Trama Urbana

¿Un nuevo Puerto Madero?

Se terminan dos concesiones en la Costanera Norte de la ciudad de Buenos Aires y el gobierno porteño busca vender las tierras para dedicar una parte a desarrollos inmobiliarios de lujo. Una pregunta orbitó la primera sesión legislativa que aprobó la operatoria: ¿es necesario?

Hola, ¿cómo estás? Espero que hayas tenido una linda quincena. Lamentablemente desde el último correo que te escribí falleció Joaquín Salvador Lavado, el historietista conocido como Quino. Su prolífica y extensa carrera hizo que no dejara casi ningún tema sin abordar, pero creo -o quizás es lo que me gustaría pensar- que el espacio urbano era algo que le interesaba particularmente al creador de Mafalda. Quería empezar esta entrega con una viñeta que me gustó mucho.

Parece que Guille, el hermanito de Mafalda, tenía en claro que una ciudad no necesita castillos de lujo ni nada parecido y prefería construir modestos edificios de departamentos de cuatro pisos. Guille tenía -y tiene- un punto. La ciudad de Buenos Aires, y casi cualquier metrópolis latinoamericana, necesita más vivienda asequible para familias de clase media y menos vivienda de lujo. Vamos a lo nuestro. 

La ciudad en venta y de espaldas al río

El que no lo parecería tener tan claro lo que para Guille es obvio es Horacio Rodríguez Larreta, que esta semana continuó con la venta de terrenos públicos que caracterizó su gestión desde que asumió a fines de 2015. Pero no se trata de dos terrenos cualquiera sino de dos predios insignia cuya concesión se termina a finales de 2021, luego de tres décadas: Costa Salguero y Punta Carrasco.

En mi primera nota para Cenital te conté cómo fue el mecanismo que montaron en su momento entre Nación y Ciudad para la venta de 150 mil metros cuadrados de tierra pública. En aquel entonces lo único que hacía la Legislatura era exceptuar de las normas de construcción que prevé el Código Urbanístico (aprobado hace menos de dos años) para que esa tierra pudiera ser vendida a desarrolladoras inmobiliarias y luego entregarlas para pagarle a Ciudad por obras de responsabilidad nacional como el Paseo del Bajo. 

Esas ventas necesitaban que el gobierno nacional y el porteño estuvieran en sintonía sobre la enajenación de bienes públicos, algo que dejó de suceder en diciembre de 2019. Hasta una semana antes de que asumiera Alberto Fernández, la Legislatura siguió aprobando la venta de inmuebles. Fue en la última sesión del año cuando habilitó la venta de casi 200 terrenos, entre los cuales estaban Costa Salguero y Punta Carrasco.     

Pero el último paso para concretar la venta es el que empezó ayer en Perú 160. Se trata del cambio de zonificación para que en los dos predios, que juntos suman alrededor de 35 manzanas, puedan construirse diez bloques de viviendas de lujo de 10 pisos. 

Lo llamativo es que ya se había aprobado el año pasado un proyecto sobre lo que el gobierno porteño llama el Distrito Joven. Contemplaba un montón de nuevas concesiones a bares y restaurantes pero los terrenos de Costa Salguero y Punta Carrasco seguían siendo de acceso público (el proyecto ganador de un concurso el año pasado te lo mencioné en un correo), que es algo que está previsto en la Constitución de la CABA muy claramente: “Los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad son públicos y de libre acceso y circulación”, establece el artículo 8.

Más allá de que la implementación de los concursos ganadores siempre está muy lejos de los croquis premiados, la Ciudad directamente lanzó un nuevo concurso en abril de este año donde contemplaba esa misma zona, en la que ahora se prevé construir viviendas de lujo, con helipuerto y espacio para amarrar veleros incluidos. Sí, vas a podés ir en velero desde tu casa en la Costanera Norte hasta tu casa en Nordelta. Bueno, si no tenés velero vas a poder ver cómo otras personas hacen eso. Acá podés ver las fotos del concurso ganador.

¿Un nuevo Puerto Madero?    

En el debate legislativo de ayer, el oficialismo porteño presentó toda la operatoria como parte de la recuperación del río y como un círculo virtuoso donde “solamente” el 35% del espacio se destina a emprendimientos inmobiliarios. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos detalles más. 

El primero es que ese 65% de espacio público le va a dar valor agregado a los desarrollos inmobiliarios. Una vivienda al lado de un parque frente al río es más cara que en otra zona de la ciudad. Ese valor agregado, por cómo está implementado el pago de plusvalías urbanas en CABA, se lo queda entero el desarrollo inmobiliario y no la Ciudad. Es decir que el 65% que cede el privado le vuelve en forma de valorización de sus propios inmuebles.   

Un segundo aspecto a considerar, y que cabe para casi todas las ventas de tierras que llevó adelante Horacio Rodríguez Larreta, es la necesidad financiera de vender parte de las tierras para parquizar lo que queda. Para el paisajista Fabio Márquez “la ciudad no necesita vender nada para hacer un plan gradual de construcción de parque público costero. No es necesario hacerlo de una vez todo completo. Podría ser un plan plurianual de desarrollo del mismo”. Márquez calcula que un espacio verde público podría costar 200 mil dólares la hectárea, que podría aumentar por la complejidad de los terrenos linderos al río. 

Lo que va a dejar la venta de los terrenos no son recursos que a priori el gobierno porteño necesite. La idea de hacer un parque 100% público a la vera del río que incluya equipamiento y hasta un centro cultural no es algo alocado. De hecho ya existe. Al lado de Ciudad Universitaria se sitúa el poco promocionado Parque de la Memoria, inaugurado durante el mandato de Aníbal Ibarra en 2001.  

En tercer lugar, y también este es un denominador común de las más de 200 hectáreas que vendió el Ejecutivo porteño en los últimos 5 años, se destaca que las viviendas que se suelen construir en el espacio cedido al sector privado son destinadas a familias de ingresos altos. Este tipo de construcciones suntuosas explican más de la mitad de lo que se construyó en la ciudad en los últimos años y no están en línea con la demanda de vivienda de las familias porteñas. 

El riesgo final -y esto es pura opinión de quien escribe- es que la zona se convierta en un nuevo Puerto Madero, donde conviven los departamentos de lujo vacíos con un espacio público de difícil acceso a causa de las barreras urbanas que lo separan del resto de la ciudad y de la escasa llegada del transporte público. Pero es Puerto Madero el que justamente puso de ejemplo a seguir Álvaro García Resta, Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, en esta entrevista en Radio Con Vos. 

Desde su punto de vista, el 35% de espacio cedido al desarrollo inmobiliario de lujo en Puerto Madero le da vida, servicios y sensación de seguridad al barrio, lo que hace que lo visite más gente que si fuera un espacio público puro. Este último aspecto, sostuvo, es de especial importancia para las mujeres. Sin embargo, el jurado presidido por él mismo y que aprobó el proyecto estaba integrado en su totalidad por varones.       

Otro aspecto a analizar sobre ese 65% tiene que ver con los detalles del proyecto ganador. Aprobado en un concurso organizado por la Sociedad Central de Arquitectos y la FADU (gobernada por el radicalismo) pero cuestionado por otras organizaciones, contabiliza grandes extensiones de cemento entre los edificios a construir y la vista al río queda exclusivamente para las viviendas. Es decir que cuando camines por ese sector de la Costanera vas a ver bloques de hormigón y no el río. Además, si se le restan las vías de circulación y equipamiento público, apenas queda un 40% de espacio verde público. A propósito de este tipo de detalles me parecieron interesantes los hilos de Andrés Snitcofsky y de la urbanista Melina Ons.

Otra oportunidad

El gran argumento del oficialismo porteño para defender el proyecto es que es simplemente mejor que lo que hay hoy. Es un argumento en algún punto cierto, pero también se para sobre una línea de base bastante baja. La concesión de Costa Salguero y Punta Carrasco, además de pagar un canon bajísimo por la explotación de esas áreas, nunca respetó la zonificación de Urbanización Parque que ayer votó cambiar la Legislatura.  

Desde la oposición, en cambio, apuntan a que el fin de la concesión por tres décadas de los predios es en realidad una oportunidad para recuperar el frente costero, como hizo Rosario con el Parque España y muchas otras ciudades en el mundo, y empezar a poner fin a la pelea de la ciudad con el río. Parecernos más a Montevideo y su Parque Rodó.  

Lo cierto es que la hilera de viviendas que se proyecta se va a constituir - si se termina de aprobar la zonificación luego de las audiencias públicas en la segunda lectura en la Legislatura - en otra barrera más que se suma a las que históricamente se fueron construyendo, entre las que se destacan el Aeroparque y las autopistas Cantilo y Lugones. 

Si te interesa saber más sobre cómo se fueron dando esas barreras te recomiendo dos artículos. Este de María Marta Lupano donde analiza diferentes imágenes satelitales a lo largo del tiempo y menciona que ya en 1940 el Plan director para la Ciudad de Buenos Aires de Le Corbusier incluía dotar de un gran espacio verde público esa zona de la costanera. En este otro, Alicia Novick profundiza el análisis histórico de los planes para la ribera porteña. Este hilo de Alejandro Csome también me gustó y mezcla historia con algunas reflexiones del proyecto actual. 

Bonus tracks

Del delito a la política. Esta semana el juez que se ocupa de decidir el futuro de las familias que viven los terrenos de Guernica hizo lugar a un pedido de la Provincia y pospuso hasta el 14 de octubre el desalojo de las familias que están viviendo en el predio. En esta nota de Tiempo, Claudio Mardones describe cómo sigue el conflicto y cuenta de qué manera una parte de una ley aprobada en 2012 -la Ley de Acceso Justo al Hábitat- podría ser la llave de la resolución del mismo. 

La LAJH establece que una de las formas de recuperación de plusvalías urbanas (sí, la misma de la que te hablé antes) es la cesión del 10% del terreno para vivienda social. “Esa porción permitiría la habilitación de 1.450 lotes, una cifra que crecería en forma considerable si se cede el 10% de otra parte del terreno que corresponde al barrio cerrado San Cirano, propiedad de la firma El Bellaco SA”, destaca Mardones en la nota. En este contexto el gobierno provincial anunció la semana pasada el Plan Bonaerense de Suelo, Vivienda y Hábitat. 

El Estado en el centro. Me pareció muy interesante este análisis de Pablo Tiscornia sobre la localización de los edificios de propiedad estatal en Buenos Aires. El 97% de estos edificios están en la zona del Microcentro porteño.

¿Quién quema y por qué? Es lo que se preguntaba hace un mes Noelia Barral Grigera en esta nota y que goza de plena actualidad. Los nuevos focos de incendios en Córdoba provocados en parte por la especulación inmobiliaria en la zona precipitaron la presentación de un proyecto de Ley por parte de Máximo Kirchner donde, de forma similar a cómo aborda España el tema, se prohíbe modificar el uso del suelo en las superficies que fueron quemadas por 60 años. 

Vaca Muerta (2015). Si te quedaste manija de la entrega anterior de Trama Urbana (recibí muchas preguntas que no supe responder) te recomiendo mucho que compres este libro de autoría de Alejandro Bercovich y Alejandro Rebossio que se adelantaron varios años a los dilemas que presenta ese territorio.

Eso es todo por hoy, amigue. Espero que hayas disfrutado leer estas líneas tanto como yo disfruté escribirlas.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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