Casa propia imposible: si la inflación se va, ¿el crédito vuelve?

Febrero de este año fue el mes con menos crédito hipotecario en Argentina desde que lo empezó a medir el Banco Central.

En números: el dinero otorgado equivale a apenas 27 departamentos (en todo el país) y es casi 190 veces inferior al promedio de los créditos UVA, que rondaba los 500 millones de dólares mensuales. Los datos los calculó la consultora Empiria en base a la información del Banco Central.

¿Cómo hace entonces la gente para comprar un inmueble hoy en día? “En su mayoría son ahorros previos de muchos años, y hay un porcentaje de compra y venta (personas que venden un inmueble para con esa plata comprar otro). Lo llamamos efecto encadenamiento”, me explica Soledad Balayan, de Maure Propiedades.

El resto de los mortales no tenemos chance, al menos en las grandes ciudades. En diciembre, la Dirección General de Estadística y Censos porteña estimó que una pareja de profesionales debería multiplicar sus ingresos más de cuatro veces para poder acceder a un préstamo para la compra de un departamento de 2 ambientes.

Según datos de la Encuesta Nacional de Gastos del Indec (ENGHo), en 2013 solo el 10% de los hogares pudo financiar la compra, construcción o ampliación de su vivienda. Hoy la situación es incluso más crítica.

“Hay profesionales a los que les cuesta alquilar en este contexto, así que imaginate que para crédito estamos muy lejos”, dice Soledad.

“El crédito hipotecario en Argentina siempre fue esquivo, principalmente porque la visión política preponderante no incluyó al sector financiero como actor relevante de la política habitacional y porque la macroeconomía no dio mucho margen para pensar en largo plazo”, dice Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y autor de El sueño de la casa propia.

Federico suele repetir que comprar zapatillas en cuotas y una vivienda al contado no tiene ningún sentido. Que muchísimos países -incluso varios latinoamericanos con economías inestables- lograron convertir al crédito hipotecario en el principal mecanismo que tienen los hogares de clase media para acceder a la vivienda en propiedad. 

En su último libro, explica cómo lo hicieron.

Cómo tener crédito en economías inestables

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo donde el banco toma como garantía la propiedad que la persona interesada quiere comprar o construir. Sin embargo, para que esto ocurra tienen que darse algunas condiciones, que Federico explica en El sueño de la casa propia. 

Primero, el interesado debe reunir determinadas condiciones: un buen historial financiero, ingresos demostrables, eventualmente presentar uno o más cotitulares. Luego debe contar con los ahorros necesarios para pagar la parte del crédito que el banco no financia (lo que se conoce como pago inicial o down payment) y debe contar con un nivel de ingresos tal que el banco crea que la cuota va a ser pagada sin problemas.

Se imaginan cómo sigue el razonamiento. “En contexto de alta inflación, como los que fueron comunes en varios períodos de las últimas décadas en América Latina, el crédito hipotecario se vuelve muy lejano para el hogar promedio”. Es por eso que muchos gobiernos de la región desarrollaron instrumentos que permiten promover el crédito hipotecario en economías inestables.

Las experiencias regionales de este tipo arrancaron en 1967, primero en Chile con la creación de una Unidad de Fomento (UF) que evoluciona según el nivel de precios. Un año más tarde, Uruguay estableció la Unidad Reajustable (UR), atada a la evolución de los salarios, y al poco tiempo le siguió Colombia con la la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), que de manera similar al caso chileno evoluciona de acuerdo a la variación de los precios durante el último año.

Hubo algunas reformas posteriores (Colombia reemplazó la UPAC por la Unidad de Valor Real y Uruguay creó la Unidad Indexada que hoy convive con la Unidad Reajustable), pero en lo fundamental el esquema se mantuvo. Mientras tanto, otros países se sumaron al intento por dar respuesta a la falta de crédito en contextos de crisis y alta inflación: México creó la Unidad de Inversión (UdI) y Bolivia hizo lo propio con la Unidad de Fomento de Vivienda (UFV).

“En la mayoría de los casos, los mercados de crédito hipotecario lograron un nivel de desarrollo considerablemente mayor al argentino”, dice Federico. Y si bien esto no se explica necesariamente por las unidades indexadas, es posible pensar que han jugado un rol relevante.

“El contexto macroeconómico, político y legal es, quizás, el principal factor a la hora de entender el desarrollo del crédito hipotecario pero, en el día a día, debe apoyarse en estos instrumentos que permiten la transición. La unidad indexada es especialmente útil y necesaria en contextos de inflación elevada”, sostuvo el economista.

¿Y por casa cómo andamos?

En Argentina, las unidades indexadas comenzaron en 1980 durante la última dictadura con la famosa circular 1.050 del Banco Central que ató el el valor de los créditos al índice de ajuste financiero (IAF). Esta experiencia resultó traumática por un problema de diseño, es decir, por haber elegido a la tasa de interés como valor de referencia. La hiperinflación de los últimos años del presidente Raúl Alfonsín terminó por dinamitar el sistema.

Durante los años noventa hubo un breve repunte del crédito, gracias a la caída de la inflación (con el tipo de cambio como ancla nominal), el ordenamiento macroeconómico y la sanción de la Ley de Fideicomisos. Pero la crisis de 2001 -otra más en nuestra atribulada historia, y una de las peores- generó una masiva ruptura de contratos y destrozó la capacidad de ahorro de la población.

Según el trabajo citado, durante el kirchnerismo se dio una recuperación económica “que miró de lejos al crédito”. El Gobierno desarrolló una política de vivienda que prescindió del sistema financiero y se apoyó en los programas públicos, siempre insuficientes frente a la escala del déficit habitacional.

En 2012, el gobierno de Cristina Kirchner lanzó Procrear, un programa de créditos con cuota fija y subsidios a la tasa de interés con el que se buscaba revitalizar la economía local. Ramiro Segura y Natalia Cosacov, de la Universidad Nacional de La Plata, investigaron el impacto del Procrear y llegaron a la conclusión de que si bien logró dinamizar la construcción y el nivel de empleo en el sector, “esta dinamización también impactó en el incremento de los precios del suelo y de los materiales, que se transformaron en un obstáculo o un límite para la expansión del programa”. (En esta columna hablamos sobre la importancia de contar con planes de ordenamiento territorial).

La primera edición del programa estuvo a cargo del Banco Hipotecario y no permitía la intervención de otras entidades financieras. Por entonces se ofrecían créditos con tasas de interés de entre 2% y 14% anual, cuando la inflación ya superaba el 20% o el 30%. Y más allá de los méritos del programa, hacia 2015 el crédito hipotecario para vivienda representaba apenas el 0,4% del PBI (como referencia, en 1999 había sido del 2,8%).

¿Los créditos UVA fueron malos?

En 2016, el gobierno de Mauricio Macri lanzó la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y permitió que los créditos hipotecarios se ofrecieran con una cuota variable e indexada por el índice de precios al consumidor o IPC.

“La aparición del UVA redujo en un 56% el ingreso necesario para acceder a un crédito hipotecario y pasó a equivaler a menos de dos sueldos promedio”, explica Federico. Muchas personas que conozco accedieron a su primera vivienda gracias a uno de estos créditos y hoy pagan cuotas inferiores a las de un alquiler. 

El esquema recién se rompió en 2018 cuando sobrevino una devaluación, cayó el salario real y se disparó la brecha entre el salario y el valor del metro cuadrado en dólares (otra crisis featuring Toto Caputo).

Pero mientras funcionaron, fueron prácticamente la última oportunidad que tuvieron los no herederos en Argentina para acceder a un crédito hipotecario. Esto parece contrastar con la narrativa que asegura que los UVA fueron una “estafa”, pero un vistazo a los números alcanzará para zanjar la discusión.

De acuerdo con datos oficiales presentados al Senado en septiembre de 2022, el índice de morosidad de los créditos hipotecarios es del 1,2%, muy por debajo del sistema (3,3%) y de cualquier otra línea de créditos, además de que permitieron extender los plazos para la devolución del crédito: de 20 años (lo normal hasta 2015) se pasó a plazos promedios de entre 25 y 27 años.

Otro dato demoledor: según indican los informes de Estabilidad Financiera del Banco Central, la evolución de la mora en los créditos UVA, incluso con montos variables, fue considerablemente menor que la de los créditos de cuota fija del período 2011-2015.

“Desde la creación de los créditos UVA se ha hablado mucho sobre cómo aumenta el capital adeudado en pesos, algo que omite que se reduce constantemente en UVAs y, posiblemente, también medido en dólares o en relación al inmueble”, explica Federico, y ofrece un ejemplo concreto: el de una persona que en octubre de 2017 compró un depto de 2 ambientes en Buenos Aires con un crédito a 25 años, financiando el 75% del valor del inmueble con una tasa nominal anual del 5,2%. Hacia enero de 2023, la deuda de esta persona pasó del 75% inicial al 39%, es decir que se redujo casi a la mitad en apenas un quinto del plazo.

Habrá casos puntuales donde la situación fue complicada, en especial para aquellos cuya cuota subió más que sus ingresos, pero no es diferente a lo que les ocurrió a los inquilinos argentinos, con la pequeña diferencia de que estos últimos cuentan con cero inmuebles a su nombre.

¿Y entonces?

Justamente para hacerle frente al tipo de problemas que aparecen cuando las cuotas se disocian de la evolución de los ingresos es que países como México y Colombia desarrollaron Fondos de Compensación.

“Para el caso argentino, lo que haría falta es un mecanismo similar al mexicano, que permite que las cuotas de los créditos hipotecarios UVA ajusten según el promedio de los salarios en reemplazo de la inflación”, dice Federico.

Nuestro very own Fondo de Compensación, dice, debería ser simétrico, es decir, que el deudor siempre pague una cuota indexada al salario promedio y el acreedor cobre una indexada al índice de precios. Las diferencias, para un lado y para el otro, serían responsabilidad del fondo. Debería incluirse, además, una sobrecuota mínima (del 1,5%) para cubrir un escenario de caída abrupta del salario real.

El fondo también podría recibir otras fuentes de financiamiento, como aportes de bancos o organismos internacionales.

Posdata sobre frustraciones

En 2022, el Instituto de Vivienda de la Ciudad hizo una encuesta sobre percepción de la vivienda entre quienes hoy no son propietarios. El 80% dijo que alquilaba porque no era propietario de un inmueble y tampoco podía acceder a serlo. Apenas el 8% contestó que alquilaba mientras ahorraba para comprar una vivienda.

Este dato es clave, porque a veces en el debate público (o tuitero, aunque últimamente son la misma cosa) se observa mucho dedito acusador contra los jóvenes y su aparente falta de ambición o de sacrificio a la hora de tener una casa propia. Pero, ¿no quieren o no pueden?

«Es posible que la exteriorización de esa convicción (de no querer comprar una casa) se parezca a que no les atrae la idea de la propiedad, cuando en realidad puede ser una consecuencia de cómo se ajustó la demanda aspiracional. Es decir que sería un ‘efecto frustración’ y no un cambio en los hábitos de consumo”, explica Federico. Al cabo que ni quería, decía Quico en El Chavo del 8.

Así que ya saben, los boomers se equivocan: no es que no te podés comprar una casa porque vas a diez recitales de Coldplay. Vas a diez recitales de Coldplay porque no te podés comprar una casa.