La nueva ley de alquileres: entre la resistencia y el mal menor

A las 5 de la mañana del miércoles pasado se votó a favor de modificar la ley de alquileres aprobada a mediados del 2020 y que fue objeto de debates larguísimos. El último se dio a raíz de un proyecto de ley presentado por Juntos por el Cambio y parte del peronismo no kirchnerista que acortaba el tiempo de duración de los contratos a dos años y proponía ajustes cuatrimestrales ajustados a la inflación.

Pero el proyecto sufrió modificaciones propuestas por el bloque del Frente de Todos en Senadores, dejando la duración de los contratos en tres años aunque admitiendo ajustes semestrales que van a tomar como referencia el coeficiente Casa Propia, que toma el menor de los números que surja de comparar el 0,9 de la variación salarial y la inflación del semestre en cuestión. Este último punto fue el que más quejas despertó por parte de la oposición, alineada con el discurso oficial de la mayoría de las cámaras inmobiliarias, ya que en la ley anterior se tomaba el promedio simple entre inflación y variación salarial del sector formal (RIPTE) lo que daba aumentos algo más altos (ya vamos a profundizar en eso).

Para intentar dar impulso a la oferta, no obstante, se incluyeron una serie de beneficios fiscales que contemplan exenciones y deducciones en Monotributo, Ganancias, Bienes Personales y Débitos y Créditos para quienes vuelquen departamentos al alquiler a tres años. Acá podés ver en detalle las modificaciones que entraron en vigencia a partir del miércoles. Si firmaste un contrato antes de esa fecha, rige la ley anterior.

La votación en Diputados fue algo ajustada (128 a 114) pero la cancha terminó inclinándose a favor de la ley gracias a los votos del FIT (que no había dado quórum y que había votado en contra de la ley de JxC) y parte del Bloque Federal que quedó partido cuando, entre otras, Mónica Fein del Partido Socialista y ex intendenta de Rosario por dos mandatos decidió acompañar las modificaciones hechas en el Senado.

El mal menor

“Esta ley es menos mala que la anterior”, me dice Pablo Abbatangelo, secretario del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), y destaca, sobre todo, los beneficios en materia fiscal que aparecen en la nueva ley. Pero casi sin dejarme pestañear agrega: “Es insuficiente, la ley de 2020 destruyó el mercado de alquileres y ahora hay que tener gestos mucho más fuertes para volver a seducir a los dueños”.

Para Abbatangelo, como para muchos otros voceros de “el mercado”, los dos grandes problemas de la nueva ley son que se mantienen los tres años mínimos de contrato (ellos pedían bajar a dos) y que si bien se baja la periodicidad de los aumentos, el Coeficiente Casa Propia “disminuye la rentabilidad de quien quiere poner una vivienda en alquiler que hoy ya está en mínimos históricos”.

Si bien es cierto que la rentabilidad en dólares de un departamento en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires es menor que en otros momentos de la historia, el punto de inflexión no se dio a raíz de la ley de alquileres. Según Reporte Inmobiliario, un sitio que nuclea actores en general enemistados con todo tipo de regulación, la rentabilidad ya estaba en pisos históricos a fines de 2019 algo que, en gran medida, se debía a la inflación y la devaluación de esos años. De hecho, a partir de 2021, ya con la ley en plena vigencia, la rentabilidad aumentó sostenidamente por más de un año, aunque no llega a vislumbrarse en el gráfico publicado y, según los últimos datos del analista inmobiliario Daniel Bryn, la rentabilidad sigue aumentando en los últimos meses y ya supera el 3% anual en dólares.

Pero volvamos al índice de actualización que, para mi gusto, tiene como punto débil su complejidad. De todas maneras esa dificultad tiene algo de sentido en un país donde los saltos inflacionarios pueden ser demasiado abruptos y las paritarias por sector dan aumentos disímiles según la rama de actividad. Veamos: al elegir el menor de los índices entre inflación y salarios, el coeficiente Casa Propia le asegura al inquilino que no va a tener saltos en el alquiler que estén muy por encima de su salario aunque haya saltos inflacionarios abruptos que sus paritarias o negociación informal de salario no alcance a cubrir. Esto último se intenta asegurar otorgándole un aforo o peso del 0,9 al salario en el cálculo del coeficiente. Es el que viene usando PROCREAR hace dos años.

Aunque parezca contradictorio, este cálculo también le da estabilidad al dueño del departamento, que sabe que cada seis meses va a tener un aumento en su renta que va a estar en línea con el aumento de los ingresos generales de la población. Además, en caso de recuperación del salario real, el ingreso por alquileres de ese dueño va a ser igual o superior a la inflación. Ahora parece una fantasía, pero si tomamos los últimos quince años, en la mayoría de los semestres los ingresos superaron a la inflación. Si tomamos como verdad, además, que la mayor parte de los dueños tiene alquileres para complementar un salario, jubilación o pensión, tiene algo de sentido que la renta se equipare a la evolución de esos ingresos.

Pero vamos a un ejemplo concreto. Ponele que firmaste en septiembre de 2021 un alquiler de un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires por $50.000, un precio razonable en aquella época. ¿Cómo fue la evolución de ese alquiler con la ley de aquel momento y cómo hubiera sido con la ley modificada la semana pasada? Hice este gráfico para ver qué onda.

A simple vista, en el caso de que hubiese estado vigente esta ley desde septiembre del 2021, la población inquilina habría tenido aumentos el doble de seguido pero hubiesen sido aumentos mucho más leves que los saltos que pegaba anualmente los contratos con la ley anterior. Además, entre el primer mes y el último, con la aplicación del índice anterior (Índice de Contratos de Locación o ICL) el salto de ese contrato hipotético fue de 250% mientras que con el Casa Propia hubiese sido del 153%. Aunque esa brecha podría parecer perjudicial para el dueño en realidad no es del todo, porque al recibir aumentos cada seis meses en lugar de un año puede usar ese dinero antes o invertirlo en un plazo fijo, dólares o lo que quiera. De hecho, el saldo final del contrato (por dos años porque no teníamos más datos para atrás del índice Casa Propia) sería de alrededor de 1,8 millones de pesos con cualquiera de los dos índices de actualización. Con la diferencia de que el dueño lo recibe antes.

Llevando esta lógica al extremo, el legislador peronista y urbanista Manuel Socías proponía hace unas semanas una política de shock para aumentar la oferta de unidades en alquiler que consistía en que el Estado le adelantara a los dueños que quieran poner un departamento en alquiler tradicional con determinadas características la totalidad del contrato -2,5 millones de pesos en nuestro caso hipotético- y que el inquilino (que cumpla con determinadas características de edad e ingresos) se lo pague en cuotas fijas actualizadas anualmente pero con un índice más bajo. Esa brecha se cubriría con parte de los fondos públicos que hoy se dedican a construir vivienda “llave en mano” y que según el legislador demostraron ser insuficientes para combatir el problema.

Uno, dos, tres, probando

Con respecto a la objeción de los tres años, los argumentos son más difíciles de entender. “Tres años es una eternidad en Argentina”, es lo que más se escucha de parte de las inmobiliarias, aunque podríamos decir que con actualizaciones semestrales la diferencia entre dos y tres años ya pasa un plano más difuso. Ya en varias entregas te conté de los contratos por tiempo indeterminado de Alemania, por cinco años en España y otros ejemplos del otro lado del Atlántico. Pero no hace falta irse tan lejos.

En Uruguay la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un plazo mínimo de dos años pero se puede prorrogar si el inquilino lo pide por un año más y tiene otro año de gracia en caso de que el dueño solicite el desalojo. En total, entonces, un contrato queda en cuatro años.

En Colombia el plazo mínimo es solamente de un año pero sucede algo que en Argentina espantaría hasta a los más intervencionistas: se regula el precio inicial del contrato. El monto de los doce primeros meses nunca puede superar el 1% de la valuación de mercado del inmueble en cuestión, que no puede ser más del doble que la valuación fiscal. A grandes rasgos, en ningún caso se permiten aumentos con una frecuencia menor a la anual como lo establece la nueva ley argentina.

En Brasil, según este documento, “los contratos tienen una duración mínima de 30 meses” pero las actualizaciones quedan libradas a la negociación entre las partes. Lo interesante es que ahí también se prohíbe expresamente publicar alquileres en otra moneda que no sea la local. Sin embargo, Brasil tiene la particularidad de que los Estados pueden establecer diferentes plazos y formas de actualización.

Lo que me llamó la atención cuando les pregunté a colegas de otros países de la región es que en muchos casos no es un tema central de debate la duración mínima del contrato de alquiler. Y esto tiene que ver con que los dueños no buscan disponer del inmueble para venderlo o hacer un nuevo contrato más caro sino que buscan mantener un flujo constante de ingresos.

¿Y ahora, qué?

“La ley que hoy se aprobó en el Congreso también va a ser resistida por las inmobiliarias del país. Por lo tanto ahora, de manera urgente, exigimos que el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, responda a nuestros pedidos de reunión y nos informe qué va a ser para que la ley se cumpla”, escribió Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, el día que se aprobaron las modificaciones.

Unos días después le pregunté si había tenido respuesta del Ministerio y me dijo que no, algo que me pareció preocupante porque justamente una de las deudas del Estado es que haga cumplir la ley. Es lo que la agrupación le reclama al Estado desde hace varios años: “que elabore mecanismos para controlar el cumplimiento de la ley, que la difunda, que articule con las provincias, entre otras acciones”, dice Gervasio. El involucramiento del Estado toma especial relevancia con la nueva ley porque además prohíbe las publicaciones en moneda extranjera, algo que requiere sí o sí un control eficiente y efectivo. Mientras tanto, la única vía de denuncia ante publicaciones en dólares u otros incumplimientos de la ley es acudir a Defensa del Consumidor.

Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, donde hubo mucho cambio de funcionario en las últimas semanas y asumió recientemente un nuevo secretario de Desarrollo Territorial, reconocen que faltó empujar el tema y que a partir de ahora se van a sumar con más fuerza a aplicar la ley y generar políticas puntuales para quienes alquilan, algo que no sucedió durante ninguna de las tres gestiones ministeriales que tuvo la cartera, desde donde por lo general lo veían como un tema a abordar por parte de las provincias y los municipios. ¿Mejor tarde que nunca? Ya veremos.

Pero como te conté en varias oportunidades, otro de los puntos débiles de la ley de alquileres aprobada en 2020 fue el contexto macroeconómico en el que se aprobó y el que vino después, así como también las constantes expectativas de derogación o de cambio que atentaban lógicamente contra la decisión de los dueños de volcar propiedades al alquiler. No es casual que en la Ciudad de Buenos Aires las viviendas vacías hayan pasado de 9,2% a 12,6% en los últimos cuatro años.

Es algo en lo que coinciden las posiciones más radicalizadas entre los inquilinos y entre las cámaras inmobiliarias. “Que al poco tiempo de aprobada una ley se esté diciendo que se va a derogar o cambiar no es una buena señal para el mercado tampoco”, admite Abbatangelo, de CUCICBA, quien me aclara que sus representados quieren que haya más operaciones porque viven de esa comisión y que proponen lo necesario para que aumente la oferta.

El contexto no ayuda a dar certidumbre. Si bien Sergio Massa parece haber cambiado de parecer respecto a sus declaraciones de 2021, cuando dijo que había que derogar la ley, tanto Patricia Bullrich como Javier Milei proponen la desregulación casi total o total, respectivamente, del mercado de locaciones urbanas. Ambos buscarían cambiar la ley en caso de ganar el domingo, aunque no tienen asegurados los números para poder hacerlo.

Qué hacer mientras la política y la economía no parecen ayudar demasiado quizás sea la principal pregunta en torno a la mayoría de los temas en Argentina, y el acceso a un alquiler justo no es la excepción. De eso va un documento que publicaron varias organizaciones de la sociedad civil y centros de estudios que vienen trabajando el tema hace mucho tiempo y que son bastante diferentes entre sí en términos de alineación política.

En este documento, el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil para la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Metropolitanos de la UMET (CEM) y Hábitat para la Humanidad Argentina (HPHA) plantean 10 puntos de consenso para una política integral de alquileres, que se dividen entre diagnóstico y propuestas.

Entre los puntos del diagnóstico sostienen que “si bien el contexto macroeconómico obliga a repensar los plazos de actualización, no hay evidencia que indique que el acortamiento de los contratos tenga beneficios concretos para la población inquilina” y, además, destacan que hay un desacople entre oferta, demanda y precios e ingresos “que el mercado por sí mismo no puede resolver”.

A su vez, las organizaciones proponen que el Estado desarrolle un parque habitacional de alquiler público para que sea un jugador más en la oferta, como estipula la propia ley de alquileres que enuncia la creación de un Programa Nacional de Alquiler Social que nunca fue implementado. Por último, plantean que la inversión privada sea motorizada a través de instrumentos impositivos y subsidios a la población de menores ingresos. Además, proponen otras dos regulaciones para aumentar la oferta de alquileres: movilizar el suelo y la vivienda ociosa “a través de beneficios impositivos condicionados o sobre-tasas” y la regulación del alquiler turístico-temporario que reduzca “las externalidades negativas de esta actividad en el contexto local”. Quizás no sea todo eso al mismo tiempo, quizás existen otras medidas. Pero con algo ya sería muchísimo más que estar discutiendo solamente una ley.