Trama Urbana

La culpa no es del runner

Se aprobó la Ley de Alquileres, quiénes son sus detractores y por qué. Los parques y el espacio público, de nuevo en el centro del debate.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Si pasaste de ASPO a DISPO te felicito. Si todavía te falta para empezar a imaginar en vivir la nueva anormalidad tratá de armarte de paciencia y seguí cuidándote que los contagios siguen creciendo en el AMBA. 

Te diría que esta semana lo que me sacó una sonrisa fue Space Force, la serie protagonizada por Steve Carrell y John Malkovich que te recomiendo para pasar un buen rato. Pero la pieza audiovisual que realmente me hizo la semana fue este aviso en contra de la Ley de Alquileres aprobada ayer en el Congreso. 

Al margen de lo pintoresco que puedan resultar la musicalización y las actuaciones los supuestos peligros que se señalan parecen algo desmedidos para una ley que apenas balancea la relación entre las partes. 

El primero que se menciona -el peligro acerca de que haya un retiro masivo de propiedades en alquiler- no es verosímil ya que la ley no perjudica claramente a quienes poseen el inmueble. De hecho, al atar el precio del alquiler a un promedio entre inflación y salarios y extender la duración mínima del contrato a 3 años, se podría decir que les da más previsibilidad. El primero de estos dos puntos, en cambio, podría incomodar más a quienes alquilan ya que una escalada inflacionaria sería compensada por el índice RIPTE que considera las variaciones salariales del empleo formal. 

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Fue el punto más arduo de la negociación cuando la ley estaba en comisiones y, aunque las organizaciones de inquilinxs hubiesen preferido que la variación esté atada solamente a los salarios, prefirieron resignar ese punto para que se aprobara. En el proyecto que tuvo media sanción en Senadores en 2016, en lugar del RIPTE se consideraba el IVS, que tiene en cuenta la totalidad de la fuerza laboral.  

Pero incluso si la ley provocase ese retiro masivo de propiedades del mercado de alquiler, esos departamentos podrían tener dos destinos. Volcarse masivamente a la venta -provocando una sobreoferta en ese mercado que probablemente provocaría una baja en el precio de las propiedades- o bien -y quizás la más realista- que esos departamentos queden vacíos.

Esta segunda opción da lugar a la siguiente pregunta: ¿es necesaria una regulación de la vivienda ociosa? Según el Instituto de la Vivienda de la Ciudad -una medida conservadora- en la ciudad de Buenos Aires 10% de las viviendas se encuentran desocupadas.

Sobre la caída de la oferta de viviendas en alquiler y la construcción a raíz de la ley, me pareció interesante también este hilo de la Asociación por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). No se verificaron estas tendencias luego de la regulación local en la ciudad de Buenos Aires que obliga a los dueños a pagar la comisión de la inmobiliaria, sino más bien todo lo contrario. 

“Los inquilinos queremos ser dueños” dicen dos de los personajes del spot y piden acceso a créditos accesibles. Es un reclamo más que válido, pero la realidad es que un porcentaje cada vez más elevado de familias acceden a un techo por medio del alquiler en casi todas las ciudades del mundo. Esa esa la razón por la cual proliferan las regulaciones internacionalmente y al mismo tiempo el Estado gestiona directamente una parte del mercado de alquiler mediante inmuebles propios para agrandar la oferta. La mayoría de esas regulaciones son mucho más estrictas que la ley aprobada anoche en el Senado. 

Esas regulaciones no impiden -de hecho correlacionan positivamente- con la existencia de otras políticas dirigidas a quienes están en condiciones de acceder a un crédito hipotecario. Son políticas que deberían confluir, no se excluyen entre sí. 

Pedir que no se regulen los alquileres porque “los inquilinos queremos ser dueños” es como pedir que no se regulen los trabajos en relación de dependencia porque todos los trabajadores en realidad queremos ser dueños de la empresa para la que trabajamos. O tantos otros mejores ejemplos de por qué la aspiración a una realidad superadora no impide que el Estado se ocupe de la existente.

Lo último que quiero destacar de esta gran producción audiovisual es la afirmación que hace uno de los señores cuando dice “nadie nos obliga a contratar inmobiliarias”. En rigor es cierto, nadie te obliga. Pero la oferta de dueños directos es muy escasa, por lo cual esa libertad de saltear a la inmobiliaria es -al menos para una de las partes- una verdad a medias. 

Los datos que muestra Soledad Balayan en base a la oferta de departamentos en Mercado Libre -donde mayor incidencia de dueños directos hay- son reveladores en ese sentido. Los avisos por medio de inmobiliarias son aproximadamente el 95% del total. Además, la tendencia es que se concentran cada vez más en ese canal ya que hace 4 años no llegaban all0% del total de avisos.

Los puntos centrales de la ley los podes ver más en detalle acá. Para mí el más destacable -quizás después del alargue de los contratos- es la obligatoriedad de registro de los contratos de alquiler ante la AFIP. Hoy es un mercado que se mueve prácticamente en la informalidad, por lo que el fisco no ve un peso y quienes alquilan no tienen la posibilidad, por ejemplo, de tener una deducción sobre el impuesto a las ganancias

Finalmente la Ley de Alquileres fue aprobada sólo con 41 votos oficialistas porque el bloque opositor abandonó la sesión virtual. Curiosidades de una ley con muchas idas y vueltas: fue impulsada en Diputados por Daniel Lipovetzky, de Cambiemos, y varios de los senadores que ayer decidieron no votarla, habían votado una prácticamente igual a fines de 2016.

La culpa no es del runner

Las escenas de parques estallados de personas trotando que se vieron esta semana, como muchas de las cosas que están pasando durante la pandemia nos pusieron a debatir sobre temas estructurales como nuestra relación con el espacio público y, en particular, sobre si son suficientes los espacios verdes a nuestro alrededor. Alerta spoiler: no.

“Salieron todos juntos a contagiarse, qué irresponsables”, escuché decir esta semana. Más allá de que podemos presumir que cierta cantidad de runners no utilizaron el espacio verde más cercano a sus hogares, su responsabilidad se ve al menos contrarrestada por el bajísimo índice de espacios verdes por habitante que exhibe la Ciudad de Buenos Aires. Al día siguiente el gobierno porteño comenzó a cortar las calles alrededor de los parques entre las 20 y las 8 para garantizar que se pueda correr manteniendo la distancia social.  

Pero además de ser bajo el promedio por habitante, la distribución de los espacios verdes es fuertemente desigual hacia adentro de la ciudad. Mientras que Palermo posee casi 14 m2 por habitante, la comuna 5 (Almagro y Boedo) tienen menos apenas 20 centímetros cuadrados por habitante. Lo que agrava este panorama es que las familias de esta comuna son las que más necesitan esos espacios verdes ya que casi el 90% vive en departamentos.   

La comparación con otras ciudades del mundo. Montevideo tiene más del doble de metros cuadrados por habitante y Madrid o Nueva York superan a la capital argentina en casi 4 veces. 

Pero no hace falta irse a otro país. Rosario tiene el doble -12 metros por habitante- que Buenos Aires. Pero no siempre fue así: en 1990 tenía indicadores peores que los porteños. Hace un tiempo te escribí sobre cómo hizo la ciudad que vio crecer a Messi y a Fontanarrosa para lograrlo. Para profundizar en este tipo de recomendaciones y deprimirte un poco podés mirar este hilo donde Martín Kalos recopiló datos sobre espacios verdes en diferentes ciudades. 

Como ya te comenté alguna vez, la recomendación acerca de los 9 m2 por habitante de la Organización Mundial de la Salud no está volcada en ningún documento escrito. Sin embargo, en este documento vuelca otras recomendaciones que son aún más precisas y exigentes: “Como regla general, los residentes urbanos deberían poder acceder a espacios verdes públicos de al menos 0,5-1 hectárea dentro de una distancia lineal de 300 metros (alrededor de 5 minutos a pie) de sus hogares”.

Los beneficios también los menciona, y son variados: mejoras en la salud física y mental de la población, mayor absorción del dióxido de carbono generado por los vehículos, regulación de las altas temperaturas y del exceso de lluvias, y hasta mejoras en la cohesión social. O sea que los parque hace que las personas se lleven mejor.

Tomando esta recomendación de la OMS el sociólogo especializado en Informática Urbana, Felipe González, me mandó en exclusiva (?) algunos mapas y gráficos. Calculó para cada esquina de todo el AMBA la distancia a alguna esquina de un parque. Después calculó para cada comuna o partido el promedio de distancia que hay que caminar para acceder a esos parques. 

El resultado que muestra el gráfico y el mapa es que muy pocas esquinas de la ciudad tienen un parque de 0,5 hectáreas -menos de una manzana promedio- a 3 cuadras o menos. De hecho ninguna comuna de la ciudad cumple con ese requisito. 

Solamente la Comuna 1 cumpliría con la recomendación de la OMS porque tiene Puerto Madero y la Reserva Ecológica. Algo similar pasa con Vicente López y el vial costero. Pero la ya triste realidad de CABA empeora en los partidos del AMBA, donde ningún partido cumple con los estándares de la OMS. 

Los primeros puestos los ocupan Presidente Perón, Avellaneda y Morón y los últimos Pilar, Marcos Paz, Exaltación de la Cruz y Las Heras. Llama la atención -o no- que estos últimos son partidos donde se concentran buena parte de los barrios privados y casas quintas de la provincia de Buenos Aires. Otro lado de la desigualdad de la que hablábamos la semana pasada. Más detalles de la investigación de Felipe la podés ver acá.   

Buen ojo para (algunas) las inversiones

Hace un par de semanas te comenté cómo Blackstone y otros fondos de inversión se estaban volcando a la especulación inmobiliaria. Esta semana una investigación del periodista de Tiempo Argentino Sebastián Andrade reveló que Diego Fernández, el Secretario de Integración Urbana y responsable de la reurbanización de la villa 31 -la más cuestionada de las que lleva adelante el gobierno porteño- es parte interesada en la negociación de la deuda externa.

Fernández posee 2,5 millones de pesos de la deuda nacional y bonaerense del fondo más duro en las negociaciones que están llevando adelante Fernández y Kicillof, respectivamente. La inversión la hizo hace tres años y en ese período más que duplicó la plata que había puesto. También posee otros 18 millones de pesos en acciones de empresas desde Apple hasta PDVSA.

Podría decirse que el funcionario de Larreta y dueño de Dashi Sushi es más hábil con el dinero propio que con el público, ya que uno de los cuestionamientos que sufre constantemente es por no estar del todo claro en qué gastó los desembolsos de dinero del Banco Mundial y del BID destinados a la reurbanización del Barrio Carlos Mugica.

Mientras tanto, el gobierno de la Ciudad sigue sin tener un protocolo específico para tratamiento del Covid-19 en las villas porteñas. Horacio Rodríguez Larreta presentó el martes la recusación del juez que había firmado una medida cautelar para sumarle al protocolo la provisión de elementos de higiene y alimentos por lo cual quedó suspendido todo el protocolo.  Hay 5.648 contagios en las villas porteñas -más de un tercio del total- y 57 personas fallecidas. 

En paralelo, la UTEP de Juan Grabois impulsa “el Plan Marshall criollo” que apuntaría a reurbanizar todas las villas del AMBA desembolsando 3.200 millones de dólares en tres años. Soñar, por ahora, no cuesta nada. 

Bonus tracks

Feliz día. Probablemente no por las razones que la mayoría de nosotros quisiera pero este año hubo motivos para festejar el Día de la Seguridad Vial, que tuvo lugar el miércoles. Se redujeron alrededor de un 80% las personas fallecidas en rutas y 50% las muertes en incidentes viales en general respecto del año pasado. En Argentina mueren alrededor de 6 mil personas por año a causa de siniestros viales y alrededor del 75% son motociclistas. Se trata de una de las principales causas de muerte en el país y es considerada una enfermedad por la OMS.

Una esperanza para el transporte público. Nuevos estudios evidencian que la incidencia del uso del transporte público en el contagio del coronavirus es bastante más baja de lo que se pensaba, especialmente si se toman los recaudos necesarios. Estudios en Japón y en Francia así lo indicaron. En Nueva York encuestaron a 1300 personas que tuvieron la enfermedad y sólo 4% había usado el transporte público.

Antes de despedirme quisiera recomendarte, a tono con la temática de hoy, una película que vi el fin de semana y me gustó mucho. Mi amiga del parque, de Ana Katz. Tiene escenas filmadas en Buenos Aires pero la mayor parte de la película, que transcurre en diferentes parques y espacios verdes fue rodada en el Parque Rodó y el Jardín Botánico de Montevideo. 

Eso es todo por hoy, amigue. Espero que hayas disfrutado leer estas líneas tanto como yo disfruté escribirlas. 

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos, 

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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