Por qué es malo el crecimiento desordenado de la mancha urbana

Sin acceso a crédito hipotecario y en un contexto de inseguridad real o percibida, cada vez más familias argentinas se mudan a los suburbios. Los efectos en el transporte y en el presupuesto de los gobiernos.

Las cifras preliminares del último censo dejaron en claro lo que se venía intuyendo desde hace tiempo: la mancha urbana en Argentina crece más rápido que su población. Se trata de un fenómeno observable en casi todas las grandes urbes y que sigue una tendencia de “huida a las afueras” que comenzó a profundizarse en nuestro país, justamente, por la época en la que el Indio Solari nos invitaba a su casa suburbana.

En el Gran Buenos Aires, el aumento del número de habitantes de la última década fue inversamente proporcional a su cercanía a la Ciudad. “El segundo cordón creció poco más del doble que el primero y, a su vez, el tercero creció más del doble que el segundo”, resumió el politólogo Juan Manuel Pippia, que agregó que el crecimiento en la periferia tiende a darse “a lo largo” y no “hacia arriba”.

Intrigado por los detalles y el ángulo real estate de toda esta movida, hablé con Esteban Pernice, de Castex Propiedades.

“Primero hubo dos olas de migración al suburbano. La primera en el ’96 y la segunda en 2002, después de la gran devaluación que abarató mucho el costo de construcción. La pandemia generó la tercera ola, que posiblemente haya sido la motivada por causas más profundas”, dijo Pernice.

Para este especialista en el mercado de countries, el encierro forzoso de la cuarentena hizo del verde y de los espacios abiertos “un nuevo lujo”, lo que se combinó con el aumento del teletrabajo y la gran caída en dólares del costo de construir: “El sector registró entonces una gran demanda de terrenos, condominios y también de casas llave en mano en emprendimientos residenciales ubicados en distintos puntos cardinales de los suburbios”.

En Cenital nos importa que entiendas. Por eso nos propusimos contar de manera sencilla una realidad compleja. Si te gusta lo que hacemos, ayudanos a seguir. Sumate a nuestro círculo de Mejores amigos.

Y si bien el perfil clásico son familias jóvenes con hijos pequeños (“que pasan de un departamento en la ciudad de pocos metros cuadrados a una casa mucho más amplia emplazada en lotes de generosas dimensiones”), Pernice dice que ahora también aparece un target de parejas solas o de gente mayor que elige vivir en los condominios que se ofrecen en muchos barrios cerrados porque además del verde les ofrece cercanía -con cierta independencia- de familias, hijos o amigos que viven en el mismo barrio.

Todo esto, que a los ojos de algún lector podrá parecer positivo (“desconcentremos, no podemos vivir todos apretados en el centro”) es bastante peor de lo que parece. Veamos.

El salto de las ranas

Los que alguna vez trabajamos con sistemas de información geográfica (GIS, por sus siglas en inglés) compartimos con los sociólogos del siglo XIX una pasión por la clasificación. Esta idea de que es posible medir y tabular casi todo también aplica al urbanismo y nos va a ayudar a explicar qué tipo de crecimiento tuvieron las ciudades argentinas.

Digamos que existen, grosso modo, tres tipos de crecimiento urbano: infill (completamiento o densificación), extensión (crecimiento en los bordes) y leapfrog (desarrollo no continuo). Este último es el peor de todos, porque este “salto de rana” da cuenta de un patrón de urbanización en el que los nuevos fragmentos urbanos se generan de manera discontinua.

En apenas un cuarto de siglo, así se fue dispersando Buenos Aires hacia la periferia:

La extensión de la mancha urbana de Buenos Aires pasó de 133 mil hectáreas en 1989 a 193 mil hectáreas en 2014. Atlas of Urban Expansion

Siendo que en este tiempo no hemos vivido precisamente una explosión demográfica, el problema está más que claro: “Las ciudades argentinas no están creciendo de manera sustentable, consumiendo mucho suelo en relación con sus propios incrementos poblacionales”.

El diagnóstico proviene de un estudio de CIPPEC sobre la expansión de 33 aglomerados urbanos de Argentina, que asegura que la actual forma de crecimiento -que privilegia patrones de alto consumo de suelo- afecta negativamente a las dinámicas urbanas ya que promueve “la expansión con bajas densidades, la segregación social y la proliferación de vacíos urbanos”.

Para colmo, la expansión urbana se realiza a menudo sobre tierras que a menudo cumplen funciones ambientales importantes, como humedales, recargas de acuíferos y reservas de biodiversidad ecológica. Me dijeron que no hay que señalar con el dedo, pero el Barrio Elcano de Hudson, Puertos del Lago en Escobar y el Barrio San Sebastián, sobre la cuenca baja del Río Luján (entre otros), son algunos de los main offenders.

El fenómeno no se limita al área metropolitana de Buenos Aires. Tendencias similares se observan en Bariloche, Tucumán y Córdoba, donde un ex intendente dejó un dato político para otra columna: “Los vecinos de los barrios cerrados eligen intendente, aunque muchas veces no tienen contacto con la población a la que el Estado municipal debe brindarle servicios, por lo que votan más influenciados por un proyecto provincial o nacional que por la valoración del gobierno local”.

Hasta acá, la radiografía actual y las consecuencias. Ahora vamos a las causas. Cristian Moleres, secretario de Transporte de la Facultad de Ingeniería de la UBA, identifica tres motivos centrales.

  • Uno: la construcción de las grandes infraestructuras de transporte carretero (es decir, de autopistas) en las grandes ciudades. “Estas infraestructuras, en un primer momento, bajan drásticamente los tiempos de viaje y permiten vivir más lejos de donde se trabaja”, dice Moleres a Cenital (después, claro, llega la paradoja de la demanda inducida). El boom de muchos barrios en Pilar o Escobar hubiera sido imposible sin las obras de ensanche en Acceso Norte de la Autopista Panamericana.
  • Dos: “En un contexto sin acceso al crédito hipotecario, comprar un lote y autogestionarse la construcción de la vivienda es una forma de ‘comprarse una vivienda en cuotas’, algo imposible en las áreas centrales consolidadas”. Cada vez más personas se mudan con sus familias a barrios de la periferia no tanto por elección de un estilo de vida sino porque es su única posibilidad concreta de ser dueños de una propiedad. Lo decía CIPPEC con otras palabras: “Mientras la ciudad no es plausible de consolidarse debido a la inviabilidad y los costos excesivos, la única forma que tiene de crecer ante la ausencia de lógicas de densificación es mediante el derrame por expansión, lo cual que genera nuevos enclaves de urbanización, tanto privados (barrios cerrados), públicos (vivienda planificada) como autogestivos (asentamientos informales)”.
  • Tres: la degradación de los centros y barrios históricos, retroalimentados por este éxodo, generan un fuerte incentivo para que las personas busquen lugares que se perciben como más seguros. “Si en el barrio empiezan a aparecer viviendas o locales vacíos, la gente no camina durante el día o se vuelven áreas monofuncionales (como Once o el Microcentro), se van a volver también más inseguros, lo que a su vez impulsa a que más gente se quiera ir”, explica Moleres.

Sumo una más: muchas veces es el propio Estado quien promueve este modelo problemático de ciudad difusa. Hace un tiempo, el gobierno de Catamarca anunció la creación de 4.000 viviendas sociales en Valle Chico, una ciudad satélite dormitorio del Gran Catamarca, lo que implica que las personas que viven allí recorren largas distancias hasta sus lugares de trabajo o esparcimiento, según alertaron los especialistas en su momento. Se alivió en parte el déficit habitacional, pero a qué precio.

Pero… ¿no es ecológico irse al verde?

Las publinotas mienten. La única manera en la que ir al verde sea ecológico es que tu plan de vida sea más o menos autosuficiente. No quiero entrar en la chicana de sugerir comunas autogestivas o vivir de la caza y de la pesca, pero de mínima trabajar desde el hogar o en las cercanías, y caminar con los chicos a la escuela o llevarlos en una bicicleta de carga. Si en cambio te fuiste a vivir a un barrio cerrado emplazado sobre humedales en el kilómetro 63 y necesitás dos autos para manejarte -uno para trámites y actividades de los chicos y otro para ir a laburar presencial en una oficina en Corrientes y Alem-, tu huella de carbono es una pisada de elefante.

Lo dicen hasta los propios habitantes de urbanizaciones cerradas. En marzo de 2020, Diego alquiló una casa en Nordelta para vivir con su esposa, su primer hijo y otro en camino. Al principio le pareció una buena idea por una cuestión de espacio. Después se arrepintió.

“Cuando uno cuantifica los gastos en nafta, peajes, amortización del auto y tiempo es una locura. Tengo que agarrar el auto para todo. En Capital, en cambio, si quiero leche voy al supermercado que queda a media cuadra”, le dijo al diario La Nación, que compiló historias de familias que se arrepintieron de haberse mudado.

Algo parecido explicaba Jorge Blanco, director del Instituto de Geografía de la UBA, que estudió el caso de lo que hoy es el complejo Pilar Walk, un agrupamiento de cines, restaurantes y hasta un bingo con tragamonedas en el kilómetro 50 del Acceso Norte. “Todo el conjunto de transformaciones desarrolladas en Pilar supone poseedores de, al menos, un automóvil por grupo familiar, y las enormes playas de estacionamiento son la postal de presentación de estas construcciones”, dijo Blanco. “Para ir de uno a otro de los emprendimientos situados en la misma intersección hay que atravesar puentes y playas de estacionamiento. Y no hay ninguna organización de la circulación peatonal que permita, favorezca o estimule el desplazamiento a pie”.

La otra consecuencia de este modelo de crecimiento es la proliferación de vacíos urbanos, lugares abandonados u obsoletos al interior de las ciudades, lo cual a su vez genera costos más altos para los municipios que tienen que invertir en la provisión de servicios en territorios cada vez más amplios. Muchas veces, cuando se crean nuevos barrios cerrados o countries en la periferia el Estado se ve obligado a llevar hasta ahí su red de servicios domiciliarios para un número reducido de hogares. Esto genera deseconomías de escala.

En resumen: si la comparamos con nuestro modelo de Belleza Americana más carpinchos, la tan denostada ciudad es una forma de organización muchísimo más sustentable.

En Belleza Americana, el ahora cancelado Kevin Spacey vive una vida aburrida en los suburbios de Chicago.

Pero, ¿cómo puede ser que los humanos sigamos prefiriendo el ruido, la suciedad y el estrés de la gran ciudad?

Tiene la palabra Jerry Seinfeld.

El triunfo de las ciudades

En agosto de 2020, cinco meses después de que Diego y su pareja se mudaran a Nordelta y mientras un virus desconocido mataba personas, Seinfeld escribió una columna de opinión en el New York Times.

“Así que creés que Nueva York murió. Bueno, no”, era el título del texto, en el que respondía a un post viral que decía que con la pandemia la ciudad que nunca duerme estaba acabada porque “ahora se puede hacer todo remoto”.

Mucho antes de que todos empezáramos a hablar de la fatiga por Zoom, Seinfeld anticipaba los problemas del full remote. “Todo el mundo odia hacer esto. ¿Y sabés por qué? No hay energía”. Y agregaba: “La energía, la actitud y la personalidad no se pueden ‘teletransportar’, ni siquiera por medio de las mejores líneas de fibra óptica. Esa es la razón por la que muchos de nosotros nos mudamos a Nueva York en primer lugar”.

El comediante mencionaba ese je ne sais quoi que tienen las aglomeraciones, esa masa crítica de talento y creatividad de la cual se nutren las grandes urbes. “La energía humana real, viva e inspiradora existe cuando nos juntamos en lugares locos como Nueva York. Lamentarte por no poder ir al teatro durante un tiempo no es el elemento esencial del carácter que hizo de Nueva York el brillante diamante de actividad que algún día volverá a ser”.

Lo mismo aplica para Buenos Aires. No se me ocurre otro lugar que te permita probar arepas con kimchi un domingo al medioda para después ir caminando al Teatro Colón a ver unos cortos de Buster Keaton con música en vivo, seguir de gira a la noche en una vermutería de Chacarita que ofrece “tapas” y donde te encontrás con una conocida que viene de producir una película pero que ahora está filmando unas publicidades y que aprovecha para presentarte a una pareja de actores holandeses y te quedás charlando y cuando volvés a casa estás medio antojado y te pedís helado a la una de la mañana.

La ciudad, el mejor invento humano.

Normas para el parque humano

Sé lo que están pensando y no, esto no quiere decir que todos tenemos que ir a vivir a un rascacielos de 200 metros de altura en Corrientes y 9 de Julio. Ninguna ciudad funciona así. Como explican aquellos que estudiaron el modelo monocéntrico, el precio de la vivienda y el costo del suelo se reducen con la distancia al centro, y la densidad poblacional disminuye a medida que nos alejamos del área de mayor concentración económica.

Por eso mismo, el desafío es tener una densidad adecuada (ya dijimos, densificación no es hacinamiento) en torno a los centros o subcentros, eliminar barreras urbanas y aplicar políticas de infill o completamiento, evitando los “saltos de rana” de los que hablábamos hace un momento.

El motivo: el crecimiento “sano” de una ciudad, por extensión y completamiento de espacios al interior del tejido urbano, está asociados con un menor grado de segregación de los hogares más vulnerables (y, a la inversa, el crecimiento alejado de los centros tiende a crear ghettos, de ricos o de pobres, en forma de asentamientos o barrios privados). Esta no es una columna contra los suburbios: todo lo que tenga que ver con consolidar barrios residenciales bien conectados e integrados a la trama urbana está bien. Lo que hay que evitar es el círculo vicioso de las tres causas que mencionaba el ingeniero Cristian Moleres, porque mientras más gente se vaya a vivir lejos, se impulsa más el uso del auto, que requiere más infraestructura vial y genera más congestión, que a su vez vuelve al centro un lugar poco agradable para vivir.

Una vista aérea de los partidos de Pilar y Escobar, en el norte del Gran Buenos Aires, donde se observan barrios populares, urbanizaciones cerradas y grandes vacíos urbanos. Google Earth

¿Cómo lograrlo? Algo de esto discutimos en esta nota sobre movilidad, cuando hablamos del desarrollo orientado al transporte (TOD, por sus siglas en inglés), que alienta la construcción de viviendas y comercios cerca de los accesos al sistema de transporte masivo. Pero esto debe necesariamente combinarse con otras medidas, aparentemente heterodoxas pero alentadas hasta por el Banco Mundial, como ponerle impuestos a las parcelas de tierra ociosa o desarrollar mejores políticas de uso del suelo.

¿Impuesto a terrenos ociosos suena a soviético? Pues no, mi ciela. Las normas municipales contra el abandono vienen de larga data y atraviesan todos los espacios políticos. Vicente López tiene desde 1965 una ordenanza que prevé una “toma de posesión con ánimo de adquirir por prescripción”, mientras que San Fernando autoriza desde 2003 la “posesión inmediata” de aquellos lotes “que se hallen en estado de abandono o sin cercos ni veredas y que adeuden a la municipalidad más de cinco años de tasas”. Medidas parecidas fueron aprobadas en partidos del conurbano como Morón, Tigre, Avellaneda y Moreno, y en las localidades bonaerenses de Tres Arroyos, Ayacucho, Cañuelas, Brandsen y Maipú.

El otro gran elefante en el cuarto es el decreto-ley 8.912 de la provincia de Buenos Aires, sancionado durante la última dictadura para regular el ordenamiento territorial y el uso del suelo. Al no establecer mecanismos de regulación ni contención de la expansión urbana, la norma favoreció el efecto especulativo de la expectativa de urbanización en áreas periurbanas (espacios situados en la periferia de las aglomeraciones), como se explica en este artículo. Tampoco tuvo en cuenta las particularidades regionales del territorio ni incluyó mecanismos de generación de espacios verdes públicos (un gran déficit de varias áreas del Gran Buenos Aires). Para colmo, estableció unas medidas mínimas de parcelas tan excesivas que terminaron por alentar la dispersión urbana.

En 2014, la Ley de Acceso Justo al Hábitat abordó algunos de estos desafíos, abriendo la puerta a mecanismos como el reajuste de tierras y la participación municipal en las valorizaciones inmobiliarias, de los mejores instrumentos disponibles a esta altura del siglo XXI. Ahora la pelota pasa a los municipios, que no siempre saben -o quieren- sumarlos a la gestión urbana. Un ejemplo: recién en octubre del año pasado Tigre puso en marcha su plan de ordenamiento urbano territorial, un desafío mayúsculo para un municipio donde el 34% de la superficie se destina a desarrollos privados o “clubes de campo”.

Dejo para lo último algo que ya no es responsabilidad de los municipios ni de las provincias sino del gobierno nacional: un plan de estabilización que contribuya al regreso del crédito hipotecario.

Hoy en día la única opción de casa propia para personas que en otro momento podrían haber accedido a una es comprarse un terrenito barato en el tercer cordón y ponerse a construir en pesos. Esta situación no es culpa de las familias, que hacen lo que pueden con lo que hay, sino del contexto que alienta las peores decisiones en términos urbanísticos. Después de todo, y salvo los lotes del AABE o del Parque de la Innovación, ¿qué otro producto inmobiliario se puede comprar hoy en pesos y en cuotas?

A fin de cuentas, es mucho lo que se puede (y debe) hacer desde lo regulatorio, actualizando los planes de ordenamiento territorial y repartiendo cargas y responsabilidades entre los diferentes actores, pero también se tienen que generar las señales de precios adecuadas para que la expansión de la mancha sea armónica y razonable.

Soy magíster en Economía Urbana por la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) con especialización en Ciencia de Datos. Creo que es posible hacer un periodismo de temas urbanos que vaya más allá de las gacetillas o las miradas vecinalistas. Mis dos pasiones son el cine y las ciudades.