¿Una oficina puede ser una vivienda? Ideas para que reviva el centro de Buenos Aires

El mundo anterior a 2019 ya no existe más, y eso vale también en términos urbanos. La pandemia, la persistente crisis económica y el avance del comercio electrónico han generado cambios estructurales en los centros de las ciudades, en especial en las áreas comerciales y de oficinas.

La implementación de esquemas de trabajo remoto o híbrido llevó a muchas empresas a achicarse, a punto tal de que en varias oficinas ya desaparecieron los escritorios fijos (“si un día vamos todos, no tenemos donde sentarnos” es una frase que se escucha cada vez más). Muchas se venden o se dejan de alquilar, lo que dispara el número de espacios vacantes. Las consultoras Colliers, CBRE y Cushman & Wakefield coinciden en que en Buenos Aires hay entre 304.000 y 307.000 m² disponibles en oficinas Clase A y A+ (esto es, sin contar el stock más obsoleto), con niveles de vacancia que en algunos corredores alcanzan el 20 por ciento.

Hoy barrios como San Nicolás y Monserrat ofrecen algunos de los metros cuadrados más baratos de toda la ciudad con oficinas vacías desde la pandemia. Por eso, desde hace varios años que gobernantes y urbanistas dicen que habría que reconvertir parte de ese parque de oficinas en viviendas, un match natural entre metros cuadrados ociosos bien localizados y una galopante crisis habitacional. Pero hasta ahora los avances fueron muy tímidos, casi nulos. Veamos.

Dos planes sin éxito

En 2021, la gestión de Horacio Rodríguez Larreta anunció el Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro, cuya base legal fue una ley que creó incentivos fiscales y herramientas de financiación por medio del Banco Ciudad. El programa le ofrecía a los inversores que reconvirtieran oficinas en viviendas computar como pago a cuenta de Ingresos Brutos hasta el 60% de lo invertido.

Medido en sus propios términos, el programa fue un fracaso. La gestión porteña se había propuesto transformar 10.000 oficinas en viviendas a lo largo de una superficie de 120 manzanas que iba desde la avenida Callao hasta el final del Bajo, entre las avenidas Belgrano y Córdoba. Pero años más tarde el diario Clarín informó que había apenas ocho proyectos de reconversión preaprobados; y solo dos de ellos (el Edificio Tornquist y el ex Banco Comafi de Paraguay 901) fueron con residencias como destino principal.

Su sucesor, Jorge Macri, suspendió el programa por razones fiscales. El encargado de anunciar la pausa fue el ministro de Desarrollo Económico, Roberto García Moritán, que criticó el “compromiso considerable para el equilibrio de las finanzas públicas de la Ciudad”. García Moritán también anunció que la Ciudad realizaría “una evaluación integral” del régimen de Reconversión del Microcentro, pero el funcionario terminó eyectado del gobierno en medio de un escándalo por contrataciones irregulares y el relanzamiento del programa nunca ocurrió.

En su lugar, en marzo de este año el Ejecutivo porteño envió a la Legislatura un proyecto para crear en el área céntrica el Distrito de Inteligencia Artificial. “Donde había oficinas vacías, ahora habrá laboratorios y espacios de coworking”, anunció el jefe de Gobierno. Las herramientas ofrecidas fueron similares a la del programa anterior: exenciones impositivas (Ingresos Brutos, Impuesto de Sellos, Impuesto Inmobiliario y derechos de obra) y apoyo financiero del Banco Ciudad.

La iniciativa nunca se trató por falta de apoyo político y en junio apareció una propuesta alternativa, presentada por Larreta, ahora como legislador. El proyecto exige un 30% de vivienda asequible en nuevos desarrollos en el área, prevé subsidios de hasta el 30% de la obra con un fondo fiduciario del Ciudad y prohíbe el alquiler temporario en esas unidades. Algo muy similar a lo que había presentado en su momento el entonces legislador del Frente de Todos Manuel Socías. Pero tampoco llegó a discutirse en el recinto.

De tipologías y regulaciones

¿Por qué fracasan los planes del oficialismo porteño? En primer lugar, hay ciertas tipologías difíciles de reconvertir. Es el caso de los bancos, que solían necesitar inmuebles grandes, oficinas y distintos niveles, y que con el avance del home banking están cerrando varias sucursales. “Como son muy grandes, terminan siendo para restaurantes, para depósito o para concesionaria, porque no tienen muchas alternativas”, explicó a Infobae Damián Caffarella, secretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En el resto de las unidades aparecen otros problemas que no fueron debidamente abordados hasta el momento. El desarrollador Iván Briones apunta a dos cuestiones: por un lado, el comprador típico no puede pagar el valor final sin financiamiento largo; por el otro, con un peso sobrevaluado como el actual, reciclar cuesta entre USD 600 y 1.000 por metro cuadrado (por eso, propone créditos hipotecarios del Banco Ciudad o del Nación pensados específicamente para reconversión). Las oficinas no se piensan para habitar y hay espacios —como montantes o amplios sectores sin luz ni ventilación natural— que no permiten un baño y una cocina por unidad. “Adaptar esto requiere una alta inversión, y muchas veces se acerca a lo que costaría construir de cero”, explica a este medio Mariana Stange, empresaria especializada en real estate corporativo.

Hay temas regulatorios, también. En Buenos Aires, para convertir oficinas en departamentos hace falta cambiar el reglamento del edificio y que el 100% de los copropietarios esté de acuerdo. “No el 80%, no las dos terceras partes: todos”, subraya Ana Rabini, integrante de Alianza Urbana, asociación que nuclea a desarrolladores pyme. “Tenés un edificio de veinte dueños y con que uno solo se oponga no se puede cambiar nada”.

Un tema de infraestructura urbana

Luego está el tema de la infraestructura y el espacio público. En febrero, el gobierno porteño finalizó la reconversión de las calles Tucumán y 25 de Mayo, y el mes pasado comenzó obras en ocho cuadras de la calle Viamonte. También se retiraron más de cien puestos de diarios y flores en desuso. Todos estos movimientos favorecen la actividad peatonal y buscan evitar la degradación del entorno.

Pero otros problemas persisten o van en aumento. Según cifras oficiales, la mitad de las personas en situación de calle en la Ciudad duerme en los barrios del área central. Se trata de una cifra 68% más alta que hace un año atrás y la política local aún no logra “trascender la fragmentación del abordaje y la cronificación de las intervenciones de emergencia”, dice la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

También está el tema de la higiene, que en el último tiempo se convirtió en la preocupación principal de los vecinos: Retiro es uno de los barrios que concentró más denuncias y este año el gobierno porteño se vio obligado a anunciar cambios en la gestión y a dar marcha atrás con los “contenedores antivandálicos” a un año de su instalación.

En ese sentido, el desafío por atraer la inversión privada se encuentra con obstáculos parecidos a los planes para el sur de la ciudad. “En una zona de baja demanda, la oferta subsidiada no contribuye demasiado a ninguna transformación”, asegura otro integrante de Alianza Urbana. “Nadie se muda a un edificio, se muda a un barrio”, suma Stange. “Hacen falta supermercados, escuelas, plazas, vida a la noche y sensación de seguridad. Es un círculo: sin vecinos no hay servicios, y sin servicios no llegan los vecinos”.

Pistas internacionales

En Nueva York, el ritmo de la conversión de office space en viviendas está alcanzando picos históricos. Según Cushman & Wakefield, en los últimos meses se iniciaron transformaciones en 910.000 m² de oficinas, más de la mitad de ellas en el Midtown, el corazón financiero de Manhattan.

Las autoridades lograron esto mediante cambios normativos que ampliaron los edificios aptos para el cambio de uso residencial (una reforma conocida como City of Yes) a la par de un incentivo fiscal que ofrece beneficios impositivos a conversiones que cumplen con ciertos requisitos de vivienda asequible, concretamente, que el 25% de los departamentos se reserva para hogares de ingresos medio-bajos y que esas unidades permanezcan bajo programas de alquiler protegido.

Un proyecto emblemático de esta transformación es el rascacielos 5 Times Square, donde se prevé crear 1.250 viviendas, de las cuales 313 serían asequibles. En mayo de 2025, cuando se anunció su transformación, el edificio tenía una vacancia del 77%. En paralelo, las autoridades están contribuyendo a mejorar el entorno: la administración de Eric Adams, el antecesor de Zohan Mamdani, anunció inversiones por 400 millones de dólares para financiar un programa para convertir la Quinta Avenida en un bulevar peatonal de primer nivel. La obra comienza en poco más de un año.

París también avanzó con mecanismos públicos para producir vivienda social. Si bien aún no alcanzó la escala de Nueva York, el Ayuntamiento creó un programa de identificación y transformación de inmuebles infrautilizados y ayudó a convertir diferentes oficinas (como las de este edificio en rue Boissonade) en viviendas sociales.

En Londres y otras ciudades de Inglaterra se crearon 5.154 viviendas a partir de oficinas mediante el régimen de permitted development rights, que habilita ciertos cambios de uso sin tramitar una autorización urbanística completa. En el último tiempo el gobierno relajó las barreras de elegibilidad de los inmuebles, incluyendo el tope previo de 1.500 m² de superficie. Al igual que en Nueva York, la capital inglesa trabaja para que su centro sea un destino atractivo los siete días de la semana, con nuevas rutas peatonales, plazas y mejoras de accesibilidad en áreas de la City como Moorgate y Finsbury Circus.

Los tres ejemplos muestran que hacen falta modelos de cooperación público-privada donde lo “público” sea más que bajar impuestos.