León XIV y la crisis de vivienda a través del caso español
La crítica a la especulación inmobiliaria es uno de los grandes ejes de su papado. España, caso testigo.
En junio, en la preparación del viaje del papa a España, las autoridades discutían sobre por dónde debía entrar León XIV a Madrid. Cuenta el diario El País que inicialmente se propuso una entrada triunfal por la Puerta de Alcalá, pero pronto se hizo notar que él prefería los márgenes de la ciudad, en la línea de Francisco. Y ahí fue.
“Tras la visita obligada al Palacio Real, para la bienvenida del jefe de Estado, la primera visita de Robert Prevost ha sido por la puerta de atrás de Madrid, donde llegan los últimos, sin papeles y sin hogar”, dice la crónica del viaje de junio pasado. Uno de esos lugares fue el centro Cedia 24 Horas de Cáritas, en el barrio de Lucero, un área popular al suroeste de la ciudad en la que abundan los bloques de viviendas construidos en las décadas de 1960 y 1970.
“Quien está en Madrid, es de Madrid”, dijo el papa. Todo un posicionamiento de la Iglesia católica en un contexto de crisis migratoria, pero también de crecientes dificultades en el acceso a la vivienda.
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Un caso testigo
En septiembre, a bordo del avión papal, un grupo de periodistas le consultó a León XIV por el desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años cuyo caso estaba desencadenando grandes protestas en Madrid y otras ciudades de España.
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Sumate“El problema de la casa que existe en muchos países hoy es un problema que sólo una parroquia, sólo una diócesis o la Iglesia misma no podrán solucionar, pero ahí hay un desafío grande donde tenemos que exigir también a los líderes políticos, a las autoridades, a buscar solución, porque está aumentando evidentemente”, respondió el papa, y se preguntó: “¿Cuál es el problema en un sistema que permite un caso de una anciana, además con discapacidad o alguna dificultad, se la eche de su casa?”.
El 7 de octubre, Maricarmen falleció a los 87 años en el Hospital Gregorio Marañón de Madrid, donde permanecía internada desde el día en que fue echada. Su muerte intensificó las movilizaciones por el derecho a la vivienda, cuyo epicentro fue una acampada en la Puerta del Sol.
El caso de Maricarmen trascendió su historia personal para convertirse en un símbolo de las dificultades de los sectores más vulnerables para conservar un techo. Algo lógico ya que existe una línea invisible que une a ambas: el verbo desahuciar se compone del prefijo des- (inversión de la acción) y el antiguo verbo ahuciar, el cual deriva del latín fiduciare (confiar, dar fianza o garantía). Etimológicamente, “ahuciar” significaba dar esperanza o certidumbre y, por lo tanto, desahuciar significaba “quitar la esperanza”.
De la burbuja a la recuperación desigual
La crisis habitacional que atraviesa España es la resaca de un modelo económico que convirtió la vivienda en uno de los principales motores de crecimiento. Entre 1998 y 2008, el país experimentó un boom inmobiliario alimentado por el crédito barato, la expansión hipotecaria y la construcción masiva. En los primeros ocho años del siglo los precios reales de las viviendas se duplicaron, mientras el peso de la construcción en el PIB superaba el 10% y la vivienda dejaba de ser un bien destinado a satisfacer una necesidad básica para convertirse en una apuesta de inversión y acumulación patrimonial.
El estallido de la burbuja subprime provocó una profunda recesión y un aumento del desempleo. Las dificultades para afrontar las hipotecas dejaron a miles de familias en situaciones de vulnerabilidad, mientras el sistema acumulaba activos inmobiliarios deteriorados. Sin embargo, la crisis no resolvió los problemas estructurales del mercado residencial: la construcción se desplomó y nunca logró consolidar un parque significativo de vivienda pública capaz de garantizar alternativas asequibles.
En la última década, los precios volvieron a subir, impulsados por la recuperación económica, el crecimiento demográfico y una oferta que no logró acompañar la demanda. Entre 2021 y 2025, España acumuló un déficit de 750.000 viviendas. Según el Banco de España, durante ese período la creación neta de hogares superó la construcción residencial: solo el año pasado se formaron alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que en el mismo período solo se terminaron 91.900 viviendas. Esto llevó a un encarecimiento de los alquileres en el marco de un fuerte aumento del costo de vida.
Los grandes jugadores
El déficit de viviendas convive con una concentración de inmuebles en manos de bancos, fondos de inversión y grandes compañías inmobiliarias. En el mercado español se los conoce como multiarrendadores: grandes tenedores que acumulan cientos o miles de propiedades destinadas al alquiler. Aunque su peso sobre el conjunto del parque residencial sigue siendo minoritario, su presencia es muy visible en las principales ciudades del país.
Entre los principales actores aparece Blackstone, un gigante estadounidense de inversiones alternativas que administra capital de inversores institucionales y compra activos inmobiliarios en distintos países. En España, su expansión se aceleró después de la crisis financiera de 2008, cuando adquirió grandes carteras de viviendas y créditos inmobiliarios procedentes de bancos y otras entidades en dificultades. Hoy opera, entre otras sociedades, a través de Testa Residencial y Fidere. Según datos publicados este año por Atlas Real Estate Analytics, concentra unas 13.000 viviendas de alquiler en Madrid y otras 2.600 en Barcelona.
Otro de los grandes propietarios es CaixaBank, uno de los principales bancos españoles, que conserva una importante cartera residencial a través de BuildingCenter, su filial especializada en gestión de activos inmobiliarios. Buena parte de esos inmuebles provienen de operaciones vinculadas a la crisis hipotecaria. Hoy la entidad tiene unas 5.060 viviendas alquiladas en Cataluña y 4.770 en la Comunidad de Madrid.
Un tercer caso es Nestar, una plataforma de inversión residencial creada en 2003 por la gestora española Azora cuyo modelo consiste en reunir capital institucional para adquirir y gestionar edificios destinados al alquiler. Su principal accionista es la norteamericana CBRE Investment Management, aunque también participan el grupo asegurador neerlandés NN Group y Madison International Realty. Nestar reúne alrededor de 9.100 viviendas en España, de las cuales unas 4.640 están en Madrid y 900 en Barcelona.
“El mercado inmobiliario español se caracteriza por un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda, junto con la falta de un parque habitacional sustancial de viviendas asequibles y sociales, incluidas las opciones de alquiler social”, explicó en junio un informe de la Comisión Europea. “Estas vulnerabilidades son particularmente relevantes en los principales centros urbanos y metropolitanos, en las islas y en las zonas costeras”.
En España, las viviendas destinadas a fines sociales representan apenas el 1,7% del parque habitacional total, muy por debajo del promedio de la Unión Europea, que oscila entre el 6 y el 7%.
La Iglesia y la vivienda
La preocupación por el acceso a la vivienda y la crítica a su transformación en un negocio especulativo no son nuevas en la doctrina social de la Iglesia. Durante su pontificado, el papa Francisco hizo de la consigna “tierra, techo y trabajo” una de las banderas para su acercamiento a los movimientos populares. Ya en 2014, ante representantes de esas organizaciones reunidos en el Vaticano, cuestionó el modelo de ciudades que “construyen torres, centros comerciales, hacen negocios inmobiliarios” mientras dejan a parte de sus habitantes en los márgenes y las periferias. También denunció los desalojos forzosos y reclamó políticas de integración urbana.
En la encíclica Laudato si’, Francisco dedicó un apartado específico a la falta de viviendas. El acceso a una casa propia no es solamente una cuestión económica sino que está estrechamente ligado a la dignidad de las personas y al desarrollo de las familias, sostuvo. También cuestionó las políticas de erradicación de asentamientos precarios que no contemplaran alternativas habitacionales dignas.
En septiembre de 2024, diez años después de su primer encuentro con movimientos populares, Francisco volvió sobre el tema con un discurso particularmente crítico hacia la acumulación de riqueza. Se dirigió no solo a los sectores más pobres, sino también a las clases medias que debían destinar una proporción cada vez mayor de sus ingresos al pago de alquileres. “¿Ustedes creen que los más ricos van a compartir lo que tienen con los demás o van a seguir acumulando insaciablemente?”, se preguntó.
León XIV recogió explícitamente esa tradición y la plasmó en Dilexi te, su primera exhortación apostólica, donde recuperó la crítica a una economía que privilegia la especulación financiera. Este año, dedicó su mensaje de Pascuas a aquellos que sufren por no tener acceso a una vivienda digna.
Algunas puntas
Para hacerle frente a este desafío, el gobierno de Pedro Sánchez impulsó dos medidas, diferentes pero complementarias. En 2023, logró aprobar una Ley de Vivienda que ofrecía incentivos fiscales a los propietarios que colocaran sus viviendas en el mercado de alquiler tradicional, con grandes beneficios para aquellos que ofrecieran alquileres en “zonas tensionadas” donde el acceso a la vivienda resulta especialmente difícil. La norma también establecía un impuesto a las viviendas vacías y limitaba los aumentos anuales de los contratos.
No obstante, a más de tres años de su aprobación, la Comisión Europea advirtió que la Ley de Vivienda “sigue siendo desigual entre las regiones y podría socavar el logro de los objetivos previstos”. El gobierno de Sánchez tampoco pudo aprobar una reforma de la Ley de Suelo que pretendía agilizar los procedimientos urbanísticos y facilitar el desarrollo inmobiliario, bajo la idea de que era necesario aumentar el parque de viviendas ofertadas.
“Abordar los retos actuales de España en materia de vivienda exige medidas de gran alcance para ampliar la oferta y aumentar el parque de vivienda social”, explicó la Comisión. Aún hace falta agilizar los procesos de obtención de permisos, aprovechar las casas desocupadas y convertir edificios no residenciales en viviendas. Para ayudar a los hogares de ingresos bajos y medios “es necesario ampliar el parque de vivienda social y, a falta de un suministro adicional, preservar la finalidad de vivienda social en caso de transferencia de propiedad”.
Para el caso español, hay factores importantes como la presión de la demanda turística y el fenómeno de la gentrificación en las grandes ciudades. Cada mercado de vivienda tiene sus propios desafíos y es importante que las soluciones se ajusten a los problemas que intentan resolver.