Trama Urbana

Tarda en llegar, y al final hay recompensa

Un recorrido por la utopía deportiva ribereña que cayó en desgracia y, después de una larga espera empresarial atravesada por el lobby la oposición de la opinión pública, puede convertirse en un nuevo Puerto Madero.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Por acá, qué te puedo decir, ya vacunado y campeón de América. Viví la primera conquista de la Selección mayor de mi vida (no tengo recuerdos del 93) y recibí anticuerpos contra el Covid-19 el mismo día. Un verdadero sábado de gloria. Además, a partir de este martes, Okupas va a estar disponible en Netflix y en una semana empiezan los Juegos Olímpicos. Así que esta entrega arranca con un inusual optimismo insuflado por la felicidad de Lionel Messi, que es la felicidad del pueblo.  

Ahora sí, vamos a lo nuestro.

La semana pasada el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lanzó, en el marco del comienzo de la campaña electoral, un plan de intervenciones urbanas que llamó Plan de Desarrollo Urbano Sostenible. Sin demasiadas precisiones técnicas, el plan se compone principalmente por cuatro ejes: 

1) convocatoria a convenios urbanísticos en el sur de la ciudad (el instrumento por el cual se suele vender tierra a un privado a cambio de que destine una proporción a espacio público), 2) un plan para revitalizar el centro porteño que cayó en desgracia por la pandemia mediante créditos del Banco Ciudad (parecido, en principio, a un proyecto presentado por el legislador opositor Manuel Socías aunque con menos condicionalidades), 3) el desarrollo del Parque Salguero (que incluye la venta del predio y la construcción de viviendas de lujo, proyecto frenado por una medida cautelar) y 4) urbanización de un predio de 70 hectáreas de IRSA en Costanera Sur que está en desuso hace más de 30 años que incluye la construcción de un espacio verde. 

Me quiero detener en el último porque encierra una historia que creo que tenés que conocer. En casi todos los medios destacaron la noticia de que en la costanera sur habrá “un gran parque público de 47 hectáreas”. El entusiasmo mediático parece comprensible dada la bajísima cantidad de espacios verdes que hay en territorio porteño, pero a mí me surgieron dos preguntas: ¿por qué un predio permaneció en desuso durante 30 años justo frente al río? y ¿por qué un grupo empresario está dispuesto a ceder un 17% más de lo que en este caso indica la ley (50%) al Estado porteño?  

La utopía del Puma

Contestar la primera de las preguntas requiere retroceder en el tiempo más de seis décadas y conocer lo mejor posible a los actores involucrados, que no son pocos. Por suerte, encontré un artículo que recorre ese camino sin tropiezos. Está escrita por Ivana Socoloff y se titula Imágenes urbanas y escenas de un conflicto. Aproximaciones al proyecto Solares de Santa María, en Buenos Aires. Así se llamaba el desarrollo urbano de lujo que buscaba construir IRSA en ese momento y que ahora cambió de nombre al más laico Costa Urbana.

La investigadora del CONICET describe varias etapas en un proceso que no duda en llamar “privatización de la tierra”. La primera: el origen del predio. Alberto J. Armando, por quien hoy la Bombonera lleva su nombre y quien era apodado “El Puma”, buscaba terrenos para construir un nuevo estadio desde que había asumido el cargo de Presidente del club en 1960. Como no encontraba nada disponible en La Boca, tuvo la -alocada- idea de ganarle tierra al río De la Plata y construirlo ahí. La historia de la utopía de Armando la cuenta en este hilo el paisajista Fabio Márquez. 

En 1964, Arturo Illia, embelesado por el vendedor de autos (Armando era el representante de Ford en el país) hace aprobar una ley que le cedía al club Boca Juniors los terrenos a ganarle al río, 40 hectáreas de islas en total, para construir una ciudad deportiva y un estadio, con la condición de que la obra se termine en el lapso de 10 años y con la imposibilidad de venderla posteriormente. 

Los socios de Boca llevaban tierra en camiones para colaborar con la gesta heroica y en menos de tres años ya se habían formado ocho islas comunicadas por puentes y la confitería Neptuno estaba en construcción. Además, el entonces presidente de Boca vendía títulos y rifas para financiar la faraónica obra, operatoria que fue un éxito. Armando había prometido que en 1975 se inauguraría el estadio más grande del mundo, con capacidad para 150 mil personas.   

Una de las imágenes de archivo que muestra Fabio Márquez con referencias de las principales construcciones

La ciudad deportiva, según la ley, debía ser beneficiosa para toda la ciudadanía en consonancia con el Estado de Bienestar sin peronismo que quería impulsar Illia y la dictadura que lo derrocó años después. Por eso, el desarrollo incluía un camping frente al río, un anfiteatro, piletas de agua salada, un autocine y hasta un parque de diversiones. Casi todas esas instalaciones funcionaron durante varios años, aunque el estadio nunca fue construido y sólo se llegó a levantar una grada.

Después del Rodrigazo de 1975, el golpe de Estado y las sucesivas crisis económicas, no solo la idea del estadio empezó a ser cada vez más lejana sino que la ciudad deportiva cayó en el abandono porque el club, en bancarrota, no podía hacer frente a los gastos de mantenimiento. 

La ciudad deportiva circa 1975

Durante esos años, cuenta Socoloff, se producen tres acciones que tienen efectos hasta la actualidad: en 1978 el gobierno de Videla le transfiere las tierras recuperadas a la Municipalidad de Buenos Aires, comandada por Osvaldo Cacciatore; un año después, en 1979, por medio de una Ordenanza, se le concede una prórroga al club respecto de los 10 años de exigencia que establecía la ley de Illia; y en 1982 se le dan por terminadas las obras a Boca y se le otorga posesión legal de los terrenos a pesar de no haber cumplido con las condiciones de la ley de Illia. Un detalle no menor es que en ese lapso el terreno había aumentado un 50% de superficie, pasando de 40 a 60 hectáreas.

Tarda en llegar

Si bien las acciones de la dictadura quedaron en un limbo legal una vez recuperada la Democracia, en 1989 el Congreso las legalizó, modificando todas las condiciones impuestas en la ley de 1964. Esa normativa introduce la bisagra fundamental: se habilita al club a vender el predio ganado al río. En ese momento, el Estado, tanto nacional como de la ciudad, perdió toda posibilidad de recuperar el terreno de forma gratuita. Comienza el segundo momento que relata Socoloff en su artículo: la venta de la mejor parcela de Buenos Aires. 

Boca ya no era el club que Armando supo construir. El Puma había dejado la institución en 1980 y ocho años después murió. El club, en medio de la hiperinflación, estaba en una pésima situación económica y vender la utopía de Armando se presentaba como una oportunidad de equilibrar las cuentas. En 1992, por 20 millones de dólares, el predio ya en ruinas pasó a manos de la sociedad anónima Santa María del Plata. 

Durante ese período habían sucedido dos cosas fundamentales para entender lo que pasa en la costanera sur hoy: a principios de los 80 se empezó a conformar el barrio que ahora se llama Rodrigo Bueno y durante muchos años había comenzado a tomar forma la Reserva Ecológica, resultado espontáneo de los escombros de las demoliciones que requirió el Plan de Autopistas Urbanas, ideado por Cacciatore, depositado sobre el río.     

Cuando Fernando De La Rúa asume como primer jefe de Gobierno de Buenos Aires, en 1996, el área de Planeamiento le propone a los propietarios del terreno lanzar una convocatoria para hacer una villa olímpica en el marco de la candidatura de la ciudad para ser sede de los Juego Olímpicos de 2004. 

En ese momento -año 1997- entra en escena IRSA, la compañía de Eduardo Elsztain (asociado en ese momento a George Soros), y compra los terrenos que aún hoy tiene en su poder. Desembolsó 51 millones de dólares, lo que equivale a alrededor de 200 dólares el metro cuadrado si se cuenta sólo la superficie edificable. 

Y acá podemos empezar, algunas cuentas mediante, a responder la segunda de las preguntas que nos hacíamos al principio. La cesión “extra” que propone ahora IRSA es en contraprestación de un cambio de zonificación (hoy el Código Urbanístico sólo admite que allí se instalen usos deportivos y con el cambio se habilitarán viviendas, hoteles, bares, etc.) y permisos especiales para construir torres de hasta 30 pisos, lo que cambia rotundamente el valor del suelo. Solamente con las manos levantadas de los legisladores, calcula el Observatorio del Derecho a la Ciudad, el precio de esa tierra pasaría a valer alrededor de 1.600 millones de dólares, es decir, 32 veces los 50 millones que desembolsó la empresa hace 24 años. Al final, hay recompensa.    

Un country en altura

Pero volvamos a 1997. Aunque ese precio por metro cuadrado puede sonar muy bajo -y lo es- para IRSA fue el mayor pago que habían hecho hasta el momento por un terreno. Según Socoloff, los directivos IRSA habían arriesgado esa inversión porque “tenían la confianza de que se aprobarían las normas correspondientes, basados en las múltiples muestras que los Ejecutivos local y nacional les habían dado a los empresarios”. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires recién comenzaba a existir como tal, luego de la reforma constitucional, junto con los organismos que determinaban qué se podía construir en su territorio.

Desde fines de los 90 y hasta hace pocos años había incendios en la Reserva Ecológica y se sospechaba que eran con la intención de construir sobre su superficie

Terminada la postulación de Buenos Aires como sede olímpica, el grupo IRSA presenta un nuevo proyecto diferente: un country sobre el río, los Solares de Santa María. En diferentes momentos entre 1997 y 2003 se discutió intensamente este proyecto tanto por el Consejo de Planeamiento Urbano como en Audiencias públicas, donde se recogieron opiniones abrumadoramente de rechazo al desarrollo de lujo, sobre todo por su impacto ambiental sobre la Reserva Ecológica y porque dificultaría el tan anhelado acceso al río. Algo muy similar a lo que pasó hace meses durante las audiencias públicas en torno a la venta de Costa Salguero.   

El argumento a favor por parte de las pocas personas que defendieron aquel proyecto (después se supo que varias eran empleadas de IRSA) fue prácticamente el mismo que se plantea hoy: el desarrollo traería una inversión que, en plena crisis, era necesaria para reactivar la economía y generar empleo sin esgrimir razones de corte urbanística. 

Finalmente, el ejecutivo porteño, ya conducido por Aníbal Ibarra, aprobó el desarrollo pero con una serie de condiciones. Es la etapa que Socoloff llama “permitir y condicionar”. En 2003, la empresa adecúa el proyecto a esas condiciones (mejores accesos al río y a la vía pública, que le saquen su condición de barrio cerrado, menores alturas, etc.), pero las negociaciones se estancan. 

Ya durante la gestión de Jorge Telerman, él y su ministro de Planeamiento, Juan Pablo Schiavi, impusieron nuevas condiciones a IRSA pero al mismo tiempo elevaron la altura permitida de 90 a 160 metros. Lo paradójico, ya que el proyecto contaba con el visto bueno del gobierno nacional de entonces, fue que un grupo de legisladores de la ciudad del Frente para la Victoria frenó judicialmente el desarrollo mediante un amparo.

Render del proyecto Solares de Santa María 

Los últimos intentos por parte de IRSA de llevar adelante el desarrollo de viviendas de lujo fueron en 2010, en 2012 y en 2016, siempre cediendo un poco más de tierra de superficie edificable o de financiamiento para obras de urbanización para el barrio Rodrigo Bueno. El de ahora no es más que otro intento más que ni en el gobierno porteño ni cerca de IRSA aseguran que sea el definitivo. 

¿Por qué no?   

Las razones para oponerse al desarrollo de lujo sobre el río no son demasiado diferentes a las ya esgrimidas durante las audiencias públicas en torno a la venta de Costa Salguero. En espejo, aunque en esta oportunidad sobre un terreno ya en manos privadas y casi cuatro veces más extenso, Costa Urbana busca continuar hacia el sur Puerto Madero, que pasó de ser una zona abandonada a un barrio de sectores de alto poder adquisitivo y una reserva de valor en forma de ladrillos con un altísimo porcentaje de departamentos vacíos. Quienes se oponen se preguntan si Buenos Aires, cuya población no crece desde 1947, necesita otro Puerto Madero. 

Las preguntas que quedan flotando: ¿De qué manera se podrían aprovechar mejor esos terrenos? ¿Era mejor el destino que había soñado Armando? ¿Tiene el Estado los instrumentos para orientar un uso socialmente más eficiente de esa tierra frente al río?   

Costa Urbana también vuelve a encontrar críticas desde lo ambiental, ya que el desarrollo que busca construir IRSA se situará sobre un humedal, ubicado al lado de la Reserva y el barrio Rodrigo Bueno, con funciones de retención de agua. Los antecedentes de la empresa propietaria del shopping DOT no son alentadores. Durante los primeros meses de funcionamiento del centro comercial de Saveedra, el Barrio Mitre se inundó, según vecinos, por fallas en los sistemas de desagüe. María Eva Koutsovitis, ingeniera del Observatorio por el Derecho a la Ciudad, explica que “al tratarse de un humedal costero se tienen que rellenar para construir y eso puede provocar procesos negativos en la Rodrigo Bueno u otros terrenos linderos”. 

Quizás la última razón que encuentran quienes se oponen al proyecto tenga que ver con la inserción de IRSA en la trama urbana porteña, su vínculo con la tierra pública y los vacíos urbanos que fue dejando a la espera de que mejore el clima de negocios o los gobiernos sean más permeables a su poder de lobby. 

La ex ciudad deportiva es solo un ejemplo al que se suman los predios comprados al club Ferrocarril Oeste en Caballito, donde la empresa quiso construir un shopping y ahora busca levantar un complejo de viviendas, Ciudad Palmera, frenado por una medida cautelar. Otro de esos vacíos urbanos se ubica en el centro que el gobierno de la Ciudad quiere revitalizar. En 2017 compró a la Ciudad el Edificio del Plata para levantar una nueva sede del Banco Hipotecario pero nunca comenzó las obras. También un vínculo conflictivo con el espacio público por parte de IRSA es la explotación del Distrito Arcos en Palermo, cuya ocupación está judicializada por parte del Estado nacional desde 2014. Mientras tanto, Playas Ferroviarias reclama un canon de 11 millones de pesos por la explotación de los 60 locales, pero la empresa aprovecha el juicio para pagar solamente 250.000 pesos por mes. 

Bonus track

  • El correo de hoy fue tan largo como porteñocéntrico, así que para compensar te propongo que si tenés unos días de vacaciones salgas a recorrer, con todos los cuidados necesarios que la pandemia amerita, la ruta de Di María, Messi. Perdón, quiero decir la Ruta del Delta. A bordo de la Scaloneta, claro, que también es rosarina.

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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