El rompecabezas de convertir oficinas en viviendas

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Yo acá, viendo cómo llueve por la ventana. Planazo. Hoy vamos con un picadito que hace mucho no lo hacemos y acumulé varias cositas para contarte.

Oficinas en viviendas

La semana pasada te escribí sobre la llegada a nuestras ciudades del boom de Airbnb y los alquileres temporarios. En un sutil “te lo dije” te mencioné que ya te había anticipado este fenómeno hacía algunos años. No quiero vestirme de gurú pero creo que con la reconversión de las áreas centrales de las ciudades puede darse algo parecido. Es un hecho que en todo el mundo están cambiando y que ese proceso se aceleró con la pandemia, pero hay que ver cuándo empieza a acelerarse. Eso no quiere decir que el año que viene vamos a estar viviendo todos a cinco cuadras del Obelisco, pero a no subestimar este tema.

Son cada vez más las voces que aparecen abordando la cuestión y opinando respecto de cuál es la mejor estrategia de las partes involucradas. Esta nota interactiva en The New York Times, que incluye sus siempre bonitas infografías, me parece que lleva la discusión un poco más allá. Bajo el provocativo título: “¿Así que querés convertir una oficina en una vivienda?”, en el artículo escrito por Emily Badger y Larry Buchanan aparecen respuestas de varios arquitectos sobre las múltiples complejidades de iniciar ese proceso.

“La idea (…) es menos una solución radical que un conjunto de intrincados rompecabezas, uno diferente para cada edificio”, concluyen los autores. Es que cada edificio parece ser un mundo a la hora de adaptarse no sólo estructuralmente, sino también a los códigos de edificación de cada distrito que determinan, por ejemplo, qué es y qué no es una habitación y las necesidades de luz y ventilación con la que no todo edificio pensado para oficinas cuenta.

Sin embargo, ya antes de la pandemia hubo experiencias que podrían considerarse exitosas, al menos desde el punto de vista arquitectónico. La mayoría de ellas se dio en edificios de oficinas de principios del siglo XX, antes de la aparición del aire acondicionado, lo que obligaba a incluir en el diseño ventanas grandes que se pudieran abrir (en muchos edificios modernos las ventanas no se abren para mantener la aislación) situadas a no más de 8 metros de cualquier espacio en el interior. Las oficinas más chicas de este tipo de edificios, además, tienen una dimensión que podría considerarse lujosa para una habitación principal de un departamento: 18 metros cuadrados con ventanas y bien iluminada.

Los edificios de oficinas que empezaron a construirse a partir de los años 50 y cuyas características en gran medida se profundizaron con el devenir de los años son mucho más difíciles de convertir en viviendas. Sus ventanas vidriadas que no pueden abrirse y sus dimensiones mucho más amplias hechas para armar boxes de oficinas individuales, entre muchas otras características, como la menor cantidad de pasillos, sistemas de iluminación menos eficientes y más ascensores de los necesarios hacen que todo sea mucho más costoso.

El Banco de Ahorro Industrial para Emigrantes, en la ciudad de Nueva York, es uno de los ejemplos que se menciona en la nota. El edificio había sido adquirido por el Gobierno de la Ciudad pero éste decidió venderlo en 2013, en medio de un ajuste generalizado de sus inmuebles. El grupo que compró el edificio lo convirtió, en parte, en un condominio de lujo en el corazón financiero de Manhattan y a metros del puente de Brooklyn. Sin embargo, desde que salieron a la venta los 81 departamentos se concretaron pocas compras debido al precio de las unidades. Ese parecería ser el derrotero de la conversión de las áreas centrales cuando el Estado decide vender y retirarse.

“Las conversiones en Manhattan tienden a crear alquileres de lujo (…) o condominios que se venden por 3 o 4 millones de dólares porque es imposible cubrir los costos de conversión y al mismo tiempo que esas unidades sean asequibles para sectores de ingresos medios o bajos”, sostienen los autores del artículo. Al consultarle a uno de los desarrolladores a cargo de conversiones de este tipo, contesta: “Sin una política pública, sin que la ciudad ofrezca incentivos, económicamente no es viable”. La pregunta que queda flotando en el aire es si el Estado no puede hacer esa inversión directamente, al menos con sus propios edificios en desuso, y establecer mecanismos para evitar que se conviertan en vivienda de lujo o en futuros departamentos de alquiler temporario para turistas extranjeros.

Pero no hace falta irse hasta Nueva York para leer material sobre esta problemática: el último número de la revista del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) de Argentina compiló opiniones de varios profesionales sobre la situación del área central del territorio porteño.

Gabriela Muzio y Natalia Acevedo, por ejemplo, describen un vaciamiento de la zona en los últimos años y se preguntan “hasta qué punto la situación actual del área central es producto de una crisis mundial como la pandemia de COVID-19 y no el fruto de una sucesión de políticas orientadas por los intereses del mercado”. Entre esas políticas, enumeran: las que promueven la radicación de oficinas y comercios en zonas descentralizadas; las nuevas trazas de movilidad con restricciones de circulación y de estacionamiento sin una mejora en la oferta y calidad del transporte público; la formulación de leyes que promueven la reconversión de viviendas permanentes en viviendas de alquiler temporal para abastecer un sector que ya está saturado, y los cambios introducidos en el Código Urbanístico que modifican las condiciones de protección patrimonial.

Magdalena Eggers se pregunta “¿por qué elegiría mudarme al microcentro?” y cree que, además de la proximidad y el equipamiento, la razón que falta es la económica. “Si existiera la posibilidad de acceder a la vivienda propia a través de créditos a largo plazo (…) no lo dudaría”, concluye y advierte que sin esa tercera pata los únicos que podrían tentarse con vivir en el centro son estudiantes o turistas.

Damián Tabakman, de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), tiene una mirada un tanto disruptiva desde el punto de vista urbanístico. Por ejemplo, hace una apología del auto propio: “La zona es prioritariamente peatonal, lo cual para la vivienda permanente puede ser un obstáculo”, menciona. Además, cree que ayudaría mucho para atraer inversiones “acotar las manifestaciones y los cortes de calles”. Sin embargo, no dice cómo.

Finalmente, para fortalecer lo que llama una “re-conceptualización” del centro Tabakman, defiende la idea de un área central para turistas: “Sería deseable que a su vez el microcentro se vuelva atractivo para que los turistas elijan alojarse allí, de modo que su posicionamiento no sea solo por poder ofrecer viviendas accesibles permanentes, sino también temporarias”. Claro, el sector al que representa mira la conversión del centro más como una oportunidad de negocios que como una para satisfacer el derecho a una vivienda digna.

En la misma línea opina en esta entrevista Alejandro Ginevra, uno de los primeros inversores en Puerto Madero, el barrio de lujo porteño donde se estima que un tercio de los departamentos están vacíos. El desarrollador inmobiliario cree que, como en aquella oportunidad, “el puntapié lo tiene que dar la Ciudad, no se puede esperar que el cambio lo dé el empresario”.

¿Dije Puerto Madero?

Bueno, finalmente avanza ahí cerquita el mega-proyecto de IRSA en la ex Ciudad Deportiva de La Boca. El emprendimiento de torres sobre una tierra muy codiciada que defiende el Ejecutivo porteño con uñas y dientes estaba frenada por una medida cautelar a raíz de irregularidades en el proceso participativo previo al convenio urbanístico, pero -para sorpresa de nadie- la Cámara de Apelaciones porteña falló a favor del Gobierno de la Ciudad, lo que hace inminente el comienzo de la operatoria inmobiliaria.

Acá hace un tiempo te contaba la historia de la tierra que para mí, en el mejor de los casos, puede convertirse en una extensión de Puerto Madero luego de décadas de estar tapiada a la espera del cambio de zonificación que consiguió finalmente del precandidato presidencial, Horacio Rodríguez Larreta. Sin embargo, Eduardo Elsztain, Presidente de la compañía, insiste que “no es un target triple A, sino que va a estar dirigido a la clase media de la Ciudad”.

Se trata de una alegría adicional que recibió IRSA estos días. La semana pasada había logrado comprarle al Gobierno porteño el edificio de 12 pisos donde antes funcionaba el Ministerio de Educación de la Ciudad por alrededor de 7 millones de dólares al cambio oficial, una ganga (560 el metro cuadrado).

No es la primera vez que la desarrolladora inmobiliaria adquiere edificios públicos de envergadura de la administración porteña. Entre otros, en 2016 IRSA también ganó la subasta del Edificio Del Plata, una mole en plena Avenida 9 de Julio donde antes funcionaba el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y antiguamente el Mercado del Plata. Se suponía que la empresa iba a instalar allí la nueva sede del Banco Hipotecario, pero las obras nunca empezaron y al no establecer el Gobierno porteño la obligatoriedad de empezar con las obras en un plazo determinado, el edificio se encuentra igual de tapiado que la ex ciudad deportiva de La Boca.

El costado urbano de la caída de Silicon Valley

Y si hablamos de inversiones inmobiliarias, imposible no mencionar el colapso del Silicon Valley Bank (SVB) de la semana pasada que encendió las alarmas de todo el sistema financiero estadounidense e internacional, pero que también tuvo sus repercusiones a nivel urbano. Es que el banco número 16 por tamaño de Estados Unidos tenía inversiones en activos por miles de millones de dólares en diversas ramas de la economía, incluida la inmobiliaria.

En San Francisco, ciudad insignia de Silicon Valley, el banco estaba financiando, además de emprendimientos de base tecnológica, un proyecto muy ambicioso de vivienda asequible. Su caída, el viernes pasado, despertó la preocupación de quienes hacía años esperaban empezar a construir ese mismo día un edificio de más de 100 unidades, en un distrito con alquileres cada vez más impagables.

El complejo a inaugurar en pleno centro de la ciudad, The Kelsey Civic Center, estaba a punto de recibir un préstamo de 52 millones de dólares por parte del SVB según se cuenta en esta nota. “SVB fue un jugador importante en la escena tecnológica pero también fue un jugador realmente importante en la escena de la vivienda asequible”, declaró ante CityLab Micaela Connery, co-fundadora del emprendimiento sin fines de lucro que lidera el proyecto.

Las familias destinatarias del edificio a construir serían las que tuvieran un ingreso de entre 20% y 80% respecto de la mediana de ingreso de la zona. Además, el edificio busca ser sustentable en términos ambientales y un cuarto de sus unidades sería destinado a personas con alguna discapacidad.

El proyecto ahora está demorado al igual que muchos otros, por la caída del SVB y sus coletazos. Es que, de nuevo según City Lab, SVB había prestado más de 2 mil millones de dólares para financiar proyectos de viviendas asequibles en San Francisco y alrededores entre 2002 y 2021. En un informe de 2022, el banco había publicado un plan para invertir más de mil millones de dólares en préstamos hipotecarios en áreas de ingresos bajos y moderados en California.

Bonus track

• Me gustó mucho este hilo de Juan Pippia sobre cómo cambió la dinámica demográfica de los partidos del conurbano bonaerense según los datos del Censo 2022. Los partidos del segundo y tercer cordón crecieron muy por encima del primer cordón y de la CABA, lo que evidencia un movimiento de población hacia zonas más alejadas de la centralidad. Esto podría ser un nuevo indicio de expansión urbana de baja densidad o suburbanización, que muchas veces se da en forma de barrios cerrados.
• Dos notas sobre la historia de amor entre Ámsterdam y las bicis: Esta sobre un estacionamiento de bicicletas submarino en una estación de tren y otra muy linda sobre cómo la ciudad holandesa pasó de ser el paraíso del auto individual a ser la capital de la bicicleta. Las dos se leen bien en castellano con el traductor.

Volvemos a las aulas

Termino con un poco de autobombo. Me complace anunciarte que a partir de abril voy a volver a dar el curso de introducción al urbanismo que tuvo su primera edición el año pasado y que organizamos junto a la Fundación Germán Abdala. Aquella vez creo que la pasamos muy bien y aprendimos mucho. La segunda vuelta viene con algunas novedades para mejorar la experiencia. Si te gusta leer estas entregas, creo que podés disfrutar los cuatro encuentros. Si conocés a alguien a quien pueda interesarle pero que no lee Trama Urbana, siempre es bienvenida la difusión.

Acá te dejo el programa y te cuento que, si sos parte o te sumás a la comunidad de Cenital, se van a sortear dos becas una semana antes del primer encuentro: participás llenando esto.

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

PD: Si te gustan estos correos y lo que hacemos en Cenital podés colaborar con el proyecto y ayudarnos a que este espacio siga existiendo. El aporte de nuestra Comunidad es el principal sostén financiero del medio.