El triángulo del alquiler europeo

Hola, espero que estés muy bien. Por acá, con mucho trabajo pero no me quejo. Esto del urbanismo últimamente me regaló algunas experiencias bastante flasheras que justamente quiero compartir con vos en este correo. Hace algunas semanas, gracias a un proyecto del que ya te contaré más adelante, estuve trabajando desde Madrid. Pero antes, tuve la oportunidad de recorrer algunas otras ciudades del continente que me daban mucha curiosidad. Estas tres ciudades de las que te quiero contar creo que conforman un triángulo que explica muchas cosas del mercado de alquileres en Europa.

Muros que se caen y alquileres que suben

Berlín, la primera de las ciudades que visité, sigue muy marcada por la caída del Muro que marcó el fin de la Guerra Fría hace más de tres décadas. Alquilar tu casa en Berlín es muy común. Alrededor del 85% de la población de la ciudad es inquilina (a nivel nacional, más del 50%). Además, es muy probable que el dueño del departamento donde vivís no sea una persona sino un banco o alguna otra entidad que muchas veces ni siquiera es alemana.

Una de las razones que configuró esta realidad es que a partir de 1990 se dio una privatización del parque habitacional que estaba en manos de la República Democrática Alemana, la parte socialista del país desde 1945. Básicamente, un proceso de privatización de departamentos públicos. Para que te des una idea, entre 1990 y 2005 se vendieron 200,000 propiedades a privados y el Estado de Berlín pasó de tener el 30% del parque habitacional total en su poder a solamente un 15%, cifra que hoy conserva.

También es bastante probable que ese departamento le pertenezca a una agencia municipal, es decir al Estado. En Berlín hay seis de esas agencias que, según cifras del propio gobierno de 2018, tienen alrededor de 300.000 departamentos que representan un sexto del total de unidades en el estado berlinés (la ciudad y sus alrededores).

Una tercera forma de tener un techo propio es ser parte de una cooperativa de vivienda. Hay de distinto tipo pero el modelo, sobre el que alguna vez te hablé, consiste en que vos no comprás una casa sino una “membresía” a una cooperativa que incluye el derecho a vivir en uno de sus departamentos. Pero no lo podés comprar para venderlo ni para alquilarlo. Algunas de estas cooperativas -que son, para decirlo de una manera muy simple, como desarrolladoras inmobiliarias sin fines de lucro- tienen financiamiento estatal y otras no. En total hay 80 cooperativas en Berlín que administran alrededor de 200.000 departamentos, un 12% del total. O sea que casi el 30% del parque habitacional berlinés está en manos de cooperativas o del Estado.

Al estar viajando de forma -digamos- austera me quedé en lo de un amigo, lo que me permitió conocer un poco más de cerca la realidad habitacional de la ciudad. Sí, le quemé la cabeza con preguntas, claro. Una de las preguntas que le hice fue cuánto pagaba por alquilar su departamento (un dos ambientes amplio, a 40 minutos del centro de la ciudad, en un barrio equivalente a Belgrano en Buenos Aires, ponele) y me respondió que estaba en alrededor de 700 euros por mes con todos los gastos incluidos.

No, esperá, no lo pases a pesos. Para hacer una comparación “justa” (y conservadora, porque el salario medio está bastante por arriba) hay que tener en cuenta que el salario mínimo en Alemania es de alrededor de 1.600 euros . Por lo que si dos personas que cobran ese salario viven en ese departamento estarían destinando un 22% de sus ingresos al rubro vivienda. Nada mal, aunque de todas formas la situación del alquiler en Berlín es cada vez más tensa, pero eso es algo de casi todas las ciudades europeas.

Sino fijate los datos de este lindo gráfico que tomé prestado de este muy buen artículo. Berlín está entre las ciudades donde se destina menor porcentaje del salario familiar al alquiler, junto con las capitales de Noruega, Chipre y Austria. Tres países que también tienen una larga tradición intervencionista en ese mercado y que, además, conservan un nivel alto de salarios comparados con sus vecinos.

Porcentaje del salario destinado a pagar el alquiler en ciudades europeas

Pero, más allá del costo en sí, lo que más me llamó la atención es que la persona que me alojó no tenía en la cabeza algo que a vos, si alquilás, seguro sí se te asoma en la cabeza cada tanto: el final del contrato. El contrato de mi amigo era por tiempo indefinido, uno de los dos tipos de contrato que existen en Alemania. El contrato se termina cuando la persona que vive ahí decide irse o si incumple con los pagos. También hay contratos por menos tiempo, por lo general de tres o cinco años, pero el dueño del departamento tiene que tener una razón de antemano para tener esa fecha de terminación que puede ser venderlo o mudarse ahí. Eso sí, lo tiene que comprobar ante el gobierno.

Durante ese tiempo el precio del alquiler puede variar pero la empresa o persona dueña tiene que justificarlo vía mejoras integrales del edificio y del departamento, algo que no es del todo usual. Desde 2015 existe una ley por la cual se rigen precios de alquileres máximos que se calculan por zona y otras variables. Le dicen Mietspiegel, que en alemán sería “índice de alquileres”. Básicamente cada dos años se sientan en el Senado asociaciones inquilinas, cooperativas y empresas para definir “precios habituales” que se deciden por zona, tamaño y condiciones del departamento y precios históricos del mercado desregulado (los departamentos a estrenar), entre otras variables. Si tu alquiler está 10% por encima de ese precio habitual, podés pedir una rebaja. Obviamente si está por debajo, probablemente te aumente el alquiler.

También existen otras políticas más específicas como subsidios a las personas inquilinas de bajos ingresos cuyo alquiler representa más del 30% de su salario. Por lo que averigüé no es tan fácil acceder a ellos, pero según las propias autoridades hay alrededor de 100.000 viviendas que cuentan con el certificado de vivienda social, lo que significa que dichos hogares reciben algún tipo de subsidio.

Como ves, son muchas las medidas que se toman alrededor del alquiler en Berlín. Pero no todo es tan lineal. En los últimos años hubo dos grandes hitos: en 2020 se había decretado el congelamiento de alquileres por cinco años, incluidos los nuevos contratos, pero en 2021 la Corte Suprema de Justicia anuló esa iniciativa. Ese mismo año se hizo un plebiscito para expropiar las viviendas de los grandes tenedores que tuvieran más de 3.000 viviendas (la mayoría de los cuales las obtuvieron durante la privatización post caída del muro) y ganó el sí (56% a 44%), pero de nuevo la Corte impidió implementar la medida.

Cooperar para vivir

La otra ciudad que visité fue Copenhague, sobre la que hay mucho para decir pero lo primero es que es una ciudad extremadamente cara. Un departamento similar al que te mencioné de Berlín puede llegar a salir más de 1.000 euros. Eso sí, los salarios también son altos en comparación con otras ciudades.

Así como en Berlín te dije que es muy probable que alquiles tu hogar, acá es bastante probable que vivas en una cooperativa de vivienda. Alrededor de un 7% de la población de Dinamarca vive en una y en Copenhague esta modalidad explica casi un tercio del stock de vivienda de la ciudad. Casi tres veces más que en Berlín. Yo me quede en la casa de un amigo -sí, pagar alojamiento ya fue- que se estaba mudando a una de esas cooperativas. Primero me había dicho que se mudaba a una casa que compró porque creo que no iba a entender el sistema, pero después me contó mejor. Lo que estaba haciendo era comprar un porcentaje de una de estas cooperativas.

En general los edificios de las co-habs son más amigables con el ambiente, tienen más espacios en común y, ojo acá, quienes viven ahí deciden todo. Por ejemplo, si aceptan a un nuevo habitante o no en el caso de que alguien decida vender su parte. Es que el ethos de este tipo de viviendas es que alguien se asocia para vivir ahí y no para vender. De hecho, está prohibido vender por un plazo determinado de años y podés poner en alquiler tu departamento pero solamente por un tiempo limitado. Pasado ese plazo tenés que volver a vivir ahí. También por ley estos edificios no pueden pasar al régimen privado “normal”. Esto garantiza que los edificios que son cooperativas quedan así para siempre.

Todas estas reglas hacen que el precio de la vivienda no esté tan atado a la renta potencial que se le puede sacar a la propiedad, sino únicamente a su valor de uso. Es una forma de desmercantilizarla, es decir, disociar el costo de la vivienda de otras variables financieras. Nadie va a asociarse a una cooperativa porque cree que en 10 años ese departamento va a valer más, ya que, por ejemplo, tendría que vivir ahí gran parte de esa década. Pero además, los precios de estos departamentos no aumentan o su aumento es marginal. Las cooperativas que se fundaron en los setentas tienen casi el mismo precio que en ese momento. Como estos departamentos suelen estar por debajo de los precios de mercado, aunque también por sus características más modernas que te mencioné antes, suelen ser adquiridos por gente más joven.

La historia breve de este sistema es que está basado en las cooperativas agrícolas del siglo XIX, que existieron en toda Dinamarca. En la década de 1970, el gobierno nacional aprobó una ley que establecía que si el dueño de un edificio quería venderlo, los inquilinos del mismo tenían prioridad de compra en el caso de que quisieran adquirirlo colectivamente. Algo parecido a lo que pasó en Argentina con la Ley de Propiedad Horizontal de 1947, gracias a la cual muchos inquilinos se convirtieron en dueños de su vivienda, pero en este caso se daba prioridad a esta forma colectiva de adquisición. Así se formaron las primeras cooperativas de vivienda y después fueron creciendo en muchos casos con apoyo público. El Estado en sus distintos niveles financia este tipo de construcciones. En muchos casos parte de las cuotas que pagan los socios en algunas modalidades (existen varias modalidades) van a financiar nuevas cooperativas para que el sistema siga creciendo. Si querés saber más sobre esto, yo leí este artículo y me ayudó a entender.

Madrid: la ley de vivienda en el centro

Cuando llegué a Madrid, ya en un marco laboral para participar de un proyecto que busca implementar una encuesta inquilina similar a esta, estuve hablando con gente que investiga y milita en torno al derecho a la vivienda. Así como en Berlín me llamó la atención que todavía se vieran las consecuencia de la caída del Muro, acá se notan todavía las cicatrices que dejó la crisis de 2008.

Para ilustrarlo, una de las sedes del Sindicato de Inquilinas de Madrid está en el edificio de un banco que quebró en 2008. El edificio de dos plantas lo abandonaron sus dueños y unos años después lo tomaron los vecinos del barrio de Lavapiés y ahora tiene varias funciones sociales, entre las cuales está asesorar a quienes alquilan en Madrid acerca de los contratos y diferentes situaciones abusivas que se dan un mercado donde las cosas no están nada bien (si scrolleás para arriba fijate que Madrid está bastante peor que Berlín en el gráfico). Por ejemplo, los contratos tradicionales a largo plazo duran entre 5 y 7 años (dependiendo si el dueño es una persona o una empresa).

Lavapiés, el barrio donde está el sindicato, está en plena conversión. El precio de los alquileres está subiendo y un discurso anti-turismo se palpa en el aire. Sino mirá esta foto que saqué.

Pero volvamos a la historia. Después de la crisis, muchas entidades y bancos se quedaron con las casas de los desahucios y las empezaron a ofrecer para el alquiler, algo parecido al proceso de privatización alemán post caída del muro. Después hubo una serie de leyes que facilitaron que fondos españoles y extranjeros comprasen inmuebles para alquilar. Ese combo provocó dos situaciones: que subieran mucho los precios y que se concentrara la propiedad en pocas manos, o quizás en el orden inverso.

El tema central en este momento para quienes forman parte del Sindicato de Madrid (y me atrevería a decir, de todas las ciudades españolas) es la aplicación de la Ley de Vivienda que se aprobó hace pocos meses y que fue uno de los ejes en la campaña electoral que probablemente termine con otro mandato de Pedro Sánchez. Repasemos. A grandes rasgos esa ley de vivienda establece:

• Fin de la comisión inmobiliaria que se le cobra al inquilino
• Si el dueño tiene más de cinco viviendas en zona regulada (esto se establece según evolución de precios en los últimos años, oferta y otras variables), se establece un precio máximo de alquiler. En el Sindicato se quejan de esta diferenciación entre “grandes” y “chicos” ya que si le alquilás a alguien que tiene tres propiedades tenés menos protección.
• Se dan exenciones fiscales si se baja el precio del alquiler un 5%.
• Se hace más complejo el trámite para desalojos.
• Se establece una suba de hasta el 2% para 2023 y del 3% para 2024, números por debajo de la inflación y muy por debajo de lo que vienen subiendo los alquileres en Madrid en el último tiempo.
• Se establece un impuesto a la vivienda vacía por más de 2 años que puede llegar a ser hasta 150% de Impuesto Inmobiliario que paga el dueño de la unidad vacía.

Si bien desde las agrupaciones inquilinas no lo plantean como una revolución y tienen sus críticas, sí creen que es un avance desde el cual partir hacia una mayor regulación, quizás pareciéndose más a Berlín o Viena. Plantean sí de forma contundente que es un punto débil que la ley no hable de alquileres turísticos, que son un problema muy presente en casi todas las ciudades de España. Desde el Partido Popular, Vox y otros partidos de derecha creen que la ley de vivienda es de extrema izquierda y ya avisaron que no la aplicarían en los distritos que gobiernan. Otro de los puntos débiles que se le critica a la ley: que la aplicación depende en gran medida de las autoridades locales. Si querés saber más sobre España y el acceso a la vivienda, este artículo me sirvió mucho.

Bonus tracks

• La semana pasada te dije que se venía algo lindo sobre alquileres y se vino nomás. Sacamos No digan cómo vivo, un especial sobre alquileres que creo que te puede interesar mucho. A pesar de mi aporte quedó muy bueno. Hablando de aportes, todas estas cosas no las podemos seguir haciendo -al menos cobrando por ello- sin la colaboración de nuestros Mejores amigos. Sumate. De paso tenés beneficios.
• Hablando de alquileres, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad publicó este informe muy detallado acerca de las políticas de vivienda en CABA y los recursos destinados a las mismas.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer