Un acuerdo entre privados

Hola, espero que estés muy bien. Como quizás te diste cuenta, me tomé un descanso la semana pasada. Por suerte, Fede Poore impidió que hubiera un viernes sin urbanismo en Cenital. Así y todo, en estas tres semanas acumulé bastantes cosas que me gustaría compartir con vos, así que te propongo que desempolvemos una vieja costumbre: la picadita de novedades urbanas.

Media sanción al fin de la regulación de los alquileres

Seguramente lo habrás escuchado o visto. La Cámara de Diputados aprovechó mi ausencia (?) para darle media sanción a un nuevo proyecto de ley sobre locaciones urbanas, o sea una nueva ley de alquileres. Fue en una sesión convocada por Juntos por el Cambio y en la que La Libertad Avanza, la fuerza de Javier Milei, garantizó el quórum para sesionar y los votos para aprobar el proyecto que tenía dictamen de minoría. Un proyecto con autoría de Juntos por el Cambio y el peronismo no kirchnerista.

En términos generales, el proyecto de ley que pasó al Senado desregula el mercado de alquileres y lo torna aún más beneficioso para la parte propietaria que la legislación previa al 2020. La duración de los contratos pasaría a ser de dos años -como era antes- pero los aumentos en lugar de ser anuales pasarían a ser cada cuatro meses, a menos que el dueño del inmueble decida hacerlo cada seis de buena onda.

Además, el Índice de Locaciones Urbanas (promedio entre evolución de salarios formales e inflación que rige hoy para los aumentos anuales) se eliminaría y la forma de aumento pasaría a estar pautada de común acuerdo entre las partes firmantes pudiendo tomar sólo inflación minorista, mayorista, salarios en general (Índice de Variación Salarial) o una combinación de esos índices. Por otro lado, el proyecto con media sanción busca dar exenciones impositivas a quienes pongan inmuebles en alquiler.

En general las alocuciones de quienes defendieron el nuevo proyecto condenaron la idea de que el Estado se entrometa en un “acuerdo entre privados” y le imputaron a la ley de alquileres la caída en la oferta de departamentos en alquiler y la consecuente suba de precios, producto de una supuesta caída en la rentabilidad. Algo bastante a contramano de lo que está pasando en la mayoría de las ciudades del mundo, donde se busca regular de distintas formas el alquiler y, en todo caso, se buscan medidas complementarias.

Si bien la oposición buscaba una aprobación rápida en el Senado, el proyecto se estuvo debatiendo esta semana en comisiones y es probable que sea devuelto a Diputados con modificaciones. La situación de incertidumbre sobre lo que pasará, como pasó en promedio una vez por año desde que se aprobó la ley, provocó una retirada aún mayor de inmuebles del mercado de alquileres, en muchos casos bajo consejo de esperar por parte de algunas inmobiliarias. Ante esta situación, la Federación de Inquilinos Nacional, una de las agrupaciones que más militó la ley aprobada en junio de 2020, solicitó al Ejecutivo nacional “que prorrogue todos los contratos de alquiler para enfrentar la especulación y el golpe de mercado que están dando las inmobiliarias y suspenda los aumentos por seis meses”.

La cosa es que todavía rige la ley anterior y que todavía es temprano para decir qué va a pasar. Por eso dejo acá y te pido que no te distraigas porque Cenital está preparando una cositas lindas para analizar este tema con más profundidad.

¿Media sanción a la regulación de los alquileres temporarios?

Aunque parezca raro, al mismo tiempo que se debate el proyecto para desregular los alquileres a largo plazo, entró al Senado un proyecto para regular otros alquileres: los temporarios. También hemos hablado largo y tendido sobre este tema, que está presente en casi todas las ciudades del mundo que reciben turismo y que cada tanto vuelve a ser noticia porque tal o cual ciudad elaboró una regulación nueva para evitar que esta actividad agrave la escasez de vivienda a precios accesibles.

La semana pasada, por ejemplo, le tocó a la ciudad de Nueva York. A partir del martes pasado entró en vigencia la ley que prohíbe el alquiler de inmuebles por menos de 30 días excepto que la persona que ocupa legalmente dicha propiedad viva allí. Esa aclaración es para permitir que se pueda alquilar una habitación ya que la verdadera problemática a atacar es el alquiler de pisos enteros y no a quien le quiere sacar unos pesos a una habitación que le quedó vacía. La ley requiere que todos los anfitriones estén registrados en un listado del gobierno y prohíbe que plataformas como Airbnb y otras incluyan en sus publicaciones anfitriones que no estén en ese listado.

En Argentina hasta ahora habían aparecido algunas pocas iniciativas de este estilo. La experiencia local en la Ciudad de Buenos Aires, donde más presencia de alquileres turísticos hay en términos absolutos, difícilmente podría catalogarse como exitosa. La ley local establece apenas un registro (sin ningún tipo de condicionante o regulación específica) y, sin embargo, menos de 400 entre las más de 20.000 publicaciones que aparecen en Airbnb figuran en ese registro.

¿Qué dice el proyecto que entró al Senado? Define al alquiler turístico como aquellos dedicados a la pernoctación por entre 1 y 90 días, crea el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario en la órbita del Ministerio de Turismo y Deporte de la Nación, en el cual obligatoriamente tienen que registrarse todos los anfitriones, y obliga a las plataformas digitales a no permitir publicaciones que no cuenten con un número de registro. Sí, parecido a lo de Nueva York en ese punto.

En términos económicos te diría que hay dos aspectos importantes: por un lado establece que no se podrá ni publicar ni cobrar en dólares una unidad, lo cual apunta a desdolarizar el mercado de alquileres y, por otro, obliga a los anfitriones a pagar impuestos acordes a la prestación de un servicio de alquiler temporario turístico así como todas las normas de seguridad e higiene establecidas para un servicio de alojamiento temporario.

¿Qué pasa si el anfitrión o la plataforma no cumplen la ley? Establece algunas sanciones que van desde la suspensión temporal o definitiva en el registro y multas económicas para los anfitriones, y también habla de apercibir y suspender a las plataformas en caso de no aplicar la ley.

Ahora bien, ¿qué no dice el proyecto? Más allá de los requisitos formales e impositivos para entrar al Registro, el proyecto unificado del FdT y JxC está muy lejos de la decisión tajante que tomó Nueva York de prohibir el alquiler de pisos completos por menos de 30 días pero tampoco establece un máximo de días al año en el que se puede ofertar una unidad o cupos por zonas, dos políticas que han aplicado otras ciudades en el mundo últimamente para limitar la rentabilidad de esta forma de alquiler.

¿Rosario y una sorpresa a contramano?

Creías que se había terminado el clima electoral en Trama Urbana pero no, el espíritu de Facu Cruz parece haberse apoderado de este espacio. Y es que este domingo hay elecciones en la ciudad de Rosario, un lugar al que volvemos todo el tiempo. Quienes compiten son el actual intendente Pablo Javkin, que ganó las PASO de Juntos por el Cambio, y Juan Monteverde, quien se impuso en su interna sorpresivamente ante el candidato peronista, Roberto Sukerman.

Monteverde y Caren Tepp crearon Ciudad Futura en 2007, luego de una de las inundaciones que sufrió la ciudad, y desde ese momento fue creciendo en conocimiento y electoralmente. Se podría decir que está a la izquierda del peronismo tradicional e incluso del kirchnerismo pero, más allá de lo ideológico, siempre me llamó la atención que sus trabajos y propuestas hacen pie en la planificación territorial. Algo a contramano del discurso sobre Rosario durante los últimos años, que estuvo más bien dominado por la inseguridad provocada por la actividad del narcotráfico.

En la plataforma de Rosario Sin Miedo (el frente que integra Ciudad Futura con otras otras organizaciones y partidos como Patria Grande y el Movimiento Evita), Monteverde se comprometió, por ejemplo, a crear una empresa pública de desarrollo urbano para “llevar adelante proyectos de renovación urbana de manera más rápida, eficaz y menos burocrática, (…) ampliar el menú de intervenciones públicas, comprar, vender, construir por su cuenta o de manera asociada (…) y ampliar los sectores sociales beneficiarios, urbanización de barrios populares, desarrollo de viviendas propias o en alquiler mediante convenios con sindicatos y organizaciones intermedias”.

La idea es que el Estado empiece a construir vivienda para alquiler y competir con el mercado tradicional privado. Puntualmente sobre las propuestas en torno a los alquileres, Caren Tepp, otras de las fundadoras de CF y candidata a concejala, lo explica acá, donde también menciona la problemática de las viviendas vacías que es particularmente importante en Rosario.

En política de transporte, el candidato propone refuncionalizar el sistema de movilidad de la ciudad ampliando la red de ciclovías y los carriles exclusivos para el transporte público, así como también una renovación de la red de trolebuses. Si bien su propuesta de crear dos líneas de subte no está en su plataforma esta vez (mencionó la idea en campañas pasadas) sí propone “la posibilidad de soterramiento en el área central, evaluar alternativas técnicas y económicas para que los trenes ingresen de manera subterránea”.

Los porteños en su laberinto

Para terminar, te dejo el resultado de un estudio que hizo Sentimientos Públicos sobre las personas que viven en la Ciudad de Buenos Aires titulado Los porteños en su laberinto, que me pareció bastante interesante. Uno de los datos que me llamó la atención es que el 57% está conforme con el barrio en el que vive. Pero si hacemos doble click en esa pregunta resulta que quienes viven en comunas del norte como Nuñez y Belgrano están mucho más conformes con su barrio que aquellas personas que viven en barrios del sur como Constitución. Entre quienes viven en ese barrio por ejemplo, un 83% declara que viviría en otro si pudiera.

¿Qué valoramos los porteños de nuestra ciudad? Según el estudio, las dos cosas que más nos gustan tienen que ver con la oferta cultural y su gente. Entre lo que menos se valora de la ciudad figuran la seguridad y el sistema de salud y educación pública. Otros atributos negativos que se mencionan son, principalmente “el tránsito y la complicación para moverse”, “el costo de vida” y “las dificultades para alquilar y encontrar un buen lugar para vivir”.

Bonus tracks

• El finde pasado vi The Architect, una miniserie noruega de cuatro capítulos que me hizo reír y me deprimió en partes casi iguales. Te la recomiendo.
• En el último correo que te mandé había un error pero por suerte estoy a tiempo de enmendarlo. Estaba mal el link a la encuesta inquilina que están haciendo desde el Observatorio de Economía Urbana del Centro de Economía Política Argentina. Todavía estás a tiempo de completarla y te lleva sólo tres minutos.
  

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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