigan participando: justicia social de la boca para afuera.

Finalmente, y lo que es más importante, pienso que el gobierno se queda muy corto con esta medida. No le va a alcanzar para dar vuelta el partido de la actividad, el empleo y los ingresos.