El impacto del DNU y Ley Ómnibus en las políticas urbanas

La desregulación de los alquileres, la quita de fondos para integrar los barrios populares, la privatización de trenes y la habilitación de quemas para construir barrios cerrados. Quién gana y quién pierde con las iniciativas de Milei que se discuten en el Congreso.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Hayas o no adherido al paro y movilización del miércoles pasado, seguramente te habrás enterado de los motivos. El rechazo al mega Decreto de Necesidad y Urgencia y la llamada Ley “Ómnibus” que establecen muchísimos cambios en la legislación nacional sobre una enorme cantidad de temas. La idea de este correo es hacer un repaso lo más exhaustivo posible de sus impactos en términos de políticas urbanas.

Aumentar la oferta, ¿a qué costo?

El más relevante y evidente de los cambios que introduce el DNU anunciado por el presidente Javier Milei a días de su asunción es la eliminación de prácticamente todas las regulaciones en torno al alquiler de inmuebles. Si bien se presentó como una derogación de la ley de alquileres de 2020, se trata de una modificación del Código Civil y Comercial que regía el alquiler antes de la última ley de alquileres sancionada a mediados de 2020 y modificada para permitir aumentos semestrales y exenciones impositivas en octubre de 2023. Esas modificaciones construyen un escenario de mucha mayor desregulación. No respecto de la última ley, sino que nos devuelve a un escenario más parecido al de “La huelga de las escobas” de 1907 que desencadenó en la primera ley de alquileres del gobierno de Hipólito Yrigoyen en 1920.

Si alquilás seguramente ya te habrás enterado de cuáles son esos cambios, pero repasemos. El DNU habilitó contratos de cualquier duración, en moneda extranjera y con aumentos atados a cualquier índice y con cualquier frecuencia. De alguna manera, este cambio desdibuja la frontera entre alquileres temporarios, que crecieron mucho entre 2022 y 2023, y a largo plazo. Es que el acortamiento de los plazos incentiva aún más que parte de la oferta se vuelque al alquiler temporario por épocas, algo que seguramente tendrá consecuencias más palpables en las ciudades turísticas donde los propietarios podrán hacer contratos de pocos meses a la población local y volcar esa misma propiedad al alquiler temporario durante la temporada alta de turismo. Algo de esto te mencioné hace dos semanas.

También se eliminó la posibilidad de que un juez determine la pesificación del alquiler en caso de que el inquilino diga que no puede acceder a la compra de dólares, por ejemplo debido al “cepo” cambiario vigente desde 2019. Es decir que el DNU habilita que los propietarios puedan cobrar el alquiler en una moneda que la mayoría de los inquilinos solamente pueden conseguir de forma ilegal.

Otras dos modificaciones son llamativas porque ni siquiera desde las opiniones más contrarias a la regulación de alquileres se habían escuchado quejas al respecto. La primera es la eliminación de la obligatoriedad de pagar las expensas extraordinarias por parte del propietario. Esto abre la puerta a que la parte inquilina tenga que pagar, por ejemplo, mejoras de un edificio por las que no se beneficia. Un ejemplo sencillo: un inquilino debería pagar las expensas que van a la construcción de un SUM que quizás nunca llegue a usar y que solamente aumentan el valor de la unidad beneficiando al dueño.

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La segunda es el pago del 10% del total restante del contrato en caso de que el inquilino decida dejar el departamento antes de la fecha de finalización del contrato. Esto quiere decir que si querés mudarte diez meses antes de esa fecha, tenés que pagar un mes de alquiler como penalización. Antes del DNU, pero incluso antes de la ley de alquileres de 2020, simplemente tenías que avisar con tres meses de anticipación (pasado el año de contrato) para que no te penalizaran. Algo que suena lógico ya que con ese plazo al dueño le sobra el tiempo para poder alquilar su inmueble.

No es casual que el capítulo sobre alquileres del DNU haya sido el primero de los que se comunicaron aquel lejanísimo 20 de diciembre de 2023. A modo de ver del gobierno nacional, y de varios exponentes de todas las oposiciones (incluida una parte de Unión por la Patria), la ley de alquileres ejemplificaba de manera acabada el obstáculo que representan las regulaciones estatales en la vida cotidiana de las personas. Si la lógica es “cuantas más regulaciones, menor oferta y a menor oferta, mayores precios”, sacar todas las regulaciones daría como resultado un aumento de la oferta y una disminución de los precios.

Todas las voces (cámaras inmobiliarias y medios alineados, a grandes rasgos) que durante los últimos años insistieron con la premisa de que la ley de alquileres era la culpable exclusiva de la merma en la oferta de los idem, celebraron rápidamente una suba de la oferta atribuible directamente a las reformas introducidas por el DNU. Y es cierto, la oferta creció, como podés ver en este gráfico que publicó Soledad Balayán, analista de datos de la inmobiliaria Maure. Si bien sólo muestra información de un solo sitio web es lógico pensar que la desregulación total aumente la cantidad de oferta.

Sin embargo, es importante señalar al menos dos puntos sobre este gráfico. El primero es que la diferenciación entre “temporario” y “tradicional” deja un poco de tener sentido con el DNU. Cuando le pregunté a Soledad cómo hacía esa distinción me contestó que depende de cómo esté publicado en el sitio. Es decir que esa categoría pasa a depender de la consideración por parte de la persona que publica el departamento en una u otra categoría y que puede radicar, por ejemplo, en si la unidad está amoblada.

Muchos de los alquileres que en el gráfico figuran como “tradicionales”, hace dos meses hubieran sido considerados temporarios porque, por ejemplo, ofrecen contratos en dólares por seis meses o publican el precio por día. Alcanza con hacer una sola búsqueda en el portal y ver que el primer aviso que salta es un alquiler de un tres ambientes en Chacarita por 30 dólares por día. Es obvio que un caso es una anécdota y no un dato estadístico (igual en este caso son muchos, lo podés comprobar entrando al sitio), pero a veces sirve para ilustrar que las estadísticas sin contexto pueden llevar a conclusiones algo engañosas.

Esto nos lleva al segundo punto, que todavía es muy difícil de analizar porque no hay datos sistematizados: cómo es esa nueva oferta. Y ahí entran a jugar las tres variables fundamentales: precios, duración del contrato y forma de actualización (frecuencia y a qué índice se ata).

Vamos con los precios. El último dato del IPC publicado por el INDEC que dio un 25% mensual y un 211% interanual, también arrojó el dato para el rubro “alquiler de vivienda”. Fue llamativamente menor, de un 9% y un 125%, respectivamente. Esa brecha a favor de quienes alquilan es responsabilidad casi exclusiva de la ley de alquileres. Esto conllevaba aumentos bruscos en las renovaciones de contratos, algo que buscó resolver la modificación de octubre, habilitando aumentos semestrales.

Pero el IPC no releva precios de la oferta nueva, que es lo que nos sirve para ver el impacto del DNU. El dato que encontré para la Ciudad de Buenos Aires es un relevamiento que hace el gobierno porteño de distintos portales. Según ese relevamiento, provisorio y que sólo toma avisos en pesos, en diciembre los precios de publicación de los alquileres de un dos ambientes subieron un 15%, en línea con los aumentos del resto de 2023 pero muy por encima de los aumentos de marzo, mayo y septiembre.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del GCBA

Es decir que, a primera vista, el aumento de la oferta que pudo haber ocasionado el DNU no produjo una caída en los precios sino más bien todo lo contrario, si se tiene en cuenta la oferta dolarizada. De todas formas hay que esperar para tener más y mejores datos y analizar esto en serio.

Volvamos a las otras dos variables que te mencioné sobre las que tampoco tenemos mucha información todavía. La duración de los contratos y la frecuencia y forma de los aumentos. Si bien las mayoría de las inmobiliarias sostienen en público que aconsejan a los dueños para que propongan contratos de dos años con aumentos semestrales (como eran los “usos y costumbres” hasta 2020) esto tampoco se verifica en los portales donde los avisos más recientes proponen aumentos cuatrimestrales o trimestrales y atados al IPC.

De más está decir que son una minoría los inquilinos que reciben aumentos atados a la inflación y mucho menos con esa periodicidad. Las opciones en este punto para alguien que alquila son dos: recortar otros gastos o mudarse a un sitio más chico o más alejado de los lugares donde transcurren sus actividades. Ambas opciones implican un empeoramiento de sus condiciones de vida y aumentos en los costos sociales de esa dinámica urbana como una mayor congestión vial, presión sobre el transporte público y aumento de alquileres en zonas periféricas, por mencionar algunos.

Sin embargo, en la mayoría de los avisos de los portales más conocidos ni siquiera figuran esas condiciones. Si estás buscando adónde mudarte, lo más probable es que tengas que comunicarte con cada departamento que te interesa para ver qué condiciones ofrece. Esto significa un estrés adicional para las personas que están en esa búsqueda y que justamente la ley (cualquier ley) resolvía porque se suponían las condiciones volcadas en ella.

Por otro lado, el acortamiento de los plazos mínimos de los contratos dificulta la posibilidad de planificación de cualquier familia inquilina que por lo general busca vivir medianamente cerca de su lugar de trabajo y de la escuela de sus hijos, por dar dos ejemplos. No poder prever el lugar de residencia más allá de seis meses o un año desorganiza la vida cotidiana de esas familias incluso provocando problemas en su salud mental. Ninguno de estos inconvenientes son nuevos para la población inquilina pero es muy probable que la desregulación total los agrave.

No hay registro de ningún país en el mundo donde no existan regulaciones de plazos mínimos, moneda de pago, periodicidad y forma de los aumentos, entre otros elementos. De hecho, la tendencia internacional es ir hacia más regulaciones y protecciones a la población inquilina, no menos. Dejando afuera países europeos que hace tiempo están en ese camino, algunos ejemplos de la región como Uruguay, Brasil y Colombia poseen regulaciones más estrictas en algunos puntos con respecto a la ley aprobada en octubre de 2023 como te conté acá.

La casta de los barrios populares y un cambio a favor de los countries

Pero más allá de que el paro del miércoles haya sido para expresar el malestar que provoca tanto el DNU como la Ley Ómnibus, esta última es la que empieza a decidirse la semana que viene en el Congreso. En principio, son dos los impactos en la esfera urbana de la ley. Por un lado, el desfinanciamiento de una de las pocas políticas con continuidad entre gobiernos de distinto signo desde 1983: el Fondo de Integración Social y Urbana (FISU), conformado por iniciativa del gobierno nacional durante la gestión de Mauricio Macri y financiado a través del impuesto PAIS y el Aporte de Grandes Fortunas durante el gobierno de Alberto Fernández.

El proyecto original propone sacar la asignación específica del impuesto PAIS a la compra de divisas al FISU y que de ahora en más los aportes para integrar urbanística y socialmente los miles de barrios populares del país dependan directamente del Tesoro, lo que vincularía a la voluntad política del gobierno de turno el financiamiento de dicha política. El dictamen de mayoría con disidencias de la UCR, sin embargo, introdujo un cambio para volver a darle participación en el impuesto PAIS al FISU del 15% (hoy es del 9%). Incluso algunas voces dentro del Pro anticiparon que no votarían a favor de la quita de fondos para el FISU a la hora de votar en particular cada artículo. Todo está por verse. La ex subsecretaria de Gestión de Tierras y Servicios Barriales, Fernanda Monticelli, me pasó este cuadro que sintetiza bastante bien la realidad del FISU según cada uno de los dictámenes donde muestra adónde iría el impuesto PAIS en cada caso. Lo que está lejos de discutirse -casi una utopía a esta altura- es qué pasaría si en algún momento se unifica el tipo de cambio y deja de existir el impuesto PAIS.

El único aporte específico que propone la ley para el FISU configuró una provocación para muchas de las organizaciones sociales que se volcaron a las calles justamente para conquistar la ley votada por unanimidad en 2018: las multas impuestas por el Ministerio de Seguridad a las organizaciones que organicen manifestaciones y corten calles. Más allá de la paradoja, obviamente esos recursos, de existir, serían ínfimos para obras de integración que requieren inversiones de miles de millones de dólares por año.

El actual director ejecutivo de TECHO y ex presidente del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, Juan Maquieyra, planteó la inconveniencia de esta medida en los debates de comisiones hace unos días y dijo que “es una de las políticas que no se rompió, que nació durante la presidencia de Mauricio Macri y se potenció durante la de Alberto Fernández ”. Por ahora, ni Maquieyra ni el resto de las organizaciones que plantearon su desacuerdo con este artículo fueron escuchados ya que el desfinanciamiento del FISU sigue figurando en el dictamen que negoció el gobierno con la oposición dialoguista.

Lo que sí se negoció, según una de las versiones del dictamen de mayoría que circula por estas horas sin confirmación oficial, es un cambio en la Ley de Manejo del Fuego, algo que analizó acá Nico Sidicaro y que Javier Milei había mencionado en su cadena nacional del 20 de diciembre pero que no introdujo ni en el DNU ni en la Ley Ómnibus. Esta nueva versión eliminaría los cambios introducidos en 2020, que prohíben los cambios de usos del suelo y subdivisiones en terrenos quemados, intencionalmente o no, por 60 años.

“Esta reforma pretendía desalentar incendios intencionales para destinar la tierra al uso inmobiliario o agrícola-ganadero. Con esta derogación, se eliminaría ese obstáculo, arriesgando una profundización de este tipo de quemas”, analiza Ana Di Pancracio, directora ejecutiva adjunta de la Fundación Ambiente y Recursos Naturales (FARN), organización que advirtió que la ley propone además “la autorización tácita para permisos de quemas”. Es decir que el silencio de las autoridades podría dar permisos automáticos de quema de áreas “sin presencia ni control de parte de las autoridades locales especializadas en manejo del fuego, sin ponderación de parámetros ambientales -incluyendo aquellos que son acumulativos-, de criterios técnicos relativos al manejo del fuego, y cuidado de la seguridad y la salud pública, y sin sanciones en caso de eventuales impactos negativos”.

Los cambios en el tipo de control del Estado de las quemas introduciría la posibilidad de profundizar un modus operandi por el cual se queman intencionalmente varias hectáreas de terrenos con funciones ambientales para desarrollar barrios privados que, como ya sabemos, redundan negativamente en el desarrollo de ciudades más eficientes, sustentables y socialmente inclusivas.

Un ómnibus contra los trenes

El segundo de los impactos urbanos de la Ley Ómnibus es la privatización de Trenes Argentinos, la empresa pública que licita nuevas obras y administra gran parte de los servicios ferroviarios del país. Para entender un poco más hablé con Rafael Skiadaressis, economista especializado en movilidad, y con Galileo Vidoni, politólogo con un posgrado en Política y Planificación de Transporte. También me sirvió este hilo sobre privatizaciones de los 90 que hizo el propio Rafa en el que concluye que no se trata de que la presencia del Estado sea mejor per se, o por el contrario la del privado, sino de que la gestión sea buena, ya que en los 90 fue eso lo que falló. Otro hilo que te recomiendo es este, en el que se explica qué es la gestión Open Access (acceso abierto) que también está pensando el gobierno nacional para el futuro de los trenes y que busca que empresas privadas puedan operar sobre infraestructura vial pública. Esto ya se puede hacer por una ley de 2015 que nunca se implementó.

En lo que coinciden ambos caminos es que requieren una fuerte inversión pública. De hecho Rafa me dice algo clave: “En los 90 jamás se dejaron de entregar subsidios a las empresas concesionarias para sostener la tarifa en un nivel viable socialmente y rentable para el empresario”, por lo que perdería sentido el objetivo primario de privatizar, que es el de ahorrar plata. En la misma línea, Galileo recuerda que “la privatización de Carlos Menem excluía a los privados de la mayor parte de las inversiones de capital y aún así ya para 1998 el aporte en subsidios para sostener la tarifa era prácticamente el mismo que tenía Ferrocarriles Argentinos en 1989, que fue la razón inicial para privatizar”.

El otro fin podría ser el de que el servicio se expanda o mejore, pero Rafa también tiene sus dudas con respecto a esto: “Las privatizaciones no son ni buenas ni malas en sí, pero si uno cree que por privatizar va a haber un salto automático de calidad del servicio esto no es necesariamente así y tampoco se ahorraría plata. De hecho, el Belgrano Cargas es un ejemplo de esto, ya que es una línea que sigue concesionada, que no funcionó bien y que tuvo que ser puesta en valor tanto por los gobiernos kirchneristas como durante el gobierno de Mauricio Macri”.

Galileo, por otro lado, advierte sobre otro punto de la ley que habilita la privatización de ADIF, que es la empresa que administra la infraestructura vial. “Si se concreta la privatización de ADIF, podría llegarse incluso a la venta inmobiliaria de la red”, señala. Sobre este punto hay muy pocos ejemplos en el mundo en los que el Estado no tenga el monopolio de las vías porque es muy difícil que a una empresa le resulte rentable su mantenimiento y de hecho en la actualidad las concesionarias que existen en Cargas le piden al Estado que se ocupe de la inversión en infraestructura.

Sobre la privatización de los servicios de pasajeros, Galileo es más pesimista: “Los servicios de larga distancia están siendo desfinanciados ahora mismo y, por todo lo que ha sostenido siempre tanto el sector de Milei como el de Guillermo Dietrich (que le aporta cuadros en Transporte), serían cancelados. La única excepción es el corredor Constitución-Mar del Plata, que podría intentarse concesionar, algo que en los 90 fracasó. Se abre la cuestión de si las provincias tendrán la voluntad, capacidad y financiamiento para sostener servicios, pero el antecedente no es auspicioso”, concluye.

Suponiendo que el gobierno logre aprobar la ley, se abren tres posibles escenarios de privatización, según Galileo del más light al más extremo: “Operación estatal con un gerenciamiento privado; un esquema de concesionarias subsidiadas con la previsible consecuencia de conducta depredatoria que tuvieron las concesionarias de la década del 90; o una privatización total en plan si no es rentable, no es deseable, que llevaría potencialmente a la clausura de servicios en AMBA y un futuro incierto para las trazas ferroviarias”.

Un poco como sucede con la desregulación total de los alquileres, la privatización total de Trenes Argentinos o de ADIF desentonaría con las experiencias internacionales de éxito. Sin mencionar los casos de gestión estatal exitosa de países centrales de Europa o Estados Unidos, si nos circunscribimos a Latinoamérica esto también es así. En Chile, la EFE (Empresa de Ferrocarriles del Estado) administra tanto el subte como los trenes. “El Metro de Santiago es con diferencia el mejor de la región”, señala Galileo. En Brasil opera un sistema mixto de líneas estatales y concesionadas y en el área metropolitana de San Pablo el servicio lo opera una empresa estatal. “En México el sistema es casi enteramente estatal. Salvo un tren suburbano construido con lend-lease en época de Enrique Peña Nieto, todo lo demás (el metro, el tren ligero, trolebuses y el nuevo tren suburbano El Insurgente) es estatal”, me indica de nuevo Galileo. Y podrían seguir los ejemplos.

Bonus track

Seguramente te habrás enterado que el gobierno nacional dispuso un aumento de tarifas para el transporte que llevaría el boleto mínimo de bondi y de tren a 270 pesos en el AMBA para febrero. Sin embargo, un juez dio lugar a una cautelar que por ahora frena dicho incremento porque hubo irregularidades en las audiencias públicas que deben llevarse a cabo antes de los cambios de tarifas. Al parecer se había habilitado como método de participación una página de internet que tiraba error cuando alguien quería registrarse para participar. De concretarse el aumento en el futuro, algo casi seguro, recordá registrar tu tarjeta SUBE para que no te aumente aún más.

Eso es todo por hoy. Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.