La profecía autocumplida

Nuevos datos acerca de la realidad inquilina en medio de rumores sobre la ley de alquileres y medidas de último minuto.

Hola, ¿cómo estás? Espero que muy bien. Por acá, con 34 recién cumplidos. Si me querés hacer llegar un regalo, ya sabés.

Que se deroga por decreto, que se cambia, que se queda como está. La semana pasada, una vez más, hubo trascendidos acerca de la Ley Nacional de Alquileres aprobada en plena pandemia, allá por junio de 2020. No es la primera vez que pasa. A fines de 2021, un rumor similar había surgido luego de una declaración del entonces Presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa.

Esta vez fue un trascendido de una charla que tuvo el ahora ministro de Economía con Alberto Fernández, pero se dio a conocer prácticamente como un hecho en algunos medios de alcance nacional como La Nación, Infobae y Ámbito. El título de este último fue el que más se la jugó: “Ley de Alquileres: dejan sin efecto la norma que subió 245% el precio de las viviendas”. En el cuerpo de la nota no se cita la fuente de ese aumento (que, en tal caso, fue inferior a la inflación del mismo período) pero sí la opinión de representantes del sector inmobiliario. Casi todas las notas al respecto tenían el mismo formato y sentencias: la ley hizo subir los precios y bajar la oferta.

Más allá de este debate, sobre el que ya te escribí en muchas oportunidades, lo curioso es que, como había ocurrido a fines de 2021, se podría decir que operó la lógica de la profecía autocumplida. Las notas sobre una posible suspensión o derogación de la ley de alquileres (algo que además es casi imposible viabilizar a través de un DNU) probablemente provocaron una caída en la oferta, ya que muchas publicaciones y operaciones fueron paralizadas a la espera de una nueva regulación. El peor de todos los mundos.

Todo este panorama me da la excusa perfecta para volver a hablarte de cómo viven las personas que alquilan. Por suerte, la semana pasada vieron la luz los resultados de la encuesta inquilina que hicieron la ACIJ, CELS, UNSAM y el Instituto de Geografía del CONICET.

En Cenital nos importa que entiendas. Por eso nos propusimos contar de manera sencilla una realidad compleja. Si te gusta lo que hacemos, ayudanos a seguir. Sumate a nuestro círculo de Mejores amigos.

Lo primero que me pareció llamativo es que a más del 60% de quienes alquilan en el AMBA les aumenta el alquiler semestral, trimestral y hasta mensualmente. Sólo un tercio de la población inquilina del AMBA, según esta encuesta, recibe aumentos anuales como marca la ley.

Estos datos revelan que, para la mayoría, la nueva ley de alquileres, que establece aumentos anuales, no está funcionando. Quienes le atribuyen efectos negativos parecerían entonces estar actuando como alguien que culpa a un semáforo nuevo del aumento en siniestros viales. Aun cuando la mayoría de los autos lo cruzan en rojo.

¿Cuánto?

Otros datos preocupantes acerca de la población inquilina se desprenden del mismo relevamiento. En 2021, según un informe anterior, el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler y para 2022 esa proporción escaló al 32%. Sin embargo, para la división de hábitat de la ONU y otros organismos internacionales, una vivienda asequible es aquella en la cual una familia destina menos de un tercio de sus ingresos.

Esta situación lleva a muchas familias a endeudarse. El 63% de las familias inquilinas tiene deudas y, entre ellas, un porcentaje similar destina la deuda contraída a pagar el alquiler, que no es de los primeros gastos en recortarse seguramente porque está en riesgo algo tan básico como el techo. El 82% de los hogares inquilinos está al día con el pago del alquiler. Pero para sostenerlo se recortan otros gastos: el 40% dejó de pagar la prepaga, el colegio o impuestos y el 52% tiene mora en la tarjeta de crédito o préstamos solicitados a bancos o familiares. En este contexto, las familias inquilinas casi no tienen capacidad de ahorro y solamente el 19% pudo ahorrar el mes anterior a la encuesta.

La brecha de género también se expresa de forma muy nítida en la realidad inquilina. Según la misma encuesta, los hogares cuyo sustento es una mujer están más endeudados y tienen menos capacidad de ahorro.

¿Cómo?

Más allá de la inconveniente situación económica de los hogares inquilinos, vale la pena mirar qué tan bien se vive alquilando en el AMBA. Si estar al filo en lo económico se traduce en vivir en un lugar cómodo y bonito quizás se pueda mirar el vaso medio lleno. Pero las condiciones habitacionales de quienes alquilan parece no darnos la opción de ser optimistas.

En más de la mitad de estos hogares habitan familias donde duermen dos o más personas por ambiente y en casi un tercio de esos hogares conviven más de tres personas por ambiente. Cuando se les preguntó por la perspectiva a futuro, el 21% contestó que cree que va a vivir en un lugar más chico o teniendo que compartir vivienda con más personas.

Otra modalidad que parecería estar creciendo en el mundo inquilino es la de alquilar habitaciones en lugar de casas y departamentos enteros. Tipo Friends pero sin Chandler ni Monica. Más de un tercio lo hace y este porcentaje se incrementa entre los hogares jóvenes, donde llega a más del 50%. En la mayoría de estos casos la ley tampoco rige ya que se enfrentan a aumentos en general mensuales o trimestrales.

¿Cuándo?

Cuando se habla de acceso a la viviendas casi siempre se menciona el sueño de la casa propia. Pero lejos de ese sueño, las personas que alquilan lo que necesitan de manera más urgente es algo mucho más básico: seguridad de poder seguir viviendo en el mismo lugar hasta que lo deseen o, dicho de una forma más técnica, seguridad en la tenencia.

Las perspectivas a futuro para quienes alquilan en el AMBA, y probablemente esto sea extrapolable a otros aglomerados urbanos del país, van en sentido contrario: más de la mitad no cree que vaya a permanecer en la misma vivienda en los próximos seis meses y a un tercio le gustaría renovar el contrato de alquiler pero cree que no será posible. Y, de hecho, casi dos tercios de las personas encuestadas cambiaron de vivienda una vez o más en los últimos cinco años y casi la mitad lo hizo por razones ajenas a su voluntad.

¿Qué?

Las políticas habitacionales para generar mejores condiciones en la población inquilina en Argentina no fueron muy exploradas por gobiernos locales, provinciales o nacionales. En la Ciudad de Buenos Aires, donde habita la mayor cantidad de inquilines, casi no hay políticas en ese sentido. En este documento que publicó el Centro de Estudios Metropolitanos se recorren distintas políticas hacia el sector en varios países del mundo.

Estados Unidos, por ejemplo, tiene un programa federal desde 1974 que se llama Housing Choice Voucher Program, que reparte plata para que la población inquilina de menores recursos pueda pagar el alquiler destinando menos del 30% de sus ingresos mensuales. En segundo lugar, Francia aprobó hace más de veinte años la “Ley de Solidaridad y Renovación Urbana (…) con el fin de garantizar, entre otras cosas, un parque de vivienda de alquiler para los hogares de menores recursos” obligando a los desarrolladores inmobiliarios a destinar el 20% de las unidades de las nuevas construcciones en aglomerados urbanos a vivienda de interés social.

Más cerca en tiempo y espacio, el programa “Chao Suegra” (sí, con bajos niveles de deconstrucción) en Chile, impulsado en 2013, establecía subsidios al alquiler para la población de entre 18 y 30 años, con el objetivo de que los y las jóvenes puedan independizarse de sus familias. El subsidio, de alrededor de 100 dólares, llega a cubrir, por un lapso de máximo cinco años, viviendas de hasta 270 dólares. Ese programa local escaló nacionalmente en 2018 y se convirtió en el Subsidio Nacional al Arriendo.

Último momento (?)

Mientras terminaba de escribirte este correo, Horacio Rodríguez Larreta anunció algunas medidas destinadas a aliviar los problemas de la población inquilina porteña. Como prolegómeno del anuncio, sostuvo que la Ley de Alquileres “hay que derogarla”, algo que viniendo de uno de los principales candidatos a hacerse cargo del gobierno nacional es probable que en el corto plazo genere la misma incertidumbre y caída en la oferta que te señalé al principio del envío.

Concretamente, las medidas apuntan a dar créditos a una “tasa asequible” para los gastos iniciales que necesita alguien que alquila (depósito, garantía y mudanza) y también para refacción, “tanto de dueños como de inquilinos”. Por otro lado, se busca incentivar la oferta de viviendas en alquiler a largo plazo mediante la exención de impuestos. A quienes registren su contrato en el IVC no se les cobrará por 36 meses el ABL, el impuesto inmobiliario ni Ingresos Brutos (esto ya era así pero ahora se extiende de dos a tres propiedades en alquiler).

Además, se va a enviar un proyecto de ley por el cual no se les cobrará la plusvalía urbana a los desarrollos inmobiliarios de algunas comunas de la Ciudad para densificarlas y que haya así más oferta. Spoiler: el problema no es la construcción, que hay y mucha, sino para quién se construye. Incentivar la construcción a través de premios impositivos puede estar bien pero si de alguna manera el Estado se asegura que esa nueva oferta será destinada al alquiler a precio asequible.

Otro de los proyectos que se anunciaron va a intentar fomentar la covivienda. Aunque no se dieron demasiados detalles al respecto, es probable que se trate de una modalidad, bastante habitual en otros países, por la cual el IVC (o algún organismo público) construye viviendas y otorga derechos de uso a precios asequibles por determinado tiempo en lugar de construir y vender o alquilar. Quizás esa, en el largo plazo, pueda convertirse en una medida virtuosa.

Sorpresivamente, el jefe de Gobierno porteño no hizo mención al alquiler turístico que drena la oferta de alquiler a largo plazo, y que ocupó la agenda las semanas anteriores. Por el contrario, mencionó entre las nuevas medidas el proyecto para convertir 10.000 oficinas del microcentro porteño en viviendas. Los créditos subsidiados para refaccionar y comprar esas viviendas, de nuevo, no están condicionados a que vayan a engrosar la oferta de alquiler tradicional e incluso oficialmente se exhibe como una virtud que también puedan “ir al alquiler temporario”. Por las características del microcentro, es altamente probable que una parte importante de esas 10.000 viviendas se vuelquen al alquiler turístico.

La noche anterior a estos anuncios, del otro lado del arco político, la legisladora porteña del FdT Ofelia Fernández había difundido un spot sobre el acceso a la vivienda en la Ciudad, mientras se van definiendo las candidaturas opositoras que tendrán la difícil tarea de terminar con la hegemonía del Pro después de 16 años. Fernández propone mirar varias de esas medidas que te mencioné más arriba para mejorar la situación de la población inquilina.

Bonus track

Para despedirme, quería compartirte otro spot, del candidato a intendente de Tafí Viejo por el Frente de Todos, que también me pareció muy creativo y puso en agenda un problema, que es parte del déficit habitacional, muy concreto.


Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

PD: Si te gustan estos correos y lo que hacemos en Cenital podés colaborar con el proyecto y ayudarnos a que este espacio siga existiendo.

Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York). Bostero de Román, en mis ratos libres juego a la pelota con amigos. Siempre tengo ganas de hacer un asado.