Trama Urbana

Un éxodo sin planificación

Cómo viven las pequeñas ciudades bonaerenses la repentina mudanza de familias porteñas. La Ley de Alquileres, mitos y discusiones. El auto, el transporte más ineficiente.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Yo acá, ya con 33, la edad de un montón de gente que murió después de haber hecho cosas re piolas como convertir el agua en vino o ser proclamada la abanderada de los humildes. Yo te escribo estas líneas que, para mí, tienen la misma importancia.

Las consecuencias de un éxodo sin planificación 

Aproveché uno de los feriados de Semana Santa para recorrer algunos pueblos de la Provincia de Buenos Aires y me llamó la atención ver algunos de ellos bastante transformados. Como ya te comenté varias veces en este espacio, la pandemia revitalizó el debate acerca de si es deseable que haya un éxodo desde las áreas metropolitanas como Buenos Aires hacia pueblos chicos. La huida de la ciudad hacia asentamientos periféricos, y a priori más tranquilos, es un fenómeno estudiado por urbanistas de distintos lugares del mundo desde hace décadas. 

“El modelo de casa está pensado estructuralmente para que los materiales sean fieles a la filosofía de cuidar los recursos”, dice en esta nota Grace Cabanillas, gerente de Ventas de una desarrolladora que se dedica a urbanizar barrios cerrados y que desde hace poco está abocada a construir un “barrio sustentable” en San Andrés de Giles. La empresa para la que trabaja Grace tiene sede en Pilar, el distrito del país con más presencia de countries.   

Una de las tensiones que se dan no sólo en San Andrés de Giles, sino también en muchos pueblos de la provincia de Buenos Aires, es entre las personas “nativas” y quienes hacen negocios inmobiliarios al servicio de las recién llegadas. La mayoría de las veces esos negocios están en manos de empresas que no están radicadas en el territorio que modifican. 

“Gente con mucha guita está comprando terrenos a mansalva, le están ofreciendo plata a los viejos para que vendan sus ranchos y muchos nativos tuvieron que cambiar sus costumbres. El avance de la especulación financiera está haciendo estragos. En Azcuénaga falta agua por el crecimiento de estos dos años”, cuenta un profesional porteño que se fue a vivir a Duggan hace seis años en búsqueda de una vida más tranquila y vio en primera persona los cambios que se produjeron durante la pandemia. Además, denuncia que las autoridades municipales no hicieron nada para recibir de manera más planificada a los nuevos pobladores.

Francisco Ratto, intendente del partido de San Antonio de Areco (donde está Duggan y otros pueblos) se guía por las consultas informales que llegan al municipio pero no sabe con certeza la cantidad de personas que llegaron en el último tiempo. "Esperamos ansiosos los datos del nuevo censo", respondió ante mi consulta. 

“De todas formas este fenómeno ya se estaba viendo en Areco y la pandemia lo aceleró, junto con la llegada de la autopista. Y eso hace que Areco empiece a parecerse a una ciudad dormitorio, donde la gente vive pero trabaja en Buenos Aires, yendo un par de veces por semana ahora con el teletrabajo”, agrega Ratto. La autopista a la que hace referencia es la nueva autovía que inauguraron hace menos de un mes el ministro de Obras Públicas Gabriel Katopodis, acompañado por el presidente de la Nación, Alberto Fernández. 

"Cuando yo me vine, hace 6 años, en mi manzana solo había una casa. Hoy hay diez, así en todas las manzanas y sumale una pileta por casa, dos baños y eso nos complica porque acá no hay cloacas", sostiene nuestra fuente, que tampoco cuenta con datos pero vive ese tipo de experiencias día a día. 

Juan Tomás Hogg es el presidente del Centro de Martilleros de San Antonio de Areco y tiene una inmobiliaria. “Lo que trajo la pandemia junto al éxodo de gente de capital hacia el interior es una total falta de oferta, se hace muy complicado conseguir una propiedad para alquilar. Esto también trajo un incremento notable de los productos nuevos en alquiler que no traían contratos previos a la pandemia, llegando en algunos casos a duplicar los precios de mercado”. Cuando le consulté por un número estimado de personas que llegaron a Areco en el último tiempo tampoco tenía el dato certero, pero sí un indicador que me pareció interesante para dimensionar el fenómeno: “Hay muchas familias nuevas en los colegios y de hecho se abrió uno nuevo y ya están todos a full”.

Nuestro informante porteño en Duggan nos cuenta además que los desarrollos inmobiliarios nuevos irrumpen muy fuerte en el pueblo: "Alguien compró una parcela inmensa, la está loteando de a una hectárea y puso una tranquera armando una especie de barrio semi privado", describe. 

Ratto me aclara que hace décadas que los barrios cerrados están prohibidos en el territorio que gobierna hace algo más de dos años. Es probable que este tipo de emprendimientos estén buscando el vacío legal para poder instalarse sin problemas, como por ejemplo dejar abierta algunas vías de acceso pero con vigilancia privada las 24 horas.

En esta nota de Federico Poore creo que se sintetiza bastante bien por qué la idea de un éxodo desde la centralidad urbana al "verde" no es demasiado sustentable, al menos sin una planificación muy activa.

"La vida suburbana conlleva una serie de externalidades negativas, contribuyendo a mayor contaminación y congestión vehicular, además de ser más ineficiente en términos de provisión de servicios. Según especialistas (...), las ciudades densas y compactas disminuyen los tiempos dedicados a traslados y ayudan a preservar las tierras fértiles para usos rurales".

Ley de Alquileres

Terminó esta semana la ronda de consultas con especialistas en la Comisión de Legislación General en Diputados acerca de posibles modificaciones a la Ley de Alquileres sancionada a mediados de 2020 y se prepara el recinto para debatir un nuevo proyecto a partir de mayo. 

Los temas más mencionados fueron los dos cambios más importantes que introdujo la normativa: la duración de los contratos (que pasaron de dos a tres años) y la actualización del precio (que pasó de ser semestral y acordada entre las partes a ser anual y atada a un índice promedio entre salarios formales e inflación).

Como en casi cualquier discusión acerca del rol regulatorio del Estado, hay quienes creen que la regulación reduce la oferta y distorsiona un mercado que antes funcionaba perfecto (como por ejemplo cuando los empresarios sostienen que la doble indemnización para encarecer los despidos provocan una merma en la contratación de empleados) y quienes ven en la regulación del Estado la única garantía posible para que ese mercado funcione de una forma más justa, sobre todo cuando se trata de un derecho humano como la salud, la educación o, en este caso, el acceso a la vivienda.

En ese contexto las 120 disertaciones se dividieron en dos. Por un lado, las agrupaciones de inquilinos defienden la regulación y reclaman que se aplique con más rigurosidad (ya que ven poco compromiso del Estado nacional en penalizar a quienes la incumplen). Además, piden que se castigue la vivienda ociosa para aumentar la oferta de alquiler y que se le ponga un techo al precio inicial de los contratos, el principal responsable de los aumentos, ya que en muchos casos -ante la alarma de las inmobiliarias- los dueños aumentaron ese precio base para atajarse por la duración más prolongada del contrato y la posibilidad de que el índice de actualización quedara muy bajo (algo que al calor de la dinámica inflacionaria y de salarios formales no sucedió).  

Por otro lado, los voceros de las inmobiliarias piden no sólo la derogación de la ley sino incluso achicar a seis meses los plazos mínimos de los contratos, aduciendo que esto dinamizaría el mercado por medio de la ampliación de la oferta. Su argumento principal es que la ley “asustó” al mercado y produjo al mismo tiempo una retracción de la oferta y un aumento del precio. Ambas afirmaciones en realidad entran en contradicción con los pocos datos disponibles acerca de este mercado opaco debido a un problema adicional que la ley venía a resolver pero su débil aplicación lo impidió: la casi total informalidad de las transacciones.    

En esta entrega ya te había mostrado un informe oficial que revelaba que tanto el achicamiento de la oferta como el encarecimiento real de los alquileres eran una verdad a medias, por no decir que eran datos falsos. Obviamente todo esto varía mucho dependiendo del lugar del país en el que nos paremos y quizás acá sí hay una crítica válida a la ley, que es la falta de contemplación de la particularidad de cada mercado. 

Un nuevo informe del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) vuelve a discutir ambos argumentos. “Los precios de alquileres se incrementaron en términos reales a partir de febrero de 2020, en el comienzo de la pandemia, para estabilizarse a partir de agosto de ese mismo año, cuando comienza a aplicarse la ley”, analizan en el informe en base a datos del propio sector inmobiliario.

Pero, además, si se tiene en cuenta la situación desde junio de 2018, dos años antes de la sanción de la ley y casi el mismo tiempo que pasó ahora desde su sanción, vemos que el precio en términos reales es significativamente más bajo. Es decir, los alquileres en ese período aumentaron menos que los precios. En cambio, si miramos la línea más clara durante esos meses, vemos que los alquileres aumentaron por encima de los salarios que se licuaron durante la mayor parte del macrismo y durante la pandemia.

Con respecto a la caída de la oferta, los datos para la Ciudad de Buenos Aires, la que mayor porcentaje de población inquilina tiene, “muestran que la caída de oferta tuvo lugar a fines de 2019 y, especialmente, entre marzo y mayo de 2020 (fase 1 del ASPO). Son todos períodos previos a la sanción de la ley 27.551. De hecho, a partir de junio 2020, cuando se sanciona la ley, la oferta se estabiliza aunque por debajo de los valores prepandemia”. 

Cabe acá la pregunta acerca de por qué nunca se terminó de recuperar el nivel de oferta que había en enero de 2020, y la respuesta probablemente se encuentre en la suba pronunciada de departamentos en venta que, como ya te mostré en otra oportunidad, no se ve reflejada la concreción de esas ventas. Eso quiere decir que muchas de esas propiedades probablemente estén vacías en este momento, un argumento a favor de penalizar esa ociosidad o incentivar su ocupación. 

La decisión de poner en venta un departamento puede a su vez relacionarse con la percepción de que la nueva ley ya no hacía rentable un potencial alquiler o bien el deseo de disponer de dólares en un contexto de devaluación del peso en lugar de conservar una propiedad. La coincidencia de la devaluación del peso de fines de 2019 con el comienzo en la caída de la oferta de inmuebles para alquiler parecería favorecer la segunda opción, más teniendo en cuenta que, como muestra el gráfico, la caída en la oferta de departamentos en alquiler empezó en noviembre de 2019.

La ineficiencia del auto, capítulo mil

Me pareció realmente muy bueno este especial que sacó El Gato y la Caja sobre movilidad, escrito por el ya muchas veces mencionado especialista en el tema Felipe González. Forma parte de un libro que están armando sobre cambio climático y van publicando distintos capítulos en borrador sobre los cuales podés sugerir cambios, agregados o comentar qué te parece. Se arma algo lindo. Te comparto algunos pasajes que me gustaron especialmente, pero te recomiendo que te tomes el tiempo de leerla completa.

Una de las preguntas que se hace el autor es “¿Cuán significativo es el aporte del sector transporte al calentamiento?”. Y responde que, a nivel global, explica el 16,2% de la emisión de los Gases de Efecto Invernadero (GEI). Sin embargo en países centrales como Estados Unidos, esta cifra se duplica a más del 30% y en nuestro país el sector del transporte contribuye al 14% de esos gases. Pero el dato que más me llamó la atención es que el transporte es el único que no bajó su contribución a los GEI en los últimos años. Mirá este gráfico para Europa: 

GEIS Generados por fuente de emisión

Fuente: Comisión Europea

Para Felipe hay tres maneras de mejorar la movilidad y su impacto ambiental: movernos mejor, movernos con menos impacto y movernos menos. “El auto es el principal emisor de GEI en las ciudades, en parte, porque su motor a combustión utiliza combustibles fósiles que emiten estos gases, sí. Pero la razón fundamental es porque utiliza la energía de un modo sumamente ineficiente”, señala. Y la ineficiencia se puede ver en este otro gráfico que te dejo abajo. Mientras que el auto transporta en promedio 1,1 pasajeros por segundo, el tren transporta 79,4. Qué cosa maravillosa el tren. El subte, probablemente esté en cifras similares. Teléfono para Horacio.

Cantidad de pasajeros transportados por segundo según modo   

O sea que movernos mejor y movernos con menos impacto implicaría sí o sí elegir un modo de transporte diferente al auto y, en lo posible, el tren o el subte que no son sólo más eficientes sino que emiten menos GEI. La bicicleta también es una buena opción para eso, pero sabemos que no sirve para cualquiera y que la distancia puede ser una limitante. En el artículo está bien resumido: si hacer una distancia corta en auto equivale a matar un mosquito con un cañonazo, pretender hacer distancias demasiado largas en bicicleta es como ir a la guerra con un cuchillo para untar mermelada.  

Pero el verdadero desafío es movernos menos y en ese sentido Felipe sostiene que “el mejor viaje es el que no se hace”. En realidad no se trata de no hacer viajes sino de viajar a pie, y para que eso sea posible entra a jugar el diseño de la ciudad y los usos del suelo, que tienen que estar pensados para que todo quede cerca: la famosa “ciudad de los 15 minutos”.

Dos impuestos que sirven para generar suelo urbano

En los últimos días se estuvo debatiendo bastante acerca de crear o no nuevos impuestos. De un lado parecen estar quienes creen que en nuestro país ya se pagan los suficientes impuestos y del otro quienes entienden que el contexto de crisis y la necesidad de cancelar la deuda con el FMI requiere un aumento de la presión impositiva hacia los sectores con mayor capacidad de pago. 

No, no estás leyendo el newsletter de Juanma. Te hablo de impuestos porque hay dos, creados recientemente, que son los que van a financiar la compra de tierras privadas por parte del Estado nacional con el fin de entregar a familias de bajos ingresos 50 mil lotes con servicios. Se trata del impuesto a las Grandes Fortunas y el impuesto PAIS, a la compra de dólares. El 15% de lo recaudado por el primero y el 9% del segundo fueron destinados a nutrir el Fondo de Integración Sociourbana, encargado de reurbanizar los barrios informales de todo el territorio nacional. 

Uno de los grandes problemas en torno al acceso a la vivienda tiene mucho más que ver con el precio y calidad del suelo urbano que con la vivienda en sí misma, que incide relativamente poco en el precio final de venta o alquiler de una casa. En ese contexto, muchas veces los gobiernos nacionales, provinciales y locales suelen resignar localización o calidad del suelo en pos de brindar mayor cantidad de soluciones habitacionales. Es lo que desde el urbanismo llamamos “enfoque viviendista”: hacer la mayor cantidad de viviendas y entregarlas, no importa dónde estén ni lo que suceda con ellas en unos años, ni qué políticas complementarias se apliquen. 

Por esta razón la compra de tierra privada por parte de Nación es una noticia importante ya que lo coloca en una situación ideal para decidir dónde se harán los nuevos loteos. Acá, Fernanda Miño, secretaria de Integración Sociourbana da algunas pistas, señalando que se buscarán terrenos baldíos o construcciones que quedaron a medio camino por falta de recursos. 

Bonus tracks

Raquel Rolnik, arquitecta y urbanista brasilera, viene a presentar La guerra de los lugares. El domingo a las 16 podés ir a escucharla a ella y a otras grosas al Parque de la Estación. Después hay música. Pla na zo. 

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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