Éxodo de oficinas: ¿a dónde están yendo las empresas y qué pasa con el Microcentro?

Cerca del final de Tiempo de Revancha, el personaje de Federico Luppi intensifica su confrontación legal con la minera Tulsaco. Cuenta la arquitecta Eleonora Menéndez que una de las escenas clave de la película tiene lugar en un edificio de Catalinas Norte, donde un plano contrapicado recorre la volumetría de una torre de oficinas desde su acceso hasta su remate “transmitiendo una imagen de poder”. Lejos de ser un área tradicional de oficinas, Catalinas era, en 1981, el centro del poder financiero, una maquinaria empresarial internacional.

Cuarenta y cinco años después, el escenario es completamente otro. El 15% de las oficinas de la zona de Catalinas-Plaza Roma están vacías, mientras que la vacancia en los inmuebles de uso corporativo en Buenos Aires trepó a cerca del 18%, desde un valor del 7,2% justo antes de la pandemia. Las cifras provienen del último reporte “Marketbeat Oficinas” de la consultora Cushman & Wakefield, según el cual el microcentro porteño y Retiro ya registran niveles de vacancia superiores al 20%. Una de cada cinco.

¿Hasta dónde puede llegar la crisis del microcentro y cuáles son sus causas? ¿Qué otros polos empresariales están emergiendo en respuesta a esta situación?

Ampliando la radiografía

“A pesar de la absorción positiva de los últimos años, la vacancia de las oficinas del microcentro sigue siendo elevada en comparación histórica, especialmente en edificios clase B o productos desactualizados”, dice Mariana Stange, integrante del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) y empresaria especializada en real estate corporativo. Y nos suma: “Sin embargo, la causa de esto no es solamente ‘la zona’, sino la calidad del activo y su capacidad de adaptarse a las nuevas demandas”.

Para entender mejor su argumento, vale la pena repasar la clasificación de edificios de oficinas. Los edificios AAA representan el nivel más alto del nivel corporativo, no solo por ubicación sino también por su arquitectura (icónica o muy moderna), mayor altura piso-techo, control de accesos y certificaciones sustentables; los edificios A son buenos, modernos y funcionales, aunque de menor eficiencia energética o con menos servicios premium; los B son funcionales, pero más antiguos o menos competitivos, con sistemas técnicos básicos y menos amenities.

“En el microcentro tradicional y parque de San Nicolás y Monserrat, muchos activos quedaron desalineados respecto de la nueva demanda: layouts antiguos, exceso de metros, altos costos operativos… Eso explica por qué hoy vemos cientos de oficinas disponibles en microcentro en portales como Zonaprop y Argenprop”, continúa Stange.

Pero entonces, ¿dónde se están mudando las compañías más grandes? “Los nuevos desarrollos premium claramente migraron hacia el corredor norte: Núñez, Belgrano, Saavedra, Vicente López. Esto está ocurriendo desde hace mucho tiempo”, explica la empresaria. “El corredor premium ya no termina en Belgrano o Núñez. Hoy el mercado lo piensa como un continuo que va desde Catalinas hasta Vicente López, que se consolidó definitivamente como extensión natural del corredor corporativo por accesos, calidad urbana, facilidad de estacionamiento, menor tiempo de viaje, y una percepción de mayor bienestar”. 

Por fuera del corredor norte hay pocas experiencias de peso, con alguna excepción como Parque Leloir, en el oeste del Gran Buenos Aires, que prepara un polo de oficinas para 2027.

Mutaciones más amplias

Otro informe, en este caso de la consultora CBRE, explica que el principal foco de la demanda en tiempos recientes (medido en absorción neta de metros cuadrados) fue la zona norte de CABA, principalmente en los barrios de Núñez y Saavedra y en el Polo DOT, en el cruce de la Av. General Paz y Panamericana. El surgimiento de este polo en el área donde Philips tenía una fábrica de lamparitas estuvo impulsado por el despliegue de Acceso Norte en los noventa y la inauguración, en 2009, del shopping. Hoy cuenta con solo 4% de oficinas vacías.

También están muy demandados el corredor Panamericana (que va desde la General Paz hasta Av. Márquez, en barrios como Munro y Martínez) y el corredor de Av. del Libertador del Gran Buenos Aires, principalmente en Olivos, donde el vacancy rate se ubica por debajo del promedio general de Buenos Aires.

Lo cierto es que el éxodo corporativo lleva más de una década. “Entre las razones que explican el auge de este mercado, se cuentan el hecho de que hay mayor disponibilidad de tierra para grandes proyectos, la existencia de una demanda estable y un costo de construcción más bajo que el de la Capital. Se suma un dato no menor: la mayoría de los directores de las compañías multinacionales viven en Zona Norte y están cansados de viajar hasta el microcentro”, explicaba en 2014 el diario La Nación. Para entonces, empresas como Unilever, IBM, Cencosud, Pepsico, Adidas y Siemens ya se habían instalado en el corredor Panamericana.

La masa crítica perdida

Para el urbanista Marcelo Corbalan, cofundador del grupo de investigación m7red, el grueso de la inversión público y privada se está concentrando en el corredor norte. “El Parque de la Innovación, el paso bajo nivel vehicular en La Pampa, la ampliación del Puente Labruna, las concesionarias de autos de lujo en el bajo vías de la estación Belgrano C y hasta la concesión a privados del predio de Tecnópolis… todo funciona como indicio de que el nuevo centro de negocios de la ciudad está ahí”, dice a este medio.

Pero la lenta agonía del microcentro, explica Corbalan, es también el resultado de otros factores, que se fueron acumulando como capas geológicas de crisis. “El éxodo que hubo durante la pandemia fue de personal jerárquico o de profesionales freelance de altos ingresos. La crisis del centro es la crisis del empleado público, porque cada vez son menos y cada vez tienen menor poder adquisitivo”, dice el urbanista.

Esa masa de trabajadores —a los que se unían empleados de consultoras, bancos, agencias de publicidad y multinacionales— solía comer y comprar en el centro. De la misma manera, el after office porteño, una tradición que más o menos venía funcionando desde fines de la década del noventa, hoy prácticamente dejó de existir como tal. En el mundo post-pandemia, muchos empleados corporativos adoptaron esquemas híbridos, no hay salida masiva simultánea de oficinas y la menor masa crítica en el área debilita la cultura de “quedarse después”. Como un indicio arqueológico de un pasado que no volverá, algunas estaciones de la línea C del subte todavía tienen afiches del Día de San Patricio de marzo de 2020.

“Antes había diferentes públicos que convergían en el centro, de alguna forma coincidía la oferta de empleo privado con la oferta de empleo público y eso le daba mucha vida. Pero una parte se fue yendo, y la otra se fue empobreciendo”, resume Corbalan.

El futuro incierto

De todas formas, Mariana Stange cree que es un error decir que el microcentro “murió”. “Lo que está ocurriendo es una redefinición del producto al interior del área: aquellos espacios que se ponen en valor y se ofrecen en un monto locativo competitivo respecto de otras áreas –como Palermo, Belgrano o Núñez– se alquilan”, explica. “La discusión no es microcentro sí o no, sino qué tipo de oficinas y en qué monto locativo son atractivas para la demanda actual en la zona”.

“Hoy en el microcentro quedan principalmente pymes o empresas que necesitan estar cerca de organismos gubernamentales”, dice Martín Potito, director corporativo de LJ Ramos, a Ámbito Financiero, y agrega: “Solo tres edificios del Microcentro pueden considerarse Clase A. El resto es de menor categoría y quedó desactualizado frente a lo que ofrecen otros submercados”. Tal vez el único gran proyecto del futuro inmediato sea el megatemplo mormón en la manzana del Monasterio de Santa Catalina, cuyo avance acaba de ser habilitado por la Justicia porteña, que incluirá edificios de oficinas y un “espacio público” que al final, parece, será una plaza entre dos edificios restringida a los fieles.

Mientras tanto, el gobierno de Jorge Macri anunció para el microcentro la creación de un nuevo distrito tecnológico que promete ofrecer incentivos fiscales a empresas enfocadas en IA. “De oficinas vacías a un hub de innovación”, promete el gobierno porteño, a dos años de haber dado de baja el programa de reconversión de oficinas en viviendas de la administración anterior. El proyecto aún debe ser aprobado por la Legislatura. ¿Cómo convivirá este nuevo distrito IA con el ya existente en Parque Patricios y con la inversión pública en el Parque de la Innovación de Núñez?

Luego, la pregunta sobre la infraestructura. ¿Qué pasa en el entorno inmediato del centro, donde el barrio de San Nicolás encabeza los reclamos por higiene urbana cada 1.000 habitantes? ¿Con estas condiciones de mercado, sin políticas públicas activas y el costo de construcción alto, cómo se piensan desplegar ”viviendas para jóvenes profesionales”? Asumiendo, claro, que la cercanía a los talentos explica parte del éxito de la descentralización de las últimas décadas y del corrimiento de las oficinas fuera del centro.

El desafío ya no pasa únicamente por llenar metros cuadrados vacíos, sino por redefinir qué función puede cumplir el centro en una ciudad fragmentada, híbrida y desigual. Entre proyectos de innovación, reconversión inmobiliaria y debates sobre espacio público, el futuro del microcentro dependerá menos de la nostalgia por la “city” y más de la capacidad política de imaginar un nuevo tipo de centralidad urbana para Buenos Aires.