Bariloche se transforma con Airbnb, ¿quién lo paga?
El boom de las plataformas de alquiler temporario está cambiando el mercado de la vivienda en la tercera ciudad más poblada de la Patagonia. ¿Cómo volverla un destino turístico sostenible?
Ya sea por políticas de fomento o por olas favorables del tipo de cambio, varias ciudades intermedias de Argentina experimentaron en el último tiempo transformaciones urbanas aceleradas vinculadas al aumento del turismo. Estos procesos vinieron de la mano del auge de plataformas digitales como Airbnb y Booking y contribuyeron a un fenómeno conocido como turistificación.
Uno de los casos locales más notables de este proceso es el de San Carlos de Bariloche, en la provincia de Río Negro, donde esta dinámica está generando tensiones en el acceso a la vivienda para los residentes permanentes de la ciudad. Esta es la premisa de un muy buen informe del arquitecto Facundo López Binaghi para Fundación Tejido Urbano que nos permite pensar tendencias similares en otros centros urbanos.
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‘Una mutación silenciosa’
Con el correr de las décadas, Bariloche se convirtió en una ciudad con un importante grado de centralidad en la región. Es sede de importantes funciones administrativas (ANSES, AFIP, PAMI, consulados, ministerios y juzgados) y de centros de salud, como el hospital zonal Ramón Carrillo y otros centros privados. Hoy su radio de influencia abarca buena parte de la denominada Línea Sur (localidades al sur de la provincia a lo largo de la Ruta 23), las aglomeraciones cordilleranas al norte de Chubut, además de Villa La Angostura y Traful, al sur de Neuquén.
Según el último censo del INDEC con datos de 2022, Bariloche tiene 135.777 habitantes, un 20% más que doce años atrás. La cifra es 6% superior al promedio nacional de aumento durante ese período y revela un fenómeno de expansión que no se limita al casco urbano (por ejemplo Dina Huapi, una pequeña localidad sobre las costas del lago Nahuel Huapi, creció en población un 59%).
Pero el turismo también explotó: Bariloche pasó de recibir entre 600 y 750 mil visitantes por año entre 2012 y 2019 a superar el millón anual de turistas en los años que siguieron a la pandemia, empujados principalmente por la demanda extranjera.
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Sumate“Este importante aumento en la afluencia turística ha impulsado no sólo el desarrollo comercial y la atracción de un gran número de migrantes internos, sino también la mutación silenciosa del uso del suelo, a partir de la transformación del parque habitacional de barrios tradicionalmente residenciales a viviendas orientadas al turismo y expulsando a los residentes permanentes y a los recién llegados a los barrios periféricos”, explica López Binaghi, que además es magíster en Hábitat y Pobreza Urbana de la Universidad de Buenos Aires (UBA).
Franja de alta renta
Aquí entran en escena las plataformas digitales, con Booking y Airbnb a la cabeza. Su ingreso como actores en el mercado de la hospitalidad se dio en volúmenes de gran magnitud. Según AirROI y Airbtics –dos plataformas de análisis de datos de alquileres turísticos–, en Airbnb hay más de 4.000 unidades temporarias en Bariloche, compuestas en un 95% por unidades completas (y no por locales que ofrecen una habitación en alquiler para sumar unos ingresos extra, el modelo original de negocios de la plataforma). El 37% se ubica en la zona céntrica, mientras que buena parte del resto de la oferta se encuentra en los barrios Belgrano, Arelauquen, Pinar de Festa, Melipal y Llao Llao, “generando una franja de alta renta a lo largo de la costa del Nahuel Huapi”.
López Binaghi cita un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) que muestra que desde 2022 se duplicó tanto el número de alquileres temporarios como de cantidad de plazas totales. Hoy Bariloche es la segunda ciudad del interior con más cantidad de propiedades disponibles en la plataforma. Hacia enero de este año ya había 2.200 viviendas familiares habilitadas como alojamientos turísticos, aunque la Subsecretaría de Inspección General del municipio estima que el mercado informal podría triplicar esta cifra.
“Con más de 4.000 propiedades, altos niveles de ocupación y rentabilidad y extensa informalidad, este mercado crece en detrimento de las plazas hoteleras tradicionales a la vez que avanza sobre el parque habitacional residencial”, dice el informe.
Cabe destacar que la competencia desleal con el sector hotelero no solo le genera un problema a la industria tradicional de hospitalidad (si fuese así, podría argumentarse que las plataformas digitales alientan a los hoteles a innovar en servicios y precios) sino también al Estado, por los tributos que deja de recaudar en un marco de ofertas turísticas no registradas o mal reguladas. Al mismo tiempo, dice el informe, en los alojamientos extra hoteleros “proliferan los empleos no registrados vinculados a la limpieza, mantenimiento y gestión de las viviendas”.
Mercado tradicional en tensión
El impacto entre los residentes locales también fue documentado y se expresa en los crecientes valores de alquiler en el mercado tradicional a largo plazo. A principios de este año, los alquileres mensuales de un monoambiente en el centro de Bariloche ya se ubicaban entre los 500 y 700 mil pesos, con valores que llegaban a los 900 mil pesos para un dos ambientes. Esto hablando siempre del formato de alquiler tradicional, con contratos de 12 o 24 meses con ajustes trimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Para los propietarios, incluso con el peso sobrevaluado de la primera mitad de 2025, el Airbnb siguió siendo negocio, ya que esas mismas viviendas bajo el esquema de alquiler temporal pueden llegar a generar un ingreso mensual que oscila entre los USD 1.700 y los USD 2.100.
“Esto genera una fuerte presión en las zonas de alta demanda turística, limitando la oferta de alquileres permanentes en las zonas centrales y generando un éxodo de los residentes hacia barrios periféricos”, explica López Binaghi. “El desplazamiento forzoso a enclaves alejados del centro, obliga a los residentes a largos traslados para trabajar o estudiar, aumentando el tránsito de avenidas como Av. Bustillo y Pioneros, a la vez que lleva a una situación crítica tanto al deficiente sistema público de transporte, como también a la limitada infraestructura vial”.
Medias insuficientes
El problema escaló a tal punto de que a principios de 2024, el intendente Walter Cortés presentó un proyecto de declaración de emergencia habitacional. De allí se derivaron la creación del Observatorio de Alquileres de Bariloche y el Plan de Promoción de la Vivienda de Alquiler Permanente.
Pero según López Binaghi, ninguna de estas iniciativas logró generar aún cambios en la tendencia. Según datos de la Unión de Inquilinos de Río Negro, en 2019 el costo del alquiler en Bariloche representaba un 52% del ingreso de un trabajador promedio. Hoy supera el 75%.
“En los últimos cinco o seis años, el costo se disparó muchísimo”, dijo Nahuel Capobianco, integrante de la Unión de Inquilinos, a la Agencia de Noticias Bariloche (ANB). Capobianco explicó que con el fin del programa PreViaje regresó la estacionalidad a Bariloche y, con ella, una situación que no se registraba hace tiempo: los alquileres semipermanentes.
«Ahora con la baja de las temporadas, retornó esa práctica, alquilar de marzo a junio y de septiembre a diciembre”, dijo Capobianco.
La Unión de Inquilinos participó de tres reuniones del Observatorio de Alquileres en las que se propuso realizar un relevamiento y controlar los alquileres turísticos sin habilitación, pero sus referentes dicen que a más de un año de su creación no se avanzó mucho más que eso.
Congeniar turismo con desarrollo
Para López Binaghi, los procesos de turistificación urbana en ciudades como Bariloche “evidencian el gran desajuste entre el modelo turístico y la planificación territorial, como también la incapacidad de los gobiernos locales para hacer frente a estas situaciones”.
Este riesgo no es nuevo: de hecho ya había sido señalado antes de la pandemia. En 2019, los investigadores Héctor Martín Civitaresi (Universidad Nacional de Río Negro) y Evelyn del Valle Colino (Conicet) publicaron un artículo en el que estudiaron la vulnerabilidad de Bariloche frente a eventos exógenos adversos y la capacidades que debía desarrollar para garantizar su sustentabilidad como destino turístico.
“Indudablemente, el turismo ofrece posibilidades de crecimiento y desarrollo, propicia una oferta cultural y recreativa diversificada para el disfrute de visitantes y de una parte de residentes e incluso revaloriza recursos locales invisibilizados, infrautilizados o en proceso de deterioro”, dijeron los investigadores. “Sin embargo, sin los recaudos o intervenciones necesarias, el turismo tiende a generar dependencia y vulnerabilidad económica ante variables exógenas que impactan en el flujo de visitas, generan estacionalidad de la demanda, desarrollo urbano descontrolado, especulación inmobiliaria, inflación, empleo temporal y poco calificado, exclusión social y daños ambientales”.