Los efectos de las plataformas: “Están alquilando a turistas sin final de obra”

Cuando Brian Chesky y sus dos roommates, Joe Gebbia y Nathan Blecharczyk, decidieron armar una página de internet para ofrecer un colchón inflable (airbed) y un desayuno (breakfast) difícilmente se imaginaron que unos años después eso provocaría que un empleado de un restaurante en Bariloche no encontrase un lugar para alquilar.

El mito fundacional de Airbnb cuenta que en 2008 Blecharczyk tuvo que dejar la habitación en la que vivía y decidió mudarse con sus dos amigos. Pero al poco tiempo el dueño de la casa compartida por los tres les aumentó el alquiler un 25% y, aprovechando un evento masivo que había colapsado las plazas hoteleras de la ciudad, decidieron ofrecerle a los asistentes al evento dormir en el living de la casa en colchones inflables. La inversión era mínima y necesitaban la plata.

La crisis causó una nueva aplicación

El año 2008 no fue cualquier año para la economía mundial. La crisis financiera más grande desde 1929 golpeaba a Estados Unidos y llegaría de forma bastante vertiginosa al resto del mundo. El disparador de esa crisis había sido justamente un fenómeno relacionado con la vivienda: el quiebre de la burbuja de las hipotecas subprime, préstamos de alto riesgo a población poco solvente para adquirir inmuebles. A partir de ese año el acceso a la vivienda en todo el mundo empezaría a empantanarse cada vez más.

En medio de ese caos, una incubadora de empresas decidió financiar la startup de Chesky y sus amigos. Mientras empezaba la Gran Recesión y los bancos se quedaban con parte del parque habitacional en muchas de las grandes ciudades del mundo, el crecimiento de la plataforma fue meteórico y en cuestión de meses ya tenía 10.000 usuarios. Una década más tarde fue cotizada en 30 mil millones de dólares.

Como muchas de las plataformas de la llamada economía colaborativa, la crisis fue el terreno más fértil para crecer. Así como Chesky y compañía necesitaban alquilar parte de su casa para seguir viviendo en el mismo lugar, muchas más personas empezarían a estar en su misma situación con el correr de los años. El origen mismo de Airbnb vincula al alquiler temporario vía plataformas mucho más a la crisis habitacional que a una innovación que revolucionó la industria del turismo.

Para muchos hogares, alquilar una habitación o poner un colchón en el living podía significar una ayuda para pagar el alquiler u otros gastos, como lo fue para estos padres fundadores. Paradójicamente, al expandirse la modalidad del alquiler temporario de casas enteras, Airbnb empezó a profundizar lo que causó en primera instancia que sus creadores tuvieran que recurrir a alquilar una de las habitaciones.

Banda de turistas

La primera vez que usé Airbnb fue cuando viajé a Río de Janeiro, en 2013. El control de cambios o “cepo cambiario” se había estrenado hacía poco más de un año, el dólar oficial no alcanzaba los $5 y el blue rondaba los $7. La ciudad de los mosaicos blancos y negros se preparaba para recibir la Copa del Mundo al año siguiente y a los Juegos Olímpicos en 2016.

Quizás por eso, Airbnb era una plataforma mucho más conocida entre cariocas que entre porteños. En el Río de la Plata el nombre apenas les sonaba a algunos, pero casi siempre por haber estado de un solo lado del mostrador: el de los huéspedes a los que se les prometía otro tipo de turismo, no solo más barato sino que les daría la posibilidad de vivir la ciudad “como un local” y no por los canales tradicionales del turismo.

Si adelantamos la película hasta 2019, el panorama ya era otro. El nombre de la plataforma era mucho más conocido, el cepo -aunque por sólo un rato- era historia del pasado y el dólar rondaba los $45. Si esas eran mejores condiciones para que el turismo receptivo creciera, porque Argentina estaba barata en dólares, la devaluación post PASO del gobierno de Mauricio Macri volvió a hacer que el dólar sea el objeto de deseo urgente de gran parte de la sociedad.

Quienes podían, empezaron a ver en Airbnb una forma de convertir una renta que tradicionalmente se cobraba en pesos mediante alquileres a largo plazo en una renta mucho más rápida y en dólares. En esa brecha de rentas es en la que se fundamenta la colisión entre el alquiler turístico y el acceso a una vivienda digna.

Un estudio del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) arrojaba que la Ciudad de Buenos Aires contaba ya con 15.655 publicaciones, de las cuales casi el 80% eran viviendas completas que habían salido del mercado tradicional de alquileres a largo plazo para engrosar la oferta turística. Llegó la pandemia y el ascenso se detuvo. Pero el rebote se dio con fuerza y con las primeras aperturas de 2021 volvió a los niveles prepandemia sólo algunos meses después. Sin embargo, la implantación territorial de Airbnb ya no era la misma.

Los puntos azules del sitio AirDNA -una plataforma con datos abiertos recolectados mediante web scraping del portal que cualquiera puede consultar- indican que el alquiler turístico está lejos de ser una problemática solo de la Ciudad de Buenos Aires. Si sacamos del análisis a otros grandes aglomerados urbanos como Córdoba, Santa Fe y Mendoza, y nos quedamos con aquellas ciudades donde el turismo explica gran parte de su actividad económica, el crecimiento es aún más llamativo.

Vamos de menor a mayor. En el verano de 2020, Mar del Plata tocó la cima de la serie con casi 3.200 unidades ofertadas en Airbnb. Había más que triplicado los números del verano del ’18. La pandemia desplomó esas cifras, que parecía que no se recuperaban más, hasta que a comienzos de 2023 alcanzó las 2.400 unidades, y todo indica que este verano va a volver a su punto máximo. Las plazas hoteleras tradicionales en la ciudad feliz se calculan en 50.000 aproximadamente. Un cálculo conservador -que no tiene en cuenta otras plataformas de alquiler temporario- de 3 personas por unidad nos dice que en Mar del Plata llegó a haber alrededor de 19.000 plazas en oferta. Una competencia nada desdeñable.

Sin embargo, Mar del Plata y otras ciudades de la costa argentina tienen temporadas relativamente cortas y solamente durante los meses de calor. Luján de Cuyo-Mendoza, Salta y Puerto Iguazú son algunos ejemplos de estas ciudades en las que el crecimiento es sostenido desde hace al menos dos años y en algunos casos ya superan los niveles prepandemia.

Lo que pasa en Bariloche no queda en Bariloche

En el grupo de ciudades patagónicas esta tendencia es todavía más notoria. Entre San Martín de los Andes, Villa La Angostura y Bariloche hay casi 4.000 viviendas completas disponibles en Airbnb. El porcentaje de habitaciones siempre es menor al 10% del total.

Bariloche es la tercera ciudad con más unidades ofertadas, después de CABA y Mar del Plata, que la multiplican varias veces en cantidad de habitantes. Es una de esas ciudades que ya superó el pico prepandemia y donde la tensión con el alquiler tradicional y la competencia con las plazas hoteleras se da a corazón abierto.

Con los números sobre la mesa, esta tensión tiene sentido. Según el informe del CEM, en julio de 2022 cada unidad ofrecida en Airbnb en Bariloche tuvo un ingreso promedio de 2.175 dólares mensuales. En los últimos doce meses (septiembre 2022 a agosto 2023) se generaron ingresos a los anfitriones por un total de 7,6 millones de dólares, casi el triple que durante la temporada 2021–2022.

Alrededor del Nahuel Huapi -incluidos “los kilómetros”, en las afueras de la ciudad- ya no se consiguen alquileres a largo plazo. Puede parecer una exageración pero según todos los testimonios la única forma de conseguir alquiler es yéndose muy lejos del centro de la ciudad o teniendo mucha suerte de que alguien conocido pase el dato de un departamento disponible.

A veces se puede conseguir algo pero al llegar los meses de temporada alta, que cada vez son más, los dueños les piden a los inquilinos que dejen la casa para poder trasladarla al turismo y maximizar sus ganancias. Esa maniobra es ilegal, pero la opción de denunciar a quien probablemente sea tu empleador durante la temporada no es una buena idea.

Es así como muchas personas que trabajan en ramas relacionadas al turismo terminan mudándose lejos del centro de la ciudad y alargando sus tiempos de viaje, empeorando así sus condiciones de vida. Se puede comprobar casi a diario: manejar por Bustillo se convirtió, al menos durante las horas pico, en algo casi tan tortuoso como agarrar la porteña Avenida Córdoba.

Lo que es bueno para el turismo es bueno para todos

Sergio Fontana, inquilino y periodista de Bariloche que hace más de una década vive ahí, hace una cuenta rápida: “Pensá que una persona que alquila un departamento en $100.000 hoy con 3 días de alquiler tiene esa misma plata y 27 días que el departamento no se estropea porque no tiene uso. La diferencia económica es muy grande”.

El dato que da Sergio está lejos de ser meramente ilustrativo. Las casas vacías en la zona de Bariloche y su pariente cercana, la subocupación, son fenómenos muy presentes en la ciudad patagónica y sus alrededores.

Según un estudio que hizo la Fundación Ambiente, Desarrollo y Hábitat Sustentable (FADEHS), el 29% de las viviendas de la ciudad podrían estar subocupadas, mientras que el 10% están desocupadas. La metodología utilizada para hacer el estudio -medición de consumo eléctrico- es la misma que se usó para estimar la vacancia en la Ciudad de Buenos Aires y que arrojó que un 12,6% del parque habitacional estaba vacío.

La comparación con Buenos Aires es interesante y engañosa a la vez: en la Capital hay muchas más viviendas que en Bariloche y, sobre todo, la proporción de turistas respecto de la población estable es muchísimo menor.

En la última edición del programa de incentivo al turismo, PreViaje, Bariloche fue el destino más elegido. Un 6,2% del más de medio millón de personas, unos 32.000 turistas, van a llegar a la ciudad entre el 29 de septiembre y el 17 de octubre de este año. Es un número muy alto (que no tiene en cuenta al turismo extranjero, que sigue llegando) pero se percibe aún más alto si se tiene en cuenta que Bariloche cuenta con alrededor de 27.000 plazas turísticas registradas en el PUNA, el Padrón Único Nacional de Alojamientos. Muchos de esos turistas terminan durmiendo en plazas que no aparecen en el PUNA pero sí en los listados de Airbnb o Booking.

Según María, la dueña de un complejo de cabañas desde 2003, cada vez más establecimientos como el suyo que trabajaban en norma se dan de baja del sistema oficial y pasan a la informalidad porque “al final es más complicado pagar impuestos, estar perseguidos por las inspecciones que estar en negro, trabajando en las redes y sin ningún control”.

María tiene otro nombre pero me pidió que no la mencionara para no enemistarse con sus vecinos y colegas. Me dijo, además, que de las pocas razones para no pasar a la clandestinidad es justamente seguir apareciendo en el programa PreViaje.

La política del Ministerio de Turismo y Deportes es uno de los pocos programas bien recibidos a la vez por los empresarios, por la clase media a la que le sobran unos mangos para viajar y por los trabajadores del sector. Además, ayuda a mantener a flote (y en parte formalizar o evitar la informalización, como en el caso de María) una economía como la de Bariloche, que sin el turismo estaría muy complicada. Sin embargo, la otra cara de la moneda, la crisis habitacional, se siente cada vez más.

En un artículo de Tomás Guevara, Facundo Malvicino y Gonzalo Barrios García (Universidad Nacional de Río Negro) titulado “¿Lo que es bueno para el turismo en bueno para todos?” se hace un análisis interesante sobre la particularidad del fenómeno Airbnb en Bariloche y el impacto de PreViaje que logré detectar particularmente en los dos párrafos que siguen.

“En muchas ciudades turísticas los centros históricos concentran la mayor cantidad de atractivos patrimoniales, culturales e históricos y la mejor provisión de servicios (…). Esto produce una expulsión de las poblaciones residentes hacia la periferia en búsqueda de mejores condiciones para la vivienda. En cambio, en una ciudad como Bariloche, cuyo principal atractivo turístico es el paisaje y el contacto con la naturaleza, existe también una gran demanda de alojamiento turístico en áreas periféricas. (…) Así, en Bariloche existe una ‘franja de alta renta’ que se ubica todo a lo largo de la ribera del Lago Nahuel Huapi, más allá de su cercanía al área central”, describen los autores.

“En este contexto, el estímulo a la demanda de alojamiento turístico mediante políticas monetarias o fiscales como PreViaje no llega a ser compensado necesariamente por un aumento de la oferta de vivienda o alojamientos, al menos en el corto plazo. Esto puede dar lugar a un aumento de los alquileres de estos bienes, los precios de venta de las viviendas e incentivos especulativos. (…) Los mayores márgenes de rentabilidad que obtienen los sectores que proveen alojamiento turístico incentiva a aquellos que disponen de vivienda de alquiler permanente vuelquen sus propiedades hacia este tipo de uso”, concluye el texto y muestra el siguiente gráfico de forma elocuente.

Endilgarle a PreViaje la turistificación del mercado inmobiliario y la caída en la oferta es al menos apresurado, de la misma forma que sería apresurado culpar a la ley de alquileres, como hacen las asociaciones de corredores inmobiliarios patagónicas. Sin embargo, está claro que mientras no se generen más plazas hoteleras, la brecha entre oferta y demanda de algún lado va a salir.

“Actualmente están entrando 40 vuelos diarios a Bariloche. En una ciudad como Bariloche, que con toda la furia tiene 200.000 habitantes (…), eso genera un problema de incremento de la oferta turística sin crear condiciones para albergar esa nueva demanda”, analiza Sergio.

Tradición, turismo y propiedad

Al igual que Uber, el fenómeno Airbnb tiene una doble dimensión.

Por un lado está la urbana: así como el “enemigo” de Uber son los problemas de tránsito por el incremento de autos en la calle, en el caso de Airbnb esta tensión es con el derecho humano a una vivienda digna para las personas que viven en las ciudades. De eso acabamos de hablar.

Por otro lado, está la regulación de la actividad económica, donde el “enemigo” de Uber son los taxis y el de Airbnb los hoteles, ya que la economía de plataformas genera un escenario más desregulado (en materia de impuestos, habilitaciones, leyes laborales) en el que las empresas de la economía tradicional no pueden competir.

“Entramos porque todos estaban ahí y era desventajoso no estar. Pero cuando quise inscribirme, resulta que había otra persona con el mismo nombre de nuestras cabañas y no nos dejaba anotarnos con nuestro nombre legal, patentado y habilitado por la Secretaría de Turismo”, describe María.

Desde hace algunos años las cadenas de hoteles o similares (como es el caso de María) incluyen en Airbnb sus habitaciones, una modalidad que la plataforma empezó a permitir para apaciguar justamente esa enemistad con las formas tradicionales del alquiler turístico.

Pero al parecer no fue suficiente. El problema que describe María es sólo uno de una larga lista que me manda por WhatsApp y que es encabezada por las comisiones del 20% que cobran plataformas como Booking y Airbnb que, además, suma gastos por limpieza que “hacemos nosotros, y es en realidad su comisión disfrazada”.

María se queja de que esos cargos terminan inflando los precios porque ellos no tienen otra opción que trasladarlo y eso termina siendo una pérdida para todas las partes.

Fiscalizar más que regular

Todavía a la espera de que el Senado le dé media sanción a un proyecto de ley nacional, por ahora son pocas las ciudades que aplican regulaciones al alquiler turístico dentro de Argentina. Las vecinas de Bariloche, como Villa La Angostura y San Martín de los Andes, son dos ejemplos. Ambas ciudades establecieron registros de este tipo de alojamientos para poder ser habilitados.

En el primer caso, el alojamiento debe estar en zonas de la ciudad habilitadas para esta actividad por la zonificación municipal. Además, en el nuevo Código Fiscal, la Municipalidad dispuso un aumento fuerte del costo de habilitación de los Alojamientos Turísticos Temporales (ATT) que, si bien no es estrictamente un impuesto, puede funcionar como tal.

Hace poco más de un año, San Martín de los Andes creó el Registro de Alquiler Turístico Temporario de Casas y Departamentos, donde obligatoriamente tienen que inscribirse quienes quieran ofertar una unidad de ese tipo. La Secretaría de Turismo tiene que habilitarlos para que puedan realizar la actividad y para eso deben cumplir con diferentes requisitos y compartir los datos con el gobierno local.

Sin embargo, para Sergio no es tan importante una nueva regulación, sino hacer cumplir las que ya existen.

“El Estado tiene que empezar a controlar antes de actuar (…). Hay mucha gente que está alquilando viviendas que no son de característica turística, que no tienen las condiciones para albergar a turistas y el municipio no está controlando. Por ejemplo, para que el municipio habilite una vivienda para alquiler turístico tiene que tener final de obra, no así para el alquiler permanente. Pero hay muchos lugares que se están alquilando turísticamente y no tienen final de obra. De todas formas nuestra propuesta es que haya una zonificación para alquiler turístico, para alquiler permanente y otras mixtas”, concluyó.

Esta nota es parte de un dossier con varios artículos que dan cuenta de las razones y posibles soluciones a la crisis de alquileres en Argentina. Se llama No digan cómo vivo y podés leer su introducción acá.