Trama Urbana

Exceso en lobby inmobiliario

La renta inmobiliaria y la Ley de Alquileres. El desalojo en el barrio Mugica y en cómo viene el proceso de reurbanización. Una nueva Ley de Vivienda en España.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Por acá tratando de hacerme el distraído con que entramos en el último trimestre del año. No me llevo bien con la época en la que la gente empieza a desear felices fiestas. Pero bueno, hace un año estábamos en el pico de la primera ola de Covid-19 y hoy, gracias a las vacunas, hay cada vez menos muertes causadas por la pandemia así que sobran razones para estar mejor. Si todavía no te vacunaste y ya te llegó tu turno, hacelo por vos y por los demás.    

Vamos con un picadito. 

La renta inmobiliaria y la Ley de Alquileres

En semanas que está muy en boga hablar de la rentabilidad de, por ejemplo, tener un departamento alquilado bajo la nueva Ley de Alquileres, me pareció muy interesante esta nota del economista Roberto Feletti sobre la evolución de la renta inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires.  

Algo que me impresionó mucho es el desfase entre la renta inmobiliaria (es decir la diferencia entre el costo y el precio promedio en dólares del metro cuadrado construido), que aumentó un 1000% entre 2002 y 2018, y la cantidad de metros cuadrados que compran un salario medio en la zona norte de la Capital, que pasó de 0,43 a 0,18 entre ese año y el 2020. Claro, si miramos la serie completa el dato es más interesante aún. En 1995 un salario medio compraba 0,84 metros cuadrados, a la salida de la convertibilidad bajó casi a la mitad y para 2011 el aumento del salario hizo que alcanzara para comprar 0,71 metros cuadrados. Pero duró poco, debido sobre todo a las sucesivas devaluaciones y a que el metro cuadrado en dólares en el largo plazo no tiende a bajar.

El último tema que toca Feletti en la nota es la situación de los alquileres, algo que estuvo en boga esta semana ya que el bloque opositor quiso negociar el quórum -para permitir el tratamiento de la Ley de Etiquetado Frontal de Alimentos- a cambio de incluir en el temario, entre otros proyectos, la derogación de la Ley de Alquileres aprobada en junio del año pasado. ¿Intento de solución o exceso en lobby inmobiliario? 

Hay acuerdo en casi todo el arco político de que la nueva Ley de Alquileres no tuvo los resultados esperados. Lo que cambia según con quién se habla es por qué y cómo solucionarlo. Sobre lo primero, pareciera que entre la oposición (que fue la encargada de ingresar la ley en el Congreso en su momento) apuntan solamente a que la ley desincentiva la oferta y encarece el precio por una decisión racional de los agentes del mercado. 

Entre las otras fuerzas políticas, agrupaciones de inquilinos y académicos aparecen hipótesis más complejas que van desde la falta de campañas de información clara acerca de la ley por parte del gobierno, las inmobiliarias que aconsejan subir el precio inicial del contrato por su nueva extensión a pesar de que su valor real está garantizado a través del índice de locaciones urbanas hasta el incumplimiento directo de la ley. 

Según cifras oficiales que consigna el propio economista, la evolución de los alquileres en la CABA durante el primer semestre estuvo cercano a la inflación de ese período (25%), algo que no coincide con relevamientos privados que consignan los medios tradicionales más leídos basados por lo general en muestras sesgadas. Ese 25% tiene sentido si consideramos que la nueva ley toma la evolución de los precios y los salarios formales para elaborar el índice de locaciones urbanas que fija los aumentos anuales (antes semestrales) de los contratos de alquiler. Ese índice marcó un aumento del 56% en octubre, un aumento que aunque sea anual es claramente muy alto, sobre todo para las familias cuyo trabajo es informal. En este punto hay quienes apuntan a que el índice debería estar compuesto de otra forma o que en realidad el problema es que la inflación se aceleró. Más allá de esas hipótesis es llamativo que ese aumento que asegura la rentabilidad de los dueños sea a su vez la razón por la cual ellos mismos aumentan el precio inicial del contrato a causa de una supuesta incertidumbre.

La merma en los departamentos ofertados en alquiler también podría ser responsabilidad de la no aceptación de la condiciones que impone la nueva ley, que deriva en un aumento de la oferta para la venta con precios más bajos que hace algunos años pero que, sin una política de crédito hipotecario robusta, no redunda en la creación de nuevos dueños, lo que a su vez descomprimiría el mercado de alquileres. Como ves, es más complejo que solamente derogar una ley.     

Un fantasma recorre Europa

Mientras tanto, en España también se discuten los alquileres. El abordaje, sin embargo, es más integral. Se trata de una Ley de Vivienda que entre sus puntos más destacados está la regulación del precio del alquiler (solo para los propietarios de más de diez viviendas) y la imposición de un recargo del 150% en el impuesto inmobiliario a aquellas viviendas que estén ociosas. Además se prevé un bono de 250 euros mensuales para el pago del alquiler a jóvenes (entre 18 y 35 años) que tengan un ingreso inferior a 2.000 euros por mes y el incremento del parque público de viviendas a través de la obligación de que los nuevos edificios destinen un 30% a inmuebles protegidos, la mitad de las cuales irían a engrosar el parque de alquiler público. 

La medida fue especialmente festejada por la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, cuya gestión desde hace años tiene una fuerte impronta en la regulación del acceso a la vivienda. De hecho, algunas de las regulaciones contempladas en la ley nacional ya se pusieron en práctica en la ciudad catalana. Desde la oposición española señalan que las regulaciones serán perjudiciales porque va a provocar una baja en la oferta, pero Colau señaló que no sería así ya que la ley propone también “para los pequeños propietarios grandes incentivos para congelar o reducir precios del alquiler". Mientras que a los grandes propietarios se los obligará a respetar topes en los precios por zona, a los pequeños se les congelará el precio vigente y se les ofrecerán beneficios fiscales a cambio de que lo reduzcan.  

Anne Hidalgo, en París, está siguiendo un camino similar al de Colau y me enteré por Federico Poore que su plan de alquileres públicos incluye una de las zonas más caras de París con el objetivo de no solamente satisfacer la demanda de sectores de bajos ingresos sino también evitar la segregación urbana. Acá la nota completa (en inglés). En Berlín también apuntan fuertemente a ordenar el mercado de alquileres. El domingo pasado, en el referéndum que te conté que busca expropiar grandes tenedores de vivienda para volcarlas al alquiler social ganó el “sí” con el 56%. 

Y lo último sobre España: este especial con excelentes visualizaciones acerca de por qué las ciudades españolas crecieron para arriba. 

La lógica de la necesidad

La semana pasada topadoras arrastraron un asentamiento precario que se había instalado en el Barrio Padre Mugica (ex villa 31) de la ciudad de Buenos Aires. 

Nacho Levy, referente de la organización villera La Garganta Poderosa, dijo algo que me parece interesante: “No es un problema de la villa, es un problema de la Ciudad”. Esta mirada permite justamente un análisis más integral que termina en el desalojo pero que empieza mucho antes, por ejemplo, con el encarecimiento del suelo urbano. 

Pedró Pírez, uno de los urbanistas argentinos más reconocidos, habla de lógicas de producción, gestión y acceso al suelo urbano: (a) la lógica mercantil donde prima la obtención de ganancias de un privado, (b) la lógica pública que guía el accionar del Estado en sus distintos niveles mediante planes de viviendas o regulaciones del suelo (modificaciones del Código Urbanístico, por ejemplo) y (c) la lógica de necesidad que desarrollan actores predominantemente por fuera del mercado y de las políticas públicas, habitantes de la ciudad que no entran en ninguna de las otras dos lógicas y demandan la satisfacción de un derecho. Esta es la lógica a la que se vieron empujadas las familias que ocuparon un predio en el barrio Mugica.

En el mundo real esas lógicas se combinan permanentemente. Es probable que creas que tu lógica de acceso al suelo fue solamente a través del mercado pero seguramente en algún momento la lógica pública intervino, de mínima invirtiendo dinero en infraestructura o equipamiento. Exactamente lo mismo pasa con las otras dos lógicas. 

Para entender concretamente lo que está pasando en el barrio Mugica desde 2016 hablé con Melina Ons, socióloga y becaria doctoral del CONICET que viene estudiando el tema hace años. Melina me contó que por lo general las tomas de tierras dentro de los barrios informales tienen que ver con la inquilinización misma del barrio donde muchas familias se someten a contratos informales para poder acceder a un techo. “Si los inquilinos en la ciudad formal la tienen complicada, en la villa la tienen más aún porque no tienen contratos que los protejan”, describe. Además, Melina señala que en la 31 hay mucha tierra vacante no destinada al proceso de reurbanización y que el gobierno porteño buscaba vender pero que el cambio de gobierno nacional lo frenó. 

El principal argumento para el desalojo fue la construcción de una escuela, pero nadie en el barrio ni fuera de él estaba al tanto de ese proyecto. Las razones de esa no información son principalmente dos, según Melina: que no no hay un proyecto integral o un plan maestro de reurbanización donde se pueda ver qué se va a hacer etapa por etapa y que no existe una participación real de las personas que viven allí, algo que en reurbanizaciones de otros barrios como Rodrigo Bueno y Fraga sí sucedió en mayor medida. 

Justamente quienes estaban encargados de fomentar la participación en el proceso fueron echados en 2018 por Diego Fernández, el empresario gastronómico abocado a locales de sushi y ex secretario de Integración Social y Urbana, porque reclamaban mejores condiciones laborales y poder profundizar el proceso participativo en el barrio. Cuando lanzó la búsqueda para reemplazar a quienes despidió, Fernández se hizo fugazmente conocido porque pidió que se abstuvieran de postularse personas egresadas de la Universidad de Buenos Aires.

Las obras, financiadas por organismos internacionales, son insuficientes. Se construyeron 1.080 viviendas de un total de 50.000 que hay en el barrio, todavía no hay tendido eléctrico y hay cortes de agua recurrentes en gran parte de la villa, algo que se hizo muy explícito a principios de la pandemia. 

“Si cualquiera va al barrio se da cuenta que las obras más importantes están en un sector del barrio -casualmente la que se ve desde la autopista- con viviendas nuevas que tienen muchos problemas edilicios. Pero muchos otros siguen sin servicios o con problemas graves edilicios y de hacinamiento. Es el sector que se llama ‘el macizo’, donde vive la mayoría de la gente y donde casi no se abrieron calles. Ahí la idea es sólo repartir títulos, lo que genera expulsión de inquilinos en el corto plazo y a la larga expulsión de los dueños de las hipotecas si no se mejora e integra realmente el barrio con el resto de la ciudad”, concluye Melina. 

Bonus track

  • Un poco de autobombo sin romper nada. Te dejo mi columna en Pasaron Cosas de esta semana donde intento explicar el hilo conductor entre los temas que tocamos en el newsletter de la semana pasada y el desalojo en el barrio Mugica.  
  • Hay nuevos focos de incendios en distintos puntos del país, con epicentro en la provincia de Córdoba. Hace unos días el ministro de Ambiente dijo que el 95% de los incendios son intencionales y que se deben a la “presión inmobiliaria, ganadera, agrícola, para ampliar los ejidos urbanos”. Justo hace algunos días había visto esta nota que decía que la Ley de Manejo del Fuego, aprobada en 2020 y que prohíbe cambiar el uso del suelo de zonas afectadas por un incendio, había hecho disminuir los focos.
  • El Ministerio de Transporte de Santiago de Chile va a sumar más de 1.500 colectivos eléctricos a su red de transporte público y pasa a representar casi el 60% de todo el sistema. Es una opción que en Argentina está poco explorada. La ciudad de Buenos Aires se comprometió a migrar hacia la electricidad toda la flota de colectivos para el año 2030, pero desde 2018 solo se hizo una prueba piloto con dos coches. En la ciudad de Mendoza hay 18 colectivos eléctricos en funcionamiento y este año se sumaron en San Juan 2 móviles de este tipo con la innovación adicional de que su batería se carga con energía solar.
  • Esta semana hubiera cumplido 134 años Le Corbusier, el héroe-villano más famoso del urbanismo y la arquitectura y a su vez uno de los máximos exponentes de la corriente modernista. Aunque nacido en Suiza y nacionalizado francés, Le Corbusier dejó una huella importante en Argentina. Además de la incidencia indirecta en el Plan Rector de Buenos Aires, otro de sus legados es la Casa Curutchet en la ciudad de La Plata, cuyo proyecto lleva su firma pero su dirección estuvo a cargo de su discípulo Amancio Williams, autor junto a Delfina Gálvez Bunge de La Casa del Puente en Mar del Plata. Si no tenés plan para el fin de semana, la casa encargada por el cirujano Pedro Curutchet en 1948, puede ser visitada por el público. Si estás más para pasar el finde largo en el sillón mirando películas, podés hacer 2x1 mirando El hombre de al lado, que está filmada en la casa de la calle 53 entre 1 y 2.  

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.
@ferbercovich
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