Radiografía sobre los propietarios en la Ciudad de Buenos Aires

Una de las verdades consolidadas alrededor del acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires es que cada vez es más difícil vivir en una casa propia y que por eso el porcentaje de hogares inquilinos aumenta. Otras dos verdades son que esa realidad convive con una cantidad de habitantes relativamente estable, alrededor de 3 millones, y con un número creciente de metros cuadrados construidos, un promedio de 2,4 millones anuales en la última década.

Estos datos hacen que la hipótesis acerca de que los inmuebles están distribuidos cada vez en menor cantidad de manos -o dicho de otra manera, que la propiedad está cada vez más concentrada- se vuelva verosímil, pero no es una de esas verdades consolidadas. Quizás porque no le pagamos el alquiler a una empresa o un magnate extranjero, algo que sí es común en otras latitudes. De hecho, existe un sentido común que indica que en Buenos Aires no existen dueños de muchos inmuebles y que, por el contrario, se trata de un universo de pequeños propietarios que usufructúan algún inmueble extra para complementar sus ingresos.

Durante el año pasado, el Programa de Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) quiso saber en qué medida una y otra hipótesis se acercaba más a la realidad y le pidió información sobre propietarios de inmuebles a la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos de la Ciudad de Buenos Aires (AGIP). Varios de esos datos, que pronto se van a publicar en un informe, me fueron adelantados para esta nota.

De acá en más, vamos a hablar de dueños para los casos de personas que tengan, al menos, la mitad de un inmueble en la Ciudad. Es una decisión algo arbitraria pero que permite desechar los casos de personas que tienen un porcentaje pequeño de una propiedad y sería inexacto catalogarlos como propietarios. Los datos obtenidos por ACIJ revelan que exactamente 1.028.022 de contribuyentes tienen al menos el 50% de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires y que todos juntos suman 1.523.651 propiedades.

Pocas empresas, muchas propiedades

Una simple división nos da que cada persona propietaria en el territorio porteño tiene, en promedio, 1,5 inmuebles. Pero es clave distinguir entre personas físicas -de carne y hueso, como vos y como yo- y personas jurídicas. Cada una de éstas, la gran mayoría sociedades anónimas, tiene, en promedio, más de cinco propiedades a su nombre, mientras que el promedio para las personas físicas es de 1,4.

Asoma así una primera conclusión sobre la estructura de la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: el universo propietario de las empresas está mucho más concentrado que el de las personas físicas. Al mismo tiempo, ACIJ da cuenta de un dato relevante sobre este grupo de empresas propietarias y es que se trata de un conjunto relativamente chico: solamente el 3,5% de los propietarios de inmuebles en CABA son personas jurídicas.

Una conclusión apresurada podría indicar que las empresas son un actor irrelevante en el mercado inmobiliario porteño, pero esa lectura cambia cuando vemos que ese pequeño porcentaje de empresas tiene en su poder el 12% de las propiedades declaradas ante la AGIP. Aunque, por las falencias en la información proporcionada por el ente impositivo porteño, no se puede saber si esos inmuebles son viviendas o locales comerciales. Ese dato contrasta con la idea extendida de que en Buenos Aires no existen jugadores corporativos en el mercado inmobiliario.

En ciudades como Berlín, donde es bastante común que el alquiler haya que pagárselo a una entidad y no a una persona, el 13% de las propiedades alquiladas pertenece a empresas privadas, bancos y fondos, y otro 9% a housing associations, donde participan tanto individuos como empresas. Sin embargo, alrededor de un 11% es propiedad del sector público. Deutsche Wohnen y Vonovia, las dos empresas que más viviendas tienen en la capital alemana, suman más de 150.000 unidades en alquiler. En otra capital europea, Madrid, cuatro empresas entre bancos y fondos de inversión, son dueñas de alrededor de 30.000 departamentos en alquiler, gran parte de los cuales se quedaron los bancos después de la crisis de 2008, cuando muchas familias no pudieron seguir pagando la hipoteca.

En Buenos Aires el panorama es distinto, pero está lejos de ser un universo de pequeños propietarios cuyo exponente en el imaginario colectivo suele ser una persona de la tercera edad que complementa su magra jubilación a través del alquiler de una vivienda extra que pudo comprar tras una vida de sacrificio. Entre las personas físicas, según los datos de AGIP, hay una veintena de contribuyentes que tienen en su poder más de 100 propiedades. Y las cuatro empresas con más inmuebles suman casi 17.000 unidades. Como ya dijimos, no es posible saber si todas son viviendas y mucho menos si están en alquiler, porque la información es menos transparente que en Alemania o España. Pero este dato muestra un panorama en el que los grandes tenedores de inmuebles, de mínima, existen.

Las empresas propietarias en la Ciudad de Buenos Aires se insertan con especial relevancia en otro segmento del mercado: los terrenos baldíos. Hay alrededor de uno cada dos manzanas -6.472 en total- y casi el 70% pertenece a empresas. Probablemente se trata en gran parte de empresas constructoras con suficiente margen económico para mantener esa tierra ociosa a la espera de cambios en el mercado.

Otra forma de saber cuán concentrada está la propiedad inmueble en una ciudad es ver cuántas empresas o personas tienen más de un inmueble. En el caso de Buenos Aires, si miramos solamente a las personas físicas propietarias, casi el 30% tiene dos o más inmuebles en su poder, mientras que el 10% tiene tres o más. Entre las empresas, los multipropietarios pesan más: el 41% tiene dos o más inmuebles, mientras que el 26% tiene al menos tres.

Los que más tienen entre los que tienen

Detengámonos un momento en el concepto de decil. Quizás ya lo escuchaste, pero por las dudas: un decil es la décima parte de un grupo cuyos valores están ordenados de mayor a menor. El primer decil es el 10% (en este caso de propietarios) que concentra mayor cantidad de algo (en este caso propiedades). El percentil es lo mismo pero en vez del 10% que más tiene de algo, es el 1%.

Según los datos que da a conocer ACIJ, el decil más alto de propietarios concentra el 33% de todas las propiedades de la Ciudad de Buenos Aires, y el primer percentil aglutina el 12%. Si vemos solo el universo de personas jurídicas, la concentración es mucho más acentuada: el primer decil de este tipo de propietario concentra el 70% de todos los inmuebles que tienen las empresas en la Ciudad. Y el percentil más alto -360 empresas- concentra el 40% de las propiedades de personas jurídicas.

Hasta ahora, hablamos solamente de cantidad de unidades pero, para tener un acercamiento más certero a la concentración inmobiliaria, el precio de esas unidades es un dato ineludible. No es lo mismo tener diez propiedades en un barrio donde el metro cuadrado vale 1.000 dólares que en otro donde vale 4.000.

Si bien el estudio de ACIJ no cuenta con los valores de mercado, ya que en principio tampoco es una información que tenga AGIP, sí aporta los valores fiscales. Estos, aunque son mucho más bajos que los de mercado, guardan una relación similar entre sí, lo que nos permite ver cómo es la concentración de la propiedad en términos de plata y ya no de ladrillos.

Es evidente que la propiedad de la tierra urbana en la Capital está más concentrada en términos de valores que en cantidad de inmuebles. Ahora el decil que más valor acumula concentra el 44% del valor total de los inmuebles de esas personas. Entre las personas jurídicas, el primer decil acumula casi el 80% de su valor total. Los one percenters jurídicos, en términos de valores, suman más de la mitad del valor total de ese subgrupo.

El mapa y el territorio

Casi cualquier mapa de la Ciudad de Buenos Aires muestra el mismo patrón: colores oscuros en las comunas del norte y colores claros en las del sur, o viceversa. Esto se debe en buena medida a que el valor del metro cuadrado es más alto en el norte que en el sur y a que muchas otras variables dependen de esa variable antecedente. Una de ellas es el porcentaje de personas que viven en una vivienda de su propiedad. Según las estadísticas oficiales del Gobierno porteño, la mayoría de las comunas del sur se encuentra por encima de la tasa promedio de propietarios de la Ciudad (51%) y por debajo de la tasa promedio de inquilinos (36%). Esto quiere decir que, a grandes rasgos, a mayor valor del metro cuadrado, mayor es la tasa de inquilinos y menos la personas que viven en su propia casa.

Algo similar pasa con la concentración de la propiedad, pero en el sentido inverso. Las comunas con la mayor cantidad de inmuebles por propietario son la 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución), la 14 (Palermo), la 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) y la 2 (Recoleta). En cambio, donde se contabilizan menos cantidad de propiedades por propietario es en la comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real), la 8 (Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo) y la 11 (Villa General Mitre, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita).

Para pasar en limpio, en las comunas más caras hay menor proporción de dueños, pero cada uno de ellos tiene, en promedio, más propiedades que en las comunas más baratas, donde la participación de los dueños es mayor pero cada uno de ellos tiene menos inmuebles. Se ve una correlación bastante marcada entre el precio del metro cuadrado y el grado de concentración.

Todos estos datos parecen indicar que son falsas las hipótesis acerca de que la Ciudad de Buenos Aires es un reducto de pulpos inmobiliarios megamillonarios que le chupan la sangre a las familias inquilinas o que, por el contrario, el universo propietario porteño está compuesto por un grupo de jubilados de la mínima que apenas llegan a fin de mes. El informe de ACIJ logra hacer algo que casi no se hace, incluso en los momentos más álgidos del debate sobre el acceso a la vivienda: poner la lupa sobre los que tienen más. Mirar quiénes y cómo son las personas que ya cumplieron el sueño de la casa propia y en muchos casos cumplen el de la casa ajena.