Córdoba: vivienda en tensión

La ciudad de Córdoba atraviesa una nueva fase de tensión en torno al acceso a la vivienda. Con más de 1,6 millones de habitantes y una expansión urbana sostenida en las últimas décadas, el mercado inmobiliario local hoy combina señales de reactivación con una persistente dificultad para garantizar condiciones de acceso razonables, especialmente para jóvenes y familias de ingresos medios y bajos.

Dos cifras ayudan a poner el fenómeno en perspectiva. En el primer trimestre de 2026, los precios de los alquileres aumentaron más de un 10%, consolidando una tendencia que se arrastra desde finales del año pasado. Este incremento se da incluso en un contexto donde la oferta creció de manera significativa —86% respecto a los niveles previos—, lo que marca un cambio respecto de los años de escasez pero no logra traducirse en una baja de precios.

“En este contexto, el mercado inmobiliario cordobés combina señales positivas para los propietarios —con precios de venta en recuperación— con un escenario más desafiante para inquilinos, donde los alquileres siguen presionando sobre el ingreso”, explicó el portal local Punto a Punto. Los departamentos de un dormitorio (la tipología más demandada por jóvenes) muestran precios que absorben una proporción creciente del ingreso disponible, obligando a compartir vivienda, postergar la emancipación o desplazarse hacia zonas periféricas, con menor infraestructura urbana.

Para el caso de la compra, si bien el valor del metro cuadrado sigue siendo bajo en comparación con otras grandes ciudades argentinas, también viene en alza. Según Zonaprop, el valor promedio de un departamento de tres ambientes en la capital cordobesa supera los 102.000 dólares.

Una cosa lleva a la otra

Como si fuera poco, la expansión de la oferta en la segunda ciudad más poblada del país no necesariamente responde a las necesidades habitacionales. Parte del nuevo stock se orienta a segmentos medios-altos o a inversiones –la famosa reserva de valor–, lo que limita su efecto sobre el déficit habitacional estructural. Ejemplo de ello son las urbanizaciones cerradas en la periferia de la ciudad de Córdoba, como Manantiales o Docta, que proliferaron en los últimos años en un contexto de creciente inseguridad urbana. En este sentido, el mercado tiende a reproducir desigualdades: hay más unidades disponibles, pero no necesariamente más accesibles.

El fenómeno se agrava por la falta de crédito hipotecario accesible. En mayo de 2024, el Banco de Córdoba (Bancor) había lanzado una línea hipotecaria con un diferencial único en el país: financiaba el 100% de la vivienda. Eso le permitió elevar su participación en el total nacional de hipotecas del 4% al 13%. Sin embargo, a partir de 2025 el banco provincial elevó la tasa y estableció un cupo anual para los préstamos, lo que le hizo perder mercado frente a otras opciones, como el Banco Nación.

“Muchos cordobeses ahora acceden al crédito del Nación, cuyas condiciones –tasa del 6% para primera vivienda, plazo de hasta 30 años, proceso totalmente digital desde enero de 2026– compiten directamente con Bancor”, explicó esta semana Soledad Huespe en Letra P. En 2025 se otorgaron en Córdoba 3.688 créditos, es decir, menos de 12 créditos cada 10.000 adultos. En Ciudad de Buenos Aires fueron 46 cada 10.000: casi cuatro veces más.

Por fuera de los bancos tradicionales se destaca la experiencia de la Cooperativa Horizonte, creada en 1982 según el modelo de “esfuerzo colectivo”: los socios aportan mensualmente a un fondo común y la cooperativa construye viviendas y urbanizaciones propias en Córdoba Capital y San Francisco. Pero las cifras que ostenta la cooperativa (17.000 viviendas entregadas a lo largo de más de cuatro décadas) indican que lo que se está abordando es una porción muy pequeña del problema.

Con poco crédito y poca escala cooperativa, el escenario acorta las posibilidades de acceso a la vivienda propia, especialmente para sectores medios. Opera aquí un doble bloqueo: alquilar cada vez es más caro y comprar sigue siendo inaccesible para las grandes mayorías. Esto, a su vez, termina impactando en la estructura social de la ciudad. Los jóvenes se encuentran con trayectorias residenciales cada vez más precarias e inestables, mientras que muchas parejas o familias destinan una porción cada vez más grande de sus ingresos al pago del alquiler, lo que reduce su capacidad de ahorro y de consumo.

En los barrios

La situación es aún más apremiante entre los sectores menos favorecidos. “El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales desafíos sociales de la Argentina, especialmente en un contexto económico complejo que dificulta el crédito y las posibilidades de construcción individual”, dice a Cenital Laura Jure, secretaria de Hábitat de la provincia. “Frente a esa realidad, Córdoba decidió sostener una política habitacional activa que permita a las familias seguir proyectando su futuro sin tener que abandonar sus comunidades.”

Jure se refiere a Vivienda Semilla, un programa provincial de vivienda “basado en la cercanía territorial, el esfuerzo compartido y el trabajo coordinado con municipios y comunas que permite adaptar las soluciones habitacionales a la realidad de cada localidad”.

Consultada por la escala del programa, la funcionaria explica que desde 2002 a la fecha se realizaron 4.500 “soluciones habitacionales” en más de 380 localidades. Una segunda modalidad se orientó a familias con capacidad de financiamiento y llegó a 5.500 familias.

Haciéndose cargo

La provincia gobernada por Martín Llaryora está adherida a la Ley de Integración Socio Urbana de Barrios Populares y tiene su propio programa de urbanización, con trabajos tanto en Córdoba capital como en distintas localidades del interior. En ese contexto, le pregunté a la referente del área si la provincia acusó el impacto del corrimiento del gobierno nacional en temas de vivienda, puntualmente por la disolución del Fondo de Integración Sociourbana (FISU) y el cierre de la Secretaría de Vivienda.

“En Córdoba partimos de una definición política clara: no dejamos a la gente sola ni miramos el problema desde afuera. Creemos que el orden urbano no se construye abandonando a las familias ni reduciendo el debate a desalojos o conflictos judiciales. Se construye con Estado presente, planificación y decisiones sostenidas en el tiempo,” dice Jure. “Lamentablemente, a nivel nacional —tanto en la gestión anterior como en la actual— muchas veces se eligió mirar hacia otro lado frente al problema estructural del acceso al suelo y la informalidad urbana. Primero hubo leyes, diagnósticos y anuncios que no siempre se tradujeron en soluciones concretas; hoy directamente vemos un retiro del Estado nacional de la política habitacional. En ambos casos, las provincias terminan afrontando solas las consecuencias sociales, urbanas y de seguridad que genera la falta de políticas sostenidas.”

La provincia, sostiene la funcionaria, ya concretó 104 urbanizaciones y logró mejorar la vida de 31.800 familias. “De ese total, solo nueve urbanizaciones estaban originalmente previstas para ejecutarse con financiamiento nacional, a partir de convenios firmados durante la gestión nacional anterior. Las restantes 95 fueron financiadas íntegramente con recursos de la provincia. Incluso en esos nueve proyectos comprometidos con Nación, los aportes nacionales no se cumplieron en los términos acordados: el Estado nacional terminó aportando apenas el 27,4% del financiamiento comprometido, mientras que el 72,6% restante debió ser asumido por la provincia para evitar la paralización de las obras y garantizar su finalización.”

La capital provincial, por su parte, tiene programas de menor escala, que van desde una herramienta de diagnóstico territorial conocida como PROMUBAP hasta el programa “Más Agua, Más Salud”, creado durante la gestión de Llaryora (2019-2023) y continuado por el actual intendente Daniel Passerini.

“El vínculo con la comunidad es parte constitutiva del programa. Antes de cualquier intervención técnica, trabajamos con los y las referentes barriales para comunicar el programa, entender la dinámica del territorio y garantizar que la obra responda a las necesidades reales de las familias”, explicó a este medio Carla Sánchez, directora de Hábitat de la municipalidad de Córdoba. El 75% de los barrios populares de la ciudad que hoy tienen acceso formal al agua potable lo lograron a través de este programa.

La multiplicación de los panes

Detrás de estos intentos, loables pero parciales, se esconde un problema de escalas. Córdoba es la segunda provincia más poblada de la Argentina –cuenta con 3,8 millones de habitantes– y la séptima de mayor crecimiento anual de población entre censos. Lo más probable es que programas de vivienda que llegan a 5.000 o 32.000 familias le estén corriendo por detrás al problema. “En este contexto,” dice a este medio el economista Sebastian Welisiejko, exsecretario de Integración Sociourbana de la Nación, “la construcción de viviendas a cargo del Estado le queda muy grande a cualquier jurisdicción”.

Welisiejko propone hacer algo diferente. Parte de una premisa central: casi dos tercios del déficit de vivienda en Argentina es cualitativo. “No hay casa de clase media que no tenga algún tipo de déficit que al grupo familiar le interese resolver: agregar una pieza, mejorar un baño, hacer el piso, algún tema de hacinamiento… Es una epidemia silenciosa”, explica el economista, y agrega: “Hay que llevar la atención pública más hacia la cuestión cualitativa”.

Según su lógica, entregar viviendas llave en mano implica agotar el escueto presupuesto en muy poco tiempo. “Por eso, si tuviera un presupuesto de $100, en lugar de hacer 100 casas haría un fideicomiso público-privado y emitiría un valor representativo de deuda: pongo $100 pero con la idea de juntar $1.000 y tener $1.100 para una línea de mejoramiento de vivienda”, grafica. “Es un uso distinto de los fondos: en lugar de subsidiar a unos pocos pasás a financiarle asequiblemente a muchos”.

¿Por qué un privado ingresaría en este esquema? “Porque hoy muchos actores quieren combinar impacto financiero con impacto social”, explica el ex funcionario: desde aseguradoras y ONGs internacionales hasta inversores que por mandato corporativo tienen que “descargar” fondos en inversiones sociales, sin contar aquellos que ya están comprando bonos de la provincia de Córdoba, ya de por sí entre los más sólidos dentro del universo sub-soberano argentino.

Otro dato central, que la provincia podría usar a su favor en caso de desarrollar un instrumento así: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES está obligado por ley a destinar como mínimo el 5% de sus inversiones a “proyectos productivos, inmobiliarios o de infraestructura a mediano y largo plazo en la República Argentina”. Esto hoy no se cumple.

“Estoy seguro de que un producto así va a encontrar una clase media con muchísimo interés en el mejoramiento de su hogar y que en este momento no tiene 5 mil o 20 mil dólares para invertir”, sintetiza Welisiejko. “Estas familias tienen una voluntad de pago mayor a cero y una capacidad de repago mayor a cero. Solo están buscando una tasa subsidiada para arreglar su casa”.