Trama Urbana

Expropiar para poder alquilar

El hilo que une la caída de una inmobiliaria gigantesca china, el décimo aniversario de Occupy Wall Street, un referéndum para expropiar viviendas en Berlín, una nueva propuesta para recuperar la costanera porteña y la contabilización heterodoxa de espacios verdes.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. A pesar de la alergia, contento con la llegada de la primavera, la estación luminosa del optimismo y de las flores, según este sensacional documento audiovisual de Sucesos Argentinos de 1954.

Hoy vamos con un punteo urbano.

Evergrande

Hay quienes equiparan la caída del gigante inmobiliario chino al quiebre de Lehman Brothers que desató la crisis financiera internacional de 2008. Evergrande nos interesa en este espacio porque es una empresa inmobiliaria, y no cualquiera: es una de las más grandes del mundo, con desarrollos urbanísticos en más de 280 ciudades.

La empresa creció muchísimo al calor del desarrollo económico chino de los últimos años, pero también acumuló deudas por más de 300.000 millones de dólares y está a punto de caer en cesación de pagos, lo que podría generar una reacción en cadena por la cantidad inmensa de inversiones en muchos sectores de la economía de su país. Yo lo entendí mejor leyendo esto.

Un poco de contexto: el sector inmobiliario fue uno de los motores del crecimiento económico de China, al punto tal que representa el 7,5% del PBI del país. La construcción como sector económico casi siempre es procíclica. Es decir que cuando crece la economía, la construcción crece igual o más y,  cuando cae, lo hace también en igual o mayor medida.

Detrás de todo esto para mí se pone en juego un modelo que está muy presente en todo el mundo, incluida la Argentina: construir con fines de inversión y no necesariamente para responder a una demanda de vivienda y que dicha construcción, comercialización y, eventualmente, propiedad, esté en manos de muy pocas empresas o personas. 

La potencial caída de un gigante como Evergrande podría afectar a más de un millón de personas que ya empezaron a pagar sus créditos hipotecarios pero además da cuenta de ese circuito en el cual la vivienda vacía es el síntoma. Por eso una de las consecuencias de la caída de estos grandes desarrolladores suele ser la presencia de ciudades fantasma, algo bastante común en China, donde aproximadamente un 20% de las viviendas -50 millones- están sin ocupar. 

Ocupar contra la desigualdad

Ya que la caída del gigante inmobiliario chino nos recuerda a la crisis financiera de 2008, vale la pena mencionar que el 17 de septiembre se cumplieron diez años desde que comenzó el movimiento Occupy Wall Street. El reclamo del autodenominado “99%” era por la desigualdad creciente a raíz de las políticas de austeridad que la crisis había impuesto en casi todo el mundo. 

Ese reclamo tenía una clara dimensión urbana: por un lado, el disparador de aquella crisis había sido justamente la pinchadura de los créditos hipotecarios subprime y, por otro, la forma de protesta elegida fue la ocupación por varios meses de un parque en el distrito financiero de Manhattan. 

Como menciona Andrew Anthony en la nota que escribió para The Guardian, el Zucccotti Park no es estrictamente un parque, es un espacio público de propiedad privada, algo que paradójicamente impidió que fuera inmediatamente desalojado. En este artículo, Matías Figal explica que la construcción del parque fue financiada por una compañía que lo mantiene “y como contrapartida pudo realizar una edificación de mayor altura a la permitida por las reglas de la construcción en Nueva York”. 

En términos de desigualdad urbana lo que pasó desde el 2011 hasta la fecha no permite ver divisar que OWS haya tenido grandes resultados. Es casi imposible encontrar datos de concentración de la tierra urbana, pero Oxfam en este estudio sobre tierra rural señala que el 1% que más tierra posee en Argentina, es propietario del 33% del total de las tierras. Y concluye que no es un fenómeno con consecuencias estrictamente rurales: "La desigualdad en torno a la tierra limita el empleo, amplía los cinturones de pobreza urbana con la expulsión desde las zonas rurales”. 

Está claro que el proceso de encarecimiento de la tierra urbana y concentración de la misma en cada vez menos manos es un fenómeno de casi todas las grandes ciudades y, aunque vendrían bien los datos, lo podemos suponer a partir de su síntoma más evidente: la inquilinización de esas urbes. 

Berlín vota si expropia viviendas

Como la inquilinización de las grandes ciudades es un hecho y el precio de los alquileres no para de subir, los gobiernos en los últimos años tomaron diferentes decisiones. Alemania fue uno de los países que más en serio se tomó el tema y decidió congelar el precio de los alquileres por cinco años y establecer un precio máximo de 9,80 euros por metro cuadrado. Cabe aclarar que además en Berlín los contratos de alquiler de vivienda suelen ser por tiempo indeterminado. 

La medida, sin embargo, fue declarada inconstitucional en abril y por eso el congelamiento y el tope van a dejar de tener efecto en 2022. La política de “techo al alquiler”, como se llamó popularmente, frenó la escalada de precios pero al mismo tiempo hizo caer la oferta de nuevas viviendas en alquiler, como sucedió en otras ciudades que implementaron instrumentos similares. El gobierno ahora busca ir por otro camino ya explorado: comprar 14.750 viviendas y 450 locales comerciales para volcarlos al mercado de alquileres y hacer bajar el precio de la capital alemana, donde alrededor del 80% de las familias alquilan su vivienda.  

Pero otro de los problemas que tienen Berlín y muchas otras ciudades europeas es la concentración de la propiedad de las viviendas que se ofrecen en alquiler, muchas veces en manos de grandes inmobiliarias y fondos de inversión (sí, como Evergenade) por lo que el precio del alquiler termina atado a cuestiones que no tienen tanto que ver con el costo -ni mucho menos con la necesidad- real de una vivienda.

Para solucionar ambos problemas (el de la oferta y el de la concentración) a la vez, una organización juntó 175.000 firmas para aprobar un proyecto que busca que el gobierno berlinés expropie -con una remuneración justa- alrededor de 250.000 viviendas en manos de grandes propietarios para volcarlas al mercado de alquiler público a un precio accesible. Esos grandes propietarios son 6 empresas que tienen más de 3.000 viviendas. La más grande de ellas es Deutsche Wohnen, que tiene en su poder 113.600 unidades. No parece poco teniendo en cuenta que el gobierno local estimó que se necesitan 20.000 unidades por año para hacer frente a la creciente demanda.

La iniciativa para expropiar esas 250.000 viviendas se va a votar en Berlín vía un referéndum este domingo junto a las elecciones parlamentarias. Si bien hay quienes creen que aunque gane el “sí” la Corte Suprema marcaría como inconstitucional la ley de expropiación, le pondrían presión al gobierno para resolver el tema. Hace unos meses el propio alcalde de Berlín, Michael Mueller, dijo: “Si 600.000 u 800.000 personas se posicionan sobre algo, los políticos no podemos decir que no nos importa”.  

En Argentina, como sabrás, las consecuencias de la Ley de Alquileres están en debate también en medio de las elecciones legislativas. Claro, sin referéndum para expropiar nada. A propósito de eso, Inquilinos Agrupados publicó una encuesta (digital) donde señalan que el 52% de la población del país destinó más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler. 

Además, IA realizó un relevamiento de contratos firmados que arrojó que un departamento de 2 ambientes en la ciudad de Buenos Aires salía en septiembre, en promedio, 28.000 pesos. Solo 5.000 pesos menos que el salario mínimo que se actualizó la semana pasada a 33.000. El aumento en la renovación del contrato, marca la misma encuesta, es la parte más sensible: para más de un tercio de las encuestadas a la hora de renovar el contrato la suba fue de más del 70% respecto del precio anterior.

Novedades en la costanera porteña

Por estas latitudes también se juntaron firmas pero para presentar un proyecto que plantea que en lugar de vender la tierra pública en la que hoy se ubican Costa Salguero y Punta Carrasco en la costanera norte, como pretende el Ejecutivo porteño, se construya un parque público “nativo y cultural” de 70 hectáreas. Con las 40.000 firmas recolectadas, la Legislatura está obligada a tratar el proyecto en sesiones ordinarias.

Además, como hace casi un año, la costanera de la Ciudad de Buenos Aires estará en discusión en el marco de una audiencia pública. Esta vez es en la parte sur, por el proyecto de IRSA que te conté acá. Te podés anotar para opinar a favor o en contra del cambio de zonificación que permitiría construir torres de hasta 45 pisos sobre tierras ganadas al río.  

Más convenios, menos espacios verdes

Pero los convenios que buscan firmar el gobierno porteño en la costanera no son los únicos. De hecho, en las últimas dos semanas entraron a la Legislatura 16 nuevos convenios para exceptuar de las normas del código urbanístico a diferentes parcelas de la ciudad a cambio de dinero o cesión de espacio público. De esta manera quedaría habilitada la construcción de hasta 70 metros en distintos barrios donde por Código se permite construir menos de 40.

Más allá de los convenios, Horacio Rodríguez Larreta destacó que la Ciudad cumplió con su compromiso de crear 110 hectáreas de parques nuevos. Pero el periodista y urbanista Federico Poore fue a chequear el dato y parece que el jefe de Gobierno estaba mal informado.  

“El anuncio original prometía parques que aún dependen de desarrollos privados futuros y que hoy no existen. En su reemplazo, el Gobierno porteño incluye 31 hectáreas sin determinar, y canteros y bulevares, espacios que no son considerados “parques” según el propio Gobierno de la Ciudad. Además, 21 de los 43 nuevos espacios del listado oficial tienen menos de media hectárea de extensión, el mínimo que el Manual de Diseño Urbano de la Ciudad -vigente desde 2015, durante la gestión de Mauricio Macri- exige para una plaza o un parque”, describe Federico.

Bonus track

  • La semana pasada fue la Semana de la Movilidad Sustentable y tuvo lugar en Rosario un evento muy lindo que es el Foro Mundial de la Bicicleta. Podés ver bastante de lo que pasó acá. 

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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