Trama Urbana

¿Por qué es importante el revalúo inmobiliario?

El potencial redistributivo del impuesto inmobiliario y su pérdida de peso relativo frente a otros tributos en los últimos 40 años en Argentina. ¿Por qué se reduce? Además, el tren vuelve a Mendoza, un repaso por los principales compradores de tierra de CABA y un nuevo escándalo para Uber.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Yo, acá, pensando en Darío Benedetto varias veces al día.

Vamos a lo nuestro.

Revaluar para recaudar mejor

Entre los anuncios que hizo la nueva ministra de Economía, Silvina Batakis, el revalúo inmobiliario quizás fue el que pasó más desapercibido, pero es una medida que puede cambiar significativamente la forma en que se financian las arcas públicas a nivel nacional y provincial.

En este correo que te escribí hace ya más de dos años te contaba acerca de la evolución y los efectos del impuesto inmobiliario en la provincia de Buenos Aires. Te decía en ese momento que hay un debate saldado en torno a que los impuestos patrimoniales son mucho más progresivos que aquellos que gravan ingresos, ya que los ingresos de un hogar son un indicador mucho menos certero de riqueza que su patrimonio, como pueden ser inmuebles y autos.

En la investigación que llevan adelante Alejandro López Acotto, Carlos Martínez y Martín Mangas acerca del impuesto inmobiliario en diferentes provincias argentinas revelan que en todo el país este gravamen perdió mucho peso relativo desde 1984 frente a otros impuestos como ingresos brutos. Si en 1984 el impuesto inmobiliario significaba el 27% del total de la recaudación, en 2011 se había reducido al 7%. Pero para la provincia de Buenos Aires esa caída fue mucho más pronunciada: pasó del 36% al 6%. En 2020, ese porcentaje subió al 10% por la reforma tributaria que propuso la nueva administración de Axel Kicillof, pero en 2021 volvió a bajar al 8%.

La mayoría de las provincias recorrieron el mismo camino de pérdida de recaudación vía impuesto inmobiliario. Por ejemplo, Mendoza tuvo un máximo histórico del 17% y en la actualidad apenas llega al 4%. Ni siquiera la CABA, que indexó el ABL (que incluye el inmobiliario) a la inflación, logró revertir la historia: pasó del 26% en 1991 al 7% en 2021. Es que la pérdida de recaudación vía impuesto inmobiliario no tiene tanto que ver con las alícuotas fijadas por las provincias sino con las valuaciones de la tierra, no solo urbana sino también rural, que en algunos casos llega a ser apenas el 10% del valor de mercado de la propiedad. Esto se da por dos factores: la dolarización de las propiedades, que hace que con cada devaluación del peso su valor suba, y con la insuficiencia de los revalúos, que hace que los valores fiscales en pesos queden desactualizados con respecto al valor de mercado. Pero también la recaudación por el impuesto inmobiliario baja constantemente en proporción al dinero que ingresa al fisco vía impuesto a los ingresos brutos, porque este sube cuando se incrementan los precios de la actividad que se grava (en nuestra economía inflacionaria, todo el tiempo), mientras que los valores fiscales se mantienen estables durante mucho tiempo.

Desde el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) destacan en un artículo que “el impuesto inmobiliario tiene un particular potencial redistributivo en tanto grava la renta generada por la propiedad sobre la tierra”. ¿Qué quiere decir esto? Que los impuestos sobre la propiedad de la tierra tienen un efecto diferente a otros, dado que no hacen subir el valor de lo que gravan sino que muchas veces lo hacen bajar, por lo que es un instrumento que además de recaudatorio tiene el fin de regular el precio de un bien escaso como la tierra urbana y además tiende a homogeneizar los valores entre diferentes áreas de un mismo distrito, algo que es importante para que no se genere segregación socio-territorial. En ese mismo artículo, el CELS señala que “los recursos generados por la tributación sobre la propiedad inmueble son bajos en América Latina. Mientras que en nuestra región giran en promedio en torno del 0.3% del PBI, en los países más ricos superan el 1% del PBI”.

El tren vuelve a Mendoza

Desde marzo de 1993 que el tren no para en la provincia del sol y el buen vino. Según anunciaron desde Trenes Argentinos, esta semana el tren que unió Retiro (Buenos Aires) con San Luis -después de 29 años- llegará a Mendoza en los próximos meses. El recorrido tardó alrededor de 16 horas (salió a las 22.50 y llegó a las 14.40) por lo que el primer desafío es mejorar las vías para poder aumentar la velocidad. Las 18 paradas que hace la formación antes de llegar a Justo Daract (a unos 150 kilómetros de la capital puntana) también aumenta el tiempo de viaje, aunque cumple una función vital para muchos de esos pueblos que antes no tenían más opción que subirse a un auto o a un colectivo.

Las autoridades de Nación expresaron su voluntad de que el tren vuelva a Mendoza definitivamente antes de fin de año, aunque plantearon el desafío que requiere mejorar las vías, que en muchos casos hay que refuncionalizar y en otros hacerlas de nuevo. El primer servicio comercial a San Luis va a salir desde Retiro en dos semanas y los coches ofrecen tres categorías (primera, pullman y camarote) con precios que oscilan entre los $600 y los $2.000, mucho más barato que cualquier otra alternativa.

Le pregunté a Cristian Moreles, ingeniero y magíster en Planificación del Transporte, qué hay que hacer para mejorar este tipo de iniciativas y me dijo que “el estado de las vías y los pasos a nivel son factores críticos para poder brindar servicios con velocidades comerciales competitivas. Una tarifa subsidiada, pero más acorde con los costos y con una tarifa social podría garantizar mejor la sustentabilidad de los servicios y además focalizar los recursos”.

Como ya discutimos alguna vez, la fijación de tarifas para el transporte público suele ser compleja. Es conveniente que la tarifa sea lo suficientemente barata para que la mayoría de la población pueda pagarla y elija el tren por sobre el auto individual o el colectivo de larga distancia (lo que descongestionaría las autovías y disminuiría los siniestros viales), pero lo suficientemente altas para poder prestar un servicio confiable y eficiente.

Los dueños

En este hilo, el periodista especializado Facundo Sonatti recorre los mayores propietarios inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. Me impresionó que algunos apellidos ostentan la propiedad de muchísimos edificios icónicos de la ciudad, aunque la verdad no me sorprendió tanto. Varias de esas construcciones se hicieron sobre tierras que solían ser públicas y que el gobierno porteño vendió.

Eso me conectó inmediatamente con este artículo del politólogo Francisco D´Alessio, que se dedicó a estudiar cuáles fueron los compradores de esas tierras entre 2016 y 2019, los años en que coincidieron Mauricio Macri en Nación y Horacio Rodríguez Larreta en CABA y que fueron los de mayor enajenación de inmuebles públicos. D´Alessio explica que apenas el 3% del valor recaudado por el gobierno porteño en concepto de venta de tierras públicas fue aportado por empresas inmobiliarias pequeñas o particulares. El restante 97% fue aportado por “grandes desarrolladoras tipo holding” (como TGLT o Consultatio), que compraron el 43% del valor en apenas 6 lotes; “empresas grandes y medianas”, que compraron el 33%; “grandes grupos diversificados” (Techint, Sancor Seguros y Mercado Libre), que compraron el 13% del valor total ofrecido en tierras públicas y “Fondos de inversión internacionales” (Edmond Safra), que explica el 8% de la inversión por la compra de dos parcelas del proyecto Catalinas Norte II.

El autor concluye que las estrategias de inversión de las empresas que más tierras compraron “están orientadas a la valorización del suelo (proceso facilitado por la enorme inyección de fondos públicos para obras de infraestructura) y a la generación de rentas. Los inmuebles operan en estos casos como valor de cambio y reserva de valor, promoviendo el aumento de los precios y dando por tierra con la posibilidad de avanzar en procesos de democratización del hábitat a partir de la movilización del patrimonio público”.

Bonus track

Si no lo viste me parece que vale la pena que te enteres de lo que está pasando con Uber. Resulta que se destapó un escándalo después de que el Consorcio Internacional de Periodistas de Investigación (ICIJ) y varios medios de comunicación dieran a conocer una investigación que revela que la empresa de movilidad armó una red de extorsión y presión hacia el sistema político para consolidar su expansión. Ahora la Unión Europea empezó una investigación propia para estudiar si la ex responsable de Asuntos Digitales fue parte del entramado. Seguramente retomaremos este tema.

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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