Una nueva guía propone recorridos por el AMBA más allá de los clichés

Buenos Aires, febrero de 2026. Ecos finales de los festejos de carnaval, protestas y movilizaciones en contra de la reforma laboral y una explosión en la sede de Gendarmería. “Buenos Aires se ve tan susceptible”, cantaba Gustavo Cerati, un atributo que el urbanista Marcelo Corti retoma en su último libro: La Susceptible. Una guía introductoria a Buenos Aires, que acaba de publicar la editorial Café de las Ciudades.

Arquitecto por la UBA y máster en Políticas, Proyectos y Gestión de la Ciudad por la Universitat de Barcelona, Corti es una voz relevante en el campo del urbanismo, tanto en Argentina como en el resto de la región. En línea con esta trayectoria, y a diferencia de otros libros sobre Buenos Aires, La susceptible aborda a la ciudad de la furia en toda su dimensión metropolitana. Del centro a la periferia, de norte a sur, esta suerte de guía o manual recorre barrios como San Telmo, Almagro y Belgrano, pero también San Martín, Tigre, Ituzaingó y Florencio Varela; se detiene en plazas, escuelas, hospitales, bares, cines y telos, con una mirada que —afortunadamente— elude tanto la nostalgia como la banalidad.

La entrevista tiene lugar en el bar del patio del Monasterio de Santa Catalina, uno de los últimos vestigios de arquitectura colonial de la ciudad.

FP: Una de las cosas que más llaman la atención de Buenos Aires es su heterogeneidad o “rapsodia visual”, como la llamás en el libro, que la distingue de muchas ciudades europeas. ¿Por qué este fenómeno?

MC: Esto responde básicamente a una superposición de normativas, con ideas muy distintas de ciudad. Por ejemplo, ni el Código de Edificación de 1943 ni el de 1947 habían tenido en cuenta una estimación demográfica y permitían una constructividad muy fuerte, con mucha ocupación de terreno. Si se hubiera completado toda la ciudad con esa normativa, Buenos Aires podría haber albergado 90 millones de habitantes. Un disparate. Y después tenés el Código de Planeamiento Urbano de 1977 que privilegió el edificio de perímetro libre y los edificios entre medianeras. Es decir que la ciudad se fue formando con distintos reglamentos y alentando distintos tipos de tejido. Por ejemplo, hay áreas cercanas a la avenida Santa Fe que se completaron con el tejido del Código del ‘47 —edificios de diez, doce pisos con pozo de aire y luz— pero otros lugares donde se observa la típica superposición porteña: casas de planta baja, alguna casa histórica, un edificio entre medianeras, una torre que se hizo con el Código del ‘77… Siempre se dijo que somos “la París del Plata”, pero eso solo es cierto si entrecerrás los ojos a lo largo de tres cuadras sobre la avenida Alvear. Lo nuestro es básicamente una mezcla.

–Fue en este contexto que se llegó al tan discutido Código Urbanístico…

–Buena parte de la aspiración a la uniformidad derivó en el Código Urbanístico de 2018. Y acá no acuso a nadie, porque yo también durante muchos años estuve convencido de que había que tener un código morfológico que curara la unidad de tejido. Pero a fin de cuentas ese código terminó imponiendo otras soluciones, como la idea de una unidad de paisaje que apunta a favorecer los convenios público-privados y la famosa cuestión de las plusvalías (N. de la R.: una compensación económica que el propietario le paga al Estado local por un cambio de norma que permite mayor constructividad). Lo cierto es que no podés construir toda la ciudad con la altura de su edificio más alto, no solo porque es un disparate —Buenos Aires no crece hace sesenta años— sino porque además no hay mercado para eso. Hoy creo otra cosa: Buenos Aires tiene un paisaje desparejo, pero en vez de tratar de “emparejarlo” a lo europeo, por ahí conviene concentrarnos en ver cómo armamos nuestra propia ciudad, en función de una determinada estrategia.

–Sos muy crítico de la “torre country”. ¿Por qué?

–No todos los casos son iguales. Hay torres que son cuestionables en lo ambiental o en niveles de habitabilidad —ventilación, iluminación— pero que tienen una impronta urbana muy fuerte: están hechas sobre parcelas angostas, bajás y tenés un negocio, tres o cuatro bares, el supermercado chino… En ese sentido, alguien que vive en Belgrano en un departamento interno puede hacer de su barrio un living: tiene una plaza, bares para ir con la computadora o lugares para ir a leer. Está el caso del Kavanagh, para mí el mejor rascacielos de Buenos Aires, que toma la altura de Plaza San Martín y se proyecta como una proa hacia el puerto, es un edificio magnífico, que construye ciudad. La torre en sí no es una tipología antiurbana. Pero ahora se ha impuesto el modelo de la torre country. Que no solo está aislada morfológicamente sino que además está cerrada con un paredón o un muro. La torre Le Parc en Palermo, por ejemplo, tiene una sola entrada en toda la manzana. Eso hace que, si caminás por las otras tres cuadras, tengas que ir todo el tiempo al lado de una reja. Como dice Jane Jacobs, lo que da amenidad urbana es tener muchas entradas y salidas, negocios, puntos de contacto, algo que la torre country niega completamente. Sus habitantes, en lugar de estacionar el auto en Pilar, lo hacen en una cochera en el subsuelo, y cuando salen no necesitan el barrio. Por eso digo que es antiurbano.

Un lugar donde vivir

–Los datos del último censo muestran que barrios como Villa Urquiza y Caballito sumaron hasta 18% más habitantes en doce años, pero hubo otros —como Flores— donde la población directamente cayó. En cualquier caso, en estos años Buenos Aires construyó mucho más que su aumento demográfico. ¿Esto lo explican las nuevas configuraciones familiares o hay también una lógica especulativa, de comprar vivienda como reserva de valor?

–Hay un poco de todo. Está también el tipo que pegó una buena cosecha de soja y se compró un departamento en Buenos Aires: el fenómeno de la segunda residencia es muy fuerte. Alguien de clase media alta para arriba que vive en Córdoba pero se compra un departamento para las dos o tres semanas al año en las que viaja a la capital y el resto del tiempo lo convierte en alquiler temporario. Después, claro, la cuestión demográfica. Una pareja separada con hijos que pasa de un departamento a dos. O el caso concreto, en pandemia, del matrimonio con dos hijos que se mudó a Pilar pero que todavía manda a los hijos a una escuela en Belgrano. Es decir que hay una tendencia especulativa, pero también nuevas composiciones familiares y modos de habitar.

–En Buenos Aires, el gobierno local parece haberse desentendido de las dificultades de sus habitantes para encontrar un lugar donde vivir. Los alquileres representan un porcentaje cada vez mayor del ingreso y las únicas políticas públicas de la Ciudad son un préstamo para mudanzas y una bonificación parcial del seguro de caución, que llegan a menos de 400 personas al año. ¿Por qué es tan tímida esta política?

–No quiero ser simplista, pero es una cuestión ideológica. No eximo de culpa a los gobiernos anteriores, pero desde 2007 tenemos un partido de gobierno que opera desde la lógica privada. Tuvo sus bemoles, claro, como la política de urbanización de villas de Horacio Rodríguez Larreta y María Migliore, que ahora parece que se va a abandonar: Jorge Macri dice que no hay que construir vivienda para las villas y sí para la clase media, pero tampoco construye viviendas para la clase media. Ni siquiera hay algo anunciado o en estudio. Por eso digo que es un tema ideológico. En Singapur, la economía más capitalista del mundo, el Estado se hizo cargo de resolver el tema de la vivienda y del desarrollo urbano. Es decir que una idea más afín al sector privado no debería ser incompatible con que el Estado asuma estos roles de acceso a la vivienda para todos los segmentos.

–¿Cómo creés que se puede reconvertir el microcentro?

–Mediante una política activa que vaya más allá de transformar oficinas en hoteles. Pienso en un organismo o grupo de trabajo no burocratizado que analice el área, vea caso por caso, haga ofertas a propietarios, trabaje con las cooperativas. Hay una experiencia muy interesante en Melbourne en la que partió de esta misma base, es decir, una colaboración público-privada que no es como la que se entiende acá, que es conseguir que IRSA te compre el Edificio Del Plata para poner alquiler temporario. Pienso también en la escala de Donado-Holmberg, uno de los proyectos más exitosos de Buenos Aires, que tuvo a pymes y desarrolladores medianos y en el que seguramente trabajaron 50 o 60 empresas. Y lo hizo el PRO, eh. En el microcentro no debería ser tan difícil. O sea, hay algunas objeciones en términos de diseño a la hora de reconvertir oficinas en viviendas, pero es cuestión de trabajarlo. En Puerto Madero los galpones no eran un producto inmobiliario hasta que se los hizo producto inmobiliario. La alternativa es dejar que IRSA te tire abajo una manzana y te haga una torre. Pero para hacer otra cosa hace falta convencimiento político, que hoy no veo en el PRO ni en los libertarios, pero tampoco en el peronismo.

Conurbano y después

–Te llevo más allá de la General Paz. El discurso de la época define al conurbano a partir de la falta: el lugar sin cloacas, sin seguridad. Pero en los recorridos barriales que propone tu libro se ve una diversidad mucho mayor.

–El conurbano ofrece una variedad social, cultural y de paisaje muy amplia. Cualquier centro de estación del conurbano es asimilable a Villa Urquiza, Flores o a cualquier otro barrio de clase media de Buenos Aires. Luego está el tema de los intersticios, aquellos lugares a donde no llega el tren, el suelo inundable, el suelo ocupado, las villas. Pero buena parte del PBI argentino se explica desde el conurbano. Ahora quieren pedir DNI en los hospitales porteños, pero estoy seguro que de las 50 personas que están almorzando acá 10 son del Gran Buenos Aires, sin contar el aporte de sus trabajadores, en especial en el sector servicios. No hay que omitir las carencias ni romantizarlas, pero hay que dejar de ver al conurbano como el gran problema de la Argentina.

–¿A qué adjudicás la proliferación de barrios cerrados en el Gran Buenos Aires? Hubo un éxodo en la década del noventa y otro, menor, en pandemia. Hoy un aspiracional de clase media es irse a una urbanización cerrada. Y a pesar de sus externalidades negativas, están permitidas —cuando no alentadas— por los intendentes.

–Conozco el caso de un intendente peronista de uno de los municipios más estigmatizados al que ante la discusión de qué hacer en torno a un cruce de autopistas proponía hacer barrios cerrados para que su distrito no quedara siempre asociado a las villas. El tema es que su supuesta solución de incluir un tema de estatus y ofrecer un “producto” distinto tiene patas cortas. No solo es cuestionable en lo urbanístico, en lo social y en lo político, sino que también es corto de miras desde un punto de vista recaudatorio, porque en los barrios cerrados hay muchísima informalidad y es donde más te cuestionan lo que deben pagarle al municipio. Además, el mayor crecimiento demográfico de Pilar no se dio en los barrios cerrados sino en Santa Rosa y Derqui, los barrios que abastecen de jardineros y empleadas domésticas a los countries. Y esa gente es la que después le golpea la puerta al intendente reclamando una escuela o una línea de colectivos.

–¿Reclamar una agencia metropolitana de transporte es un fetiche de urbanistas académicos o realmente ayudaría a resolver los problemas de transporte del AMBA?

–En particular en el área de transporte debería poder funcionar un ente público como es la Corporación Puerto Madero, que opera desde hace más de treinta años con una estructura compartida entre la Ciudad y Nación, con una variedad de composiciones políticas. Creo que no es imposible en tanto y en cuanto lo despojemos de la creación de nuevas instancias de poder o de experimentos políticos que yo llamo neo-sarmientinos.

–¿No habría que incluir también los intereses de cada jurisdicción? Este gobierno nacional, favorable a la reducción de subsidios, podría adoptar un modelo como el de Estados Unidos, que obliga a toda ciudad de más de 50 mil habitantes a tener entidades de planificación regional para poder recibir fondos federales. El gobierno porteño podría imitar a Madrid, que puso el grueso de los fondos para el Consorcio Regional de Transportes, y quizás pedirle a cambio a la Provincia que comience a financiar programas para la gente sin techo que hoy duerme en CABA. La Provincia, a su vez, podría volver a pedir el enganche a la red SUBE… Santiago o Bogotá hace tiempo que avanzaron en ese sentido. 

–Totalmente. Y un indicador de ese avance son las líneas de metro en construcción.

–Para cerrar, ¿cuál es tu área favorita de Buenos Aires?

–Martínez objetivamente tiene sus cosas buenas, me fascina que muchas de sus calles tengan nombres de artistas, sabios y navegantes. Belgrano tiene bares y el mejor cine de Buenos Aires. Me gusta el centro, me gustan barrios como Saavedra, Villa Urquiza, Villa Crespo, una parte de Chacarita… Lugano me sorprendió mucho, no hablo de Lugano I y II (N. de la R.: el complejo habitacional de monoblocks construido en las décadas del setenta y ochenta). Los centros de las estaciones son el corazón de barrios muy lindos, incluso para los municipios más periféricos. Si vas al centro de Moreno te sorprendés, es un barrio de casas quinta… aunque obviamente a la noche cambia un poco la situación. El indicador siempre es la caminabilidad. Salís a caminar y tenés cosas entretenidas, clubes, actividad cultural, edificios lindos, paisaje, sol y sombra.