México no tiene quién la habite: el desplazamiento por el alquiler temporario

Tras la derrota del último domingo en el estadio Azteca, México se quedó afuera de la Copa del Mundo que co-organiza. Pero los habitantes de la capital mexicana tienen otros motivos para sentirse extraños en su propia casa. Tal es el argumento de la investigadora Tamara Velásquez Leiferman, que en su último paper analizó el alcance de la transformación urbana de los últimos años en la Ciudad de México (CDMX) a partir de la consolidación de plataformas como Airbnb y del crecimiento de los alquileres a corto plazo.

México, que este 5 de julio alojó el último de los 13 partidos de la Copa disputados en su territorio, viene experimentando un boom del turismo y de los nómades digitales que no hizo más que intensificarse desde la pandemia. Airbnb hoy tiene publicadas 26.536 unidades en CDMX, y dos tercios de ese total corresponden a “departamentos enteros” más que cuartos compartidos, el espíritu original de la plataforma.

El crecimiento exponencial de los short-time rentals en barrios como Hipódromo y Roma Norte, sobre todo a partir de 2019, le permiten a Velásquez Leiferman hablar de un proceso de “gentrificación transnacional”, por el fuerte protagonismo de expatriados y otros profesionales del Primer Mundo.

Un fenómeno que llegó al Mundial

Airbnb desembarcó en México en 2009 y, como muchas otras plataformas digitales, operó durante años en un vacío legal. Recién en 2017 la ciudad decidió establecer un impuesto al hospedaje del 3% para quienes usan la plataforma, que hoy representa –para CDMX y otras ciudades que copiaron su modelo– “la mayor fuente de financiamiento de promoción e infraestructura turística”, según la Secretaría de Turismo de ese país.

Pero según recuerda Velásquez Leiferman, la actitud de las autoridades hacia la plataforma siguió siendo entre neutra y positiva. Claudia Sheinbaum, hoy presidenta de México pero en ese entonces alcaldesa, firmó en 2022 un memorándum con Airbnb para promocionar el turismo de corto plazo y atraer “nómades digitales”. Las reacciones no se hicieron esperar y dos años más tarde la ciudad terminó por adoptar regulaciones más estrictas para la plataforma, incluyendo la creación de un registro de alquileres temporarios y, a nivel nacional, un límite que impide destinar una vivienda al alquiler temporario durante más del 50% del año.

“No hay igualdad de condiciones”, le dijo al New York Times Daniela Grave, una vecina que participaba de las protestas. “Si cobran en dólares y no pagan impuestos aquí, nos encontramos en una situación de desigualdad entre mexicanos y extranjeros, en la que quienes reciben su salario en dólares tienen todo el poder que pueden ejercer en esta ciudad, y eso es lo que debería regularse”.

De cara al mundial de fútbol de este año, un grupo de ciudadanos formó Aquí Somos, un “Frente por el Arraigo y la Inclusión Vecinal” que denuncia los efectos nocivos del alquiler temporario en 11 colonias (barrios) de la metrópoli. Su última campaña fue pedirle a los turistas internacionales que eviten alojarse en Airbnb en esos barrios para no comprometer aún más la crisis de vivienda que afecta a familias y comunidades locales.

La organización cita el ejemplo de Dinamarca 77, un edificio en Colonia Juárez, donde 12 familias “fueron forzosamente desplazadas de sus hogares y reemplazadas por habitantes o turistas de corta estancia” para comenzar operaciones como Airbnb. Los propietarios de este edificio hoy manejan 350 unidades en esa colonia y otros barrios de la Alcaldía Cuauhtémoc y son un ejemplo de lo que el grupo llama “Anfitrión Corporativo – Monopolista”.

El barrio como un mega hotel

El paper de Velásquez Leiferman se mete de lleno en el cambio del modelo de negocios de Airbnb, que –recordemos– había nacido con la promesa de que cualquier persona pudiera obtener un ingreso extra alquilando una habitación libre cuando no la usaba, mientras los viajeros podían hospedarse en barrios residenciales, viviendo una experiencia más auténtica, con recomendaciones de sus anfitriones.

La investigadora observa que, por el contrario, “en ciertos barrios, el sector inmobiliario local se está reorientando activamente hacia el negocio del property management, es decir, la gestión profesional de alquileres a corto plazo”. Aquí aparecen los edificios enteros o casi enteros destinados al alquiler temporario y desaparece el contacto cara a cara con los dueños, tercerizado mediante cajas de llaves con combinación.

Una de las personas que Velásquez Leiferman entrevistó para su trabajo fue Cuauhtémoc, residente de San Miguel Chapultepec, que dice que si bien siempre hubo extranjeros viviendo en el área, aquellos que llegan por medio de plataformas de alquiler temporario están menos involucrados con la colonia y la comunidad local por la “lógica de Airbnb” que hace que conciban al barrio como un “mega hotel”, una extensión de su alojamiento pensada enteramente para satisfacer sus necesidades (como veremos más adelante). Su testimonio se complementa con lo observado en otras ciudades con turismo en alza en las que aparecen preocupaciones vinculadas a la seguridad, debido a la entrada y salida de turistas a cualquier hora y el hecho de que durante el día muchos de estos edificios quedan completamente vacíos.

¿Cómo medir el impacto?

Dado que cualquier debate sobre el impacto del Airbnb en las ciudades suele estar teñido de subjetividad, Velásquez Leiferman hizo el esfuerzo por separar la paja del trigo y traducir este proceso de renovación urbana en la Ciudad de México en categorías medibles. Así, incluyó un análisis de 555 barrios de las zonas centrales de la ciudad para ver qué características están asociadas con una mayor presencia de la plataforma, por ejemplo, nuevos hoteles, pérdida de población o desalojos. Su modelo estadístico no busca demostrar que Airbnb causa directamente la gentrificación (un tipo de renovación urbana que culmina con el reemplazo de población originaria por otra de un sector social más elevado), sino identificar qué fenómenos aparecen asociados a una mayor presencia de la plataforma.

La autora encuentra que Airbnb se concentra en barrios con mucha construcción reciente, pero también allí donde ya existe una infraestructura turística importante, como hoteles, museos y teatros. Pero, en parte por la endeblez de los datos oficiales, no logra demostrar estadísticamente una relación clara entre los short-time rentals y la pérdida de población o los desalojos ilegales.

Esto es central para quienes estudiamos las ciudades porque muestra que pueden existir procesos de gentrificación sin desplazamiento. Más allá de anécdotas o relatos, que Velásquez Leiferman también recoge, la evidencia disponible no permite identificar un proceso generalizado de expulsión de residentes ni atribuirle ese fenómeno directamente a Airbnb.

Lo que sí se puede afirmar es que este proceso de renovación urbana, con características gentrificadoras, convive con una creciente crisis de vivienda. Un estudio reciente muestra que en lo que va del siglo los precios de la vivienda en CDMX se cuadruplicaron al tiempo que los ingresos reales de la población cayeron. Y que en los barrios gentrificados, el valor de casas y departamentos se multiplicó por ocho.

¿El resultado? La aparición de “clústers de barrios exclusivos”, que disfrutan personas de altos ingresos (en especial extranjeros) mientras la población local la mira de afuera, en barrios donde los almacenes, ferreterías o negocios locales van siendo reemplazados por cafeterías de especialidad, bares, restaurantes, centros de yoga y tiendas de diseño, con precios pensados para un público de mayores ingresos.

Mirando adelante

El de Velásquez Leiferman es uno de los trabajos pioneros sobre el impacto de los alquileres temporarios en América Latina e invita a mirar más allá del debate simplista sobre Airbnb. Más allá de cuántos turistas llegan o cuántos departamentos se ofrecen, la gran pregunta urbana es qué tipo de ciudad emerge cuando una porción creciente del mercado inmobiliario, del comercio y del espacio público empieza a organizarse alrededor de quienes están de paso y no de quienes viven allí.

México ya se despidió del Mundial que organizó en su propio territorio y ahora retoma su desafío más difícil: evitar que, una vez apagadas las luces del torneo, la CDMX se convierta en un lugar atractivo para visitar pero cada vez más difícil de habitar.