La agenda urbana del peronismo porteño

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Sin creatividad para abrir este correo, así que arrancamos y ya, ¿dale?

Espacio cedido al cierre de listas

El fin de semana posterior a mi último correo finalmente cerraron las listas que definieron quiénes disputarán las PASO del 13 de agosto. Me parece una linda oportunidad para ahondar un poco en las propuestas urbanas de quienes se presentan para cargos ejecutivos. Ya te conté bastante sobre Jorge Macri, quien todavía no publicó propuestas pero cuya gestión en Vicente López nos puede dar pistas.

El equipo que me hizo llegar su plataforma esta vez fue el de Leandro Santoro, que lanzó la semana pasada su candidatura única a jefe de Gobierno por Unión por la Patria y que tiene un desafío enorme en un territorio muy cómodo para Juntos por el Cambio. No te preocupes, vamos a hablar también de candidatos de otras ciudades porque Trama Urbana toma nota de los reclamos de federalismo. También, por qué no, vamos a mirar las propuestas urbanas de los candidatos nacionales.

Para empezar, Santoro no tuvo ningún cargo ejecutivo en su carrera política por lo que las pistas que nos dio Jorge Macri no las tenemos en este caso. Su carrera política se limitó a la Legislatura porteña y ahora al Congreso Nacional.

Quizás lo que hace de Santoro un candidato competitivo en la Ciudad de Buenos Aires sea que sus orígenes políticos están bastante alejados del kirchnerismo, que encuentra un alto rechazo en territorio porteño. Santoro militó en el radicalismo hasta que la UCR decidió aliarse con Mauricio Macri, en el marco de la elección de 2015. Antes de eso, era fuertemente crítico del kirchnerismo, fuerza a la que denunció por hechos de corrupción y enriquecimiento.

Dos misiones urbanas

Entre las cinco “misiones” que detalla su plataforma electoral, hay dos que señalan acciones netamente urbanas: “Humanizar Buenos Aires” está abocada sobre todo a las propuestas de vivienda y espacio público, mientras que “Agilizar la ciudad para una Buenos Aires accesible” aborda las temáticas de movilidad y transporte.

Uno de los ejes de gestión que diferenciaron al actual jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, de su antecesor, Mauricio Macri, fue que avanzó en la reurbanización de algunas villas. En su plataforma, Santoro propone seguir haciéndolo pero abandonando la “forma cosmética” de las obras y además señala que los trabajos realizados se limitaron a las zonas donde había un potencial negocio inmobiliario. Menciona Chacarita y Puerto Madero, donde están dos de las cuatro intervenciones integrales del gobierno porteño, además de los barrios Mugica y 20. Además, critica la falta de participación que hubo en alguno de esos procesos, una de las quejas más regulares de quienes habitan esos barrios.

Sin embargo, la propuesta que me llamó más la atención, y quizás donde el candidato opositor tiene más margen de crítica, es la generación de “un shock de oferta para mejorar el acceso al alquiler para la clase media”. En síntesis, la idea apunta a que el Estado sea un actor más en el mercado de alquileres y que influya en los precios, aliándose con desarrolladores privados.

Aunque casi no haya experiencias de ese tipo en Argentina, la propuesta está bastante difundida y funciona en varias ciudades europeas y otras latinoamericanas, como te conté en algunas oportunidades, bajo distintas formas. La gran pregunta es de dónde sacaría los recursos el Estado porteño para financiar una eventual empresa público-privada de desarrollo urbano.

Una de las fuentes propuesta es el cobro de la plusvalía urbana a desarrolladores a los que se les permita construir por encima de la norma. En concreto, Santoro propone que ese dinero pueda ser abonado en metros cuadrados en lugar de dinero y que así el Estado se haga de alrededor de 500 departamentos por año. Suena bien, aunque es muy probable que si se le da a elegir al desarrollador entre pagar un derecho de edificación en pesos o ceder unidades o metros cuadrados, probablemente elija lo primero.

Además, cita el caso del vendido, y luego abandonado por la empresa IRSA, Edificio del Plata para ejemplificar que el Estado podría reconvertir esos inmuebles en viviendas y ofrecerlos en el mercado de alquiler. En ese sentido, la plataforma de UP en la Ciudad de Buenos Aires plantea el otorgamiento de créditos para reconvertir oficinas en viviendas y volcarlas al alquiler, algo similar a una política que ya propuso el propio gobierno porteño que, al no incluir condicionalidades para esos créditos, es probable que se vuelquen al alquiler turístico.

Quizás lo que más le juegue en contra a Santoro en este punto sea que, a nivel nacional, no hay políticas que sigan ese modelo, sino que más bien la política habitacional en esa escala tiene que ver con la construcción masiva de viviendas para luego sortearlas entre una población objetivo. De hecho, el artículo 17 de la Ley Nacional de Alquileres nunca estuvo cerca de ser implementado.

Vivienda vacía y Airbnb

La plataforma de UP porteña le dedica varios párrafos a una problemática que te mencioné mucho acá: el incremento de un 45% en los últimos cinco años en el número de viviendas vacías, que ya supera las 200.000. Santoro propone “generar un sistema de incentivos y desincentivos para que las viviendas ociosas sean volcadas al mercado”. Sin embargo, en el detalle de las propuestas se pueden leer sobre todo incentivos: exenciones a todos los impuestos porteños y nacionales para aquellas viviendas que se vuelquen al alquiler.

Al no ver el desincentivo más obvio (un impuesto específico a la vivienda vacía como funciona en Uruguay, Francia y una larga lista de países) consulté a su equipo y me dijeron lo siguiente: “A ningún residente de la Ciudad le vamos a poner impuestos nuevos. A los no residentes y personas jurídicas no humanas (por ejemplo, fondos de inversión) que tengan muchas viviendas vacías (más de 10), sí vamos a gravarlas”. A lo que apuntan, según mi propia interpretación, es a que fondos de inversión extranjeros o conformados en torno a la renta agraria vuelquen su excedente en el mercado inmobiliario. Aunque no hay demasiados datos al respecto, todo indica que no es una actividad demasiado relevante en la Ciudad de Buenos Aires, aunque podría crecer en el futuro.

Quizás la propuesta más interesante es la regulación de un fenómeno en crecimiento como es el alquiler temporario vía plataformas. Como ya te conté, el gobierno porteño posee un registro de alquileres temporarios pero que está prácticamente vacío. Santoro propone penalizar a las empresas que no registren sus ofertas en dicho registro y además cobrarles una “tasa de uso urbano” que pague el turista. Es muy parecido al sistema que aplicó Portugal hace unos años, cuando el fenómeno empezó a ser un problema para las ciudades lusas.

Además, el documento propone la prohibición de alquiler temporario “en edificios que fueron construidos en terrenos públicos o cuenten con algún beneficio impositivo o exención al código urbanístico”. Esto apunta por ejemplo a evitar casos como el del Parque de la Innovación donde se están construyendo edificios enteros que se destinarán al alquiler temporario. Quizás la pregunta más difícil de responder es cómo hacer que se cumpla esa regulación.

Si hasta acá las propuestas se basan sobre todo en mejorar la oferta de vivienda, otras dos se enfocan más en la demanda: subsidios para el alquiler y créditos (también subsidiados) para la compra. El subsidio para el alquiler, aclara el documento, sería solo “por unos meses” y “frente a una eventualidad” que le impida pagar el alquiler como quedarse sin empleo. Aunque esa sola política implicaría una mayor ayuda en comparación a la última propuesta del gobierno de Rodríguez Larreta, suena a poco en comparación, por ejemplo, con el subsidio al arriendo que existe en Chile. Allí se ofrece a las familias jóvenes más vulnerables que aún viven con sus familias un subsidio de alrededor de 400 dólares por un plazo de cinco años. Por otro lado, los créditos hipotecarios subsidiados por el Banco Ciudad para comprar a 30 años y en relación a la variación salarial también son una alternativa interesante pero que, nuevamente, no coincide con la política nacional donde el crédito hipotecario es marginal.

3–30–300

Por el lado del espacio público, la plataforma de UP menciona el paradigma 300–30–3 que consiste en el objetivo de que todos los hogares de la Ciudad tengan un parque a tres cuadras, que haya un 30% de ciudad vegetada y que desde todas las ventanas se vean al menos 3 árboles. Aunque las últimas dos son discutibles porque, por ejemplo, muchos parques tienen más cemento que pasto, la que seguro no se cumple es la primera que pareciera ser el mayor desafío ya que se deben afectar inmuebles a nuevos espacios verdes.

Para lograrlo, Santoro propone comprar terrenos a privados para convertirlos en espacio público, generar supermanzanas e impulsar las terrazas verdes, sobre las que ya existe una ley pero que tuvo muy poco éxito y desde su equipo sostienen que la ampliarían para que tenga impacto real. Otra de las intervenciones en el espacio público que propone LS es la construcción de “un gran cinturón verde alrededor de la CABA, bordeando la General Paz (…) que en sus 24 km de longitud tiene amplios espacios verdes que se encuentran abandonados y en desuso”, algo interesante que un poco retorna al viejo diseño de la General Paz, antes de pasar a ser una autopista.

Las otras dos propuestas en relación a este tema son “dejar de vender espacio público” y la recuperación de la costa del Río de la Plata, estas últimas apuntando directamente al convenio urbanístico que derivó en la venta de Costa Salguero y que movilizó intensamente a una parte importante de la población porteña. En este punto, estar alineado con Nación le puede jugar en contra al candidato de UP ya que una de las grandes obras de la gestión de Alberto Fernández fue justamente la ampliación de Aeroparque, una de las grandes barreras de la Ciudad con el río.

Y esto de alguna manera nos lleva a sus propuestas de movilidad y transporte, quizás el flanco más débil de la gestión de Rodríguez Larreta, quien no construyó ni un kilómetro de subte durante su gestión. Así, la red de la Ciudad de Buenos Aires pasó a ser, por ejemplo, un tercio de la que ostenta Santiago de Chile. En este punto plantea cumplir con la Ley 670 del año 2000 que implica la construcción de tres líneas nuevas (G,F e I) aunque ampliándola “para llegar a Aeroparque con la línea I”. Si bien eso significa que el subte llegaría a la costanera, nuevamente hay una contradicción entre la integración de la Ciudad con el río y mantener el aeropuerto en esa zona.

Además, el equipo de Santoro propone volver al viejo horario nocturno del servicio. Hoy el subte funciona entre las 5.30 y las 22.30 y dificulta la vuelta al hogar en horarios de madrugada, cuando se dan muchos de los siniestros viales más graves. En materia de movilidad, quizás la propuesta que puede sonar más innovadora es la de los tranvías. Sin embargo, aunque esté algo olvidado quizás por recorrer los barrios del sur, el Premetro es algo muy similar a un tranvía. Santoro promete renovarlo (hoy presenta muchas interrupciones) y ampliarlo así como también construir otras líneas, aunque no especifica cuáles ni en qué plazos. Quizás eligió ser cauteloso después de la famosa promesa incumplida de Mauricio Macri acerca de los 10 kilómetros de subte por año.

Una de las grandes preguntas es cómo se financian estas obras, una de las excusas más usuales del oficialismo porteño para no avanzar con las mismas. En este punto la propuesta es emitir bonos verdes para financiar las obras que se repagarían con un “Fondo para la Movilidad sostenible, donde el transporte contaminante financiará al no contaminante, a partir de (…) ingresos por patentes y estacionamiento”. Se trata de una propuesta volcada en un proyecto de ley del legislador Juan Manuel Valdés presentado el año pasado.

Sin embargo, no se menciona que para que dicho fondo se alimente de forma más virtuosa y acelerada los espacios de estacionamiento pagos en la vía pública probablemente deberían ampliarse a otras zonas de la Ciudad. Al igual que pasa con la no mención de un impuesto a la vivienda ociosa que financie la oferta pública de vivienda, es posible que estas omisiones tengan que ver con que escribir o decir la palabra “impuestos” o “arancel” en una campaña electoral no sea estratégico desde lo comunicacional. Aunque no quiere decir que no sea más realista.

Bonus track

• Se cumplieron tres años de la sanción de la nueva ley de alquileres. El miércoles, JxC intentó tratar de forma exprés su derogación pero no tuvo los votos suficientes. Sin embargo, dicho bloque obtuvo un acuerdo para tratar los dictámenes ya aprobados el próximo 23 de agosto. La propuesta de JxC es volver los contratos por dos años, eliminar el índice de aumento que toma en cuenta inflación y salarios y que dichos aumentos vuelvan a ser semestrales y fijados unilateralmente por el dueño de la vivienda. Cada vez que hubo un rumor de derogación o cambio de la ley, se dio una baja más profunda de la oferta.
• Escribí una columna con algunas reflexiones sobre este tema. La agrupación Inquilinxs Agrupadxs emitió un comunicado donde sostiene que “el mercado inmobiliario nos ha declarado la guerra a 10 millones de inquilinos” y denuncia que el incumplimiento de la ley “es casi absoluto” y que el Estado no hace nada por aplicarla. Tienen un punto: según un informe que salió esta semana del propio gobierno porteño, casi un 80% de la población de Buenos Aires pacta aumentos por fuera de la ley.
• Otra efeméride: se cumplieron 15 años del fallo Mendoza de la Corte Suprema, que ordena sanear el Riachuelo entre Nación, Ciudad y provincia de Buenos Aires. Son pocos los objetivos cumplidos. Acá una buena cronología de esta historia. La Fundación Ambiente y Recursos Naturales (FARN) señala que para avanzar en los objetivos del fallo “es fundamental implementar un plan integral de gestión de Residuos Sólidos Urbanos (RSU) articulando con los municipios, realizar un estudio integral de riesgo para el Polo Petroquímico de Dock Sud y fortalecer la protección de las reservas naturales que forman parte del sistema ambiental del Riachuelo”.
  
  

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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