Dubái y confusión

Hola, ¿cómo estás? Espero que hayas tenido una linda quincena. Arrancó la primavera. Yo estaba medio de mal humor con esto de tener que usar barbijo con temperaturas más templadas pero esta semana me di cuenta que ir con la nariz y la boca tapada tiene un impacto positivo en evitar los estragos que produce mi alergia a los plátanos y afines. Más optimismo que este, la verdad, no me podés pedir. 

El año pasado cuando llegó la primavera te compartí este mapa de plátanos en la ciudad de Buenos Aires. Son mis peores enemigos. Lo vuelvo a hacer por si te incorporaste hace poco a la familia de Trama Urbana. En este otro podés ver la presencia de cada especie. Hay 36.358 plátanos en la ciudad, sin contar a sus subespecies, y representan más del 10% del total del arbolado porteño.

Antes que este correo se convirtiera en quincenal, había empezado a escribirte sobre un tema que con los subtemas derivados de la pandemia quedó en un segundo plano. En ese momento, el precio internacional del petróleo había sufrido la baja más importante de la historia de este commodity. Hace unas semanas, cuando leía sobre las tomas de tierras, el tema volvió a mi mente. Familias sin tierra en Neuquén habían ocupado terrenos en una de las ciudades que están entre la capital neuquina y Vaca Muerta.

El precio del petróleo en Argentina siempre tiene como impacto casi instantáneo las especulaciones sobre si Vaca Muerta se convertirá en nuestra salvación definitiva o si sólo se trata de una falsa ilusión. Por otro lado, en todo el mundo la explotación de petróleo no convencional -y en particular el uso de la técnica del fracking- despierta otro debate entre quienes creen que es una escalera definitiva al desarrollo y quienes piensan que la destrucción ambiental que provoca es tal que el ingreso de ningún volumen de divisas lo justifica. 

Pero la viabilidad de este yacimiento que tiene su epicentro en la provincia de Neuquén, y en particular en la ciudad de Añelo, tiene también consecuencias muy profundas en las dinámicas urbanas que afectan los territorios cercanos que mutaron en cuestión de tiempo. 

Las tomas de tierras que te mencioné al principio conviven con el desarrollo reciente de hoteles de lujo, barrios parecidos a Puerto Madero, countries, áreas urbanas que duplican su población en cuestión de meses, y barrios que duplican el precio del alquiler en ese mismo lapso. 

Dubái y confusión

Joaquín Perren es Investigador del CONICET y estudia hace tiempo las dinámicas urbanas de la provincia de Neuquén. Para él la ciudad de Neuquén es dos ciudades a la vez. La define, usando un término del urbanista brasilero Pedro Abramo, como una ciudad “com-fusa”: compacta y excluyente en el centro y difusa y fragmentada en la periferia.

Para Perren, esa morfología urbana es heredera de las dos formas en las que se desarrolló la ciudad. Por un lado los primeros loteos poco planificados y con muy baja densidad y una segunda ola de urbanización, más reciente, que empezó a gestarse luego de la salida de la convertibilidad: “Es la ciudad que creció ‘hacia arriba’, la de las grandes torres, la de los ‘countries en altura’. Es la que a diario logra una mágica alquimia: convierte la renta petrolera en renta inmobiliaria”. 

Junto a otros dos investigadores, Perren escribió un artículo titulado Una “pequeña Dubai” en la Patagonia. Crecimiento en altura, (re) densificación y desplazamiento en la ciudad de Neuquén (2010-2018). En ese trabajo señala que el desarrollo de Vaca Muerta le dio “un renovado impulso a la actividad extractiva y, por su intermedio, a la construcción y los servicios inmobiliarios. La creciente demanda habitacional, sumada a los elevados salarios percibidos por los trabajadores de la industria petrolera, no hicieron más que recrudecer las tendencias registradas a nivel nacional. La inversión en ladrillos tuvo en Neuquén un retorno increíblemente alto, ya sea por constituirse en una reserva de valor dentro de una economía inflacionaria como por volverse una fuente de renta segura (…)”.

Las cifras del boom: en 2004, en la ciudad de Neuquén se construyeron 116.000 metros cuadrados. Una década después, en 2014, se construyeron 275.000 y en 2017 se tocó el pico de 310.000. Casi todos esos metros eran construidos bajo la forma de vivienda de lujo en altura, cuyos desarrolladores -esto para Perren fue un factor clave- obtuvieron todas las excepciones necesarias al código urbanístico de parte de las autoridades municipales. Esta situación contrasta con que sólo en la ciudad de Neuquén existen cerca de 46 asentamientos informales, donde viven más de 30 mil personas, que esperan obras de infraestructura.  

El problema no fue tanto el ritmo de construcción sino para quiénes se construyó. “Con un mercado atento a las demandas habitacionales de los sectores de altos ingresos, en especial aquellos ligados a la actividad extractiva, los fenómenos de exclusión comenzaron a manifestarse en toda su intensidad”, señala el investigador del CONICET. 

La tierra subió de precio alcanzando los mismo valores por metro cuadrado que los barrios más caros de Capital Federal y los alquileres acompañaron esa suba afectando tanto a sectores de ingresos medios y medio-bajos, que se empezaron a localizar en la periferia de la ciudad completando un proceso que Perren denomina “renovación excluyente”. Algo así como una gentrificación pero más compleja. 

La implementación de Procrear, si bien significó una oportunidad para esas familias que consiguieron financiamiento para construir su casa en un lote propio, potenció de alguna manera esa dinámica ya que la mayoría de los proyectos tendían a construirse en la periferia, donde los lotes todavía no habían subido tanto de precio.

La consecuencia de esta dinámica, donde se combinaba un mercado inmobiliario cada vez más atento a los requerimientos de sectores de ingresos altos, flexibilizaciones normativas para la construcción y venta de terrenos públicos, fue una homogeneización “por arriba” y la pérdida de heterogeneidad social que históricamente había tenido la capital provincial dando lugar a áreas urbanas segregadas.

“La especulación inmobiliaria ha generado una burbuja en el mercado que hoy, ante la estrepitosa caída de los precios del petróleo, amenaza con explotar. Hay que tener presente que Neuquén tiene muchos edificios en construcción y proyectos hoteleros en marcha, cuyo destino es incierto ante el parate que atraviesa Vaca Muerta”, opina Lucía Crexell, Senadora por la provincia de Neuquén.

Añelo

Lo que te conté hasta ahora sólo incluye a la ciudad de Neuquén pero la ciudad más cercana a Vaca Muerta es Añelo y, como te podrás imaginar, también sufrió cambios drásticos en el último tiempo, aunque ya venía de antes. Entre los censos de 2001 y 2010 su población urbana ya se había triplicado. En 2010, YPF, aún en manos de Repsol, confirmó la presencia de hidrocarburos no convencionales y la municipalidad estima que apenas un año después la población de Añelo había pasado de tener 2.634 habitantes a tener 5.000, que hoy ya se calcula en más de 8.000. 

Este documento de 2014 tiene más cifras y describe la inmigración como “descomunal” y compuesta por familias de ingresos medios y altos. 

Más acá en el tiempo, en un informe de principios de este año, Reporte Inmobiliario -una publicación a cargo de inversores del sector- sobre la zona, el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, afirmó con toda seguridad que Vaca Muerta “ya no es una promesa” y llevó a un grupo de inversores hasta Neuquén (todavía se podía) para estudiar la posibilidad de invertir en la zona en lo que en llaman un study tour.

En ese momento Tabakman remarcó que en Vaca Muerta “hay 950 pozos en producción y 180 más en etapa de perforación, lo que hace que todos los días unos 7.500 trabajadores ingresen a la zona”. Según el informe de RI, además, hay un tránsito de trabajadores, con ingresos mensuales que rondan los 150.000 pesos, que en su gran mayoría viajan todos los días unos 100 km. desde Neuquén y pueden tardar hasta 3 horas. 

Ese hecho es el que abrió el potencial para desarrollos inmobiliarios en localidades más cercanas como Añelo. En ese evento, el representante del Grupo Portland -una de las desarrolladoras más importantes del país- presentó un megaproyecto que prevé 25.000 pozos en las próximas tres décadas y que el informe describe como “un nuevo Añelo casi lindero al casco existente pero con mejor arquitectura, controlada y servicios propios”. La idea es replicar barrios de lujo como La Forestada.

Sin embargo, todas estas especulaciones y buenas noticias para el sector inmobiliario -aunque también para sindicatos y para el propio Estado que proyectan complejos habitacionales para trabajadores- siguen dependiendo de algo tan volátil como el precio del crudo y en segunda instancia de inversiones extranjeras. Esta nota ya describía a Añelo como un pueblo fantasma en abril cuando el panorama era menos desalentador. 

Según Crexell, “el rol que asuma el Estado provincial puede determinar, en buena medida, la adopción de un modelo de desarrollo o de un modelo predatorio, con enormes costos sociales, económicos y ambientales”. Y en particular sobre Añelo describe la situación como caótica. “Al crecimiento desordenado, se le añade un virtual colapso de todos los servicios: transporte, servicios sanitarios, caminos”.

Bonus tracks

• Dos sobre las tomas de Guernica que leí esta semana y me gustaron mucho. Esta crónica de Emiliano Gullo en Anfibia para dimensionar el fenómeno desde la vivencia personal. Este artículo en Crisis pone el foco en algo de lo que se habló muy poco: ¿quiénes son los supuestos dueños legítimos de esas tierras? 
• Se presentó el presupuesto 2021 en el Congreso. Acá podés ver cómo se reparte entre los Ministerios. Además de Mujeres, Géneros y Diversidad, los dos que mayor presupuesto recibirían son dos que tienen que ver con la gestión urbana: Desarrollo Territorial y Hábitat y Obras Públicas. Si mirás el gasto por función, “vivienda y urbanismo” es la que más crece respecto de 2020: un 232%.
• Se presentó en Olivos el Plan de Políticas Ambientales. Me llamó la atención Casa Común, uno de los componentes del plan. Una de sus líneas de acción es la promoción de reservas naturales urbanas. 
• Este hilo sobre la historia de los barrios porteños es buenísimo. Yo me enteré que la diagonal que corta Parque Chas antes se llamaba La Internacional. 
• Para terminar, esta semana WeWork anunció que se achica en Buenos Aires. Quizás te lo quieran vender como un paso más en nuestro camino a ser ya sabés qué país, pero en realidad el modelo de la multinacional de oficinas compartidas está en crisis en todo el mundo. El año pasado escribí un correo sobre eso. Si no te llegó acá lo podés leer.

Eso es todo por hoy, amigue. Espero que hayas disfrutado leer estas líneas tanto como yo disfruté escribirlas.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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