La ley de alquileres en su laberinto

El 23 de noviembre de 2016, Miguel Ángel Pichetto blandió, en el recinto del Senado, notas impresas del diario Clarín:

—El marco de los contratos forma parte de una actitud de libertad, y el Congreso hace mucho tiempo que no interviene en esta materia. Lo hace ahora, en el esquema de distorsiones que ha habido con los precios. Hay titulares de medios que hablan del 42% por arriba de la inflación. Esto es lo que nos preocupa. Esperemos que esto sea transitorio, que no tengamos que tener esta norma de manera permanente, que se regularice y se vuelva a la normalidad.

Las copias de los artículos se las había impreso Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, un conglomerado apartidario que reúne a quince agrupaciones de diferentes provincias. “Me reuní con Pichetto un rato antes de la sesión y me preguntó si el Grupo Clarín estaba de acuerdo con la ley. Le dije que sí y ahí se cerró el acuerdo”, cuenta Muñoz.

El Senado aprobaba por unanimidad el primer proyecto de ley de alquileres y daba inicio a uno de los debates más enmarañados de las últimas décadas, que atravesó dos gestiones presidenciales y tres renovaciones parlamentarias, y que continúa abierto, hasta ahora, en la Cámara alta. 

La de la Ley 27.551 fue una discusión plagada de internas políticas, negociaciones forzosas, ardides parlamentarios y presiones cruzadas. Lleva el nombre de “ley Lipovetzky” por Daniel Lipovetzky, un exdiputado del PRO y autor del proyecto que se tomó como base, pero que fue sancionada en soledad por el peronismo/kirchnerismo, que en ese entonces fue su más férreo defensor.

Aquella iniciativa que Pichetto defendió en el recinto había sido presentada por su coterránea Silvina García Larraburu y era similar a la norma actual, pero no prosperó en la Cámara de Diputados y perdió estado parlamentario en noviembre de 2018. En el medio, la Federación de Inquilinos denunció que Lipovetzky “cajoneaba” la ley en la comisión que presidía, la de Legislación General, y viralizó el teléfono y el mail de su despacho. El diputado y Muñoz fueron a una mediación del Gobierno de la Ciudad y, una vez calmados los ánimos, avanzaron las negociaciones cruzadas entre diputados, inquilinos e inmobiliarias, con la intermediación del entonces secretario de Vivienda, Iván Kerr, en nombre del gobierno de Mauricio Macri. 

Se llegó a un consenso: extender el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años; fijar actualizaciones anuales en base a un índice oficial, que combina en partes iguales inflación (IPC) y salarios formales (RIPTE); obligar al locador a registrar los contratos ante la AFIP y también a pagar las expensas extraordinarias; establecer solo un mes de depósito; y ampliar el menú de garantías a ofrecer por el inquilino, incluyendo otros instrumentos además del título de propiedad, como el recibo de sueldo o un aval bancario.

El sector inmobiliario aceptó la regulación pero se plantó en contra de un artículo vinculado al cobro de comisiones de los corredores y a la intermediación a cargo de profesionales matriculados. “En este punto está en juego nuestra profesión y nuestra dignidad”, confesó Federico López Castromil, de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sentado a la derecha de Muñoz en una abarrotada Sala 1 del edificio anexo, el día que se firmó el dictamen. 

La aprobación llegó el 20 de noviembre de 2019 con amplio acuerdo: 191 votos a favor, ninguno en contra y 24 abstenciones. El interbloque Cambiemos no pudo evitar la ruptura: tanto el PRO como la UCR y la Coalición Cívica se dividieron entre el apoyo y la abstención. Paradójicamente, algunos de los que votaron a favor de la ley ahora promueven cambios, como la peronista Graciela Camaño, la macrista Silvia Lospennato y los radicales Mario Negri, Martín Lousteau y Karina Banfi. “Hemos trabajado mucho y dado un ejemplo de búsqueda de consenso y de diálogo”, se enorgulleció Lipovetzky, de corbata negra a rayas verdes, desde su banca.

En ese entonces, ocho millones de inquilinos aguardaban una solución: hoy son diez millones.

Cambio de gobierno mediante, el trámite legislativo pasó al Senado, donde las trabas tampoco fueron pocas. En 2020, en plena pandemia del Covid-19, se logró dictamen favorable y, a pedido del Frente de Todos, Cristina Kirchner convocó a tratarlo el 4 de junio, pero el despacho no contaba con los siete días reglamentarios de vigencia y la oposición no concedió los dos tercios de los votos para habilitar el debate sobre tablas. Una semana después, la vicepresidenta llamó a una nueva sesión y, ya sin la exigencia de la mayoría agravada, se sancionó la ley con 41 votos afirmativos del bloque oficialista. Juntos por el Cambio se desconectó del debate virtual, argumentando que el tema no estaba vinculado a la situación sanitaria. “Se enojan porque trabajamos”, se quejó el jefe de la bancada oficialista, José Mayans. 

Male sal

Lo que siguió es conocido: inflación interanual estimada en 150% para fin de este año, alquileres por las nubes, salarios atrasados y retiro de casi el 50% de la oferta de viviendas. Cuando la ley ya había cumplido un año, Sergio Massa, entonces presidente de Diputados, advirtió en un acto por el Día de la Construcción que la norma había “fracasado”. En marzo de 2022 fue más allá: adelantó que buscarían “suspender” la regulación por 90 días y en ese lapso sancionar una nueva ley, porque la vigente “perjudicó a propietarios, inquilinos e inmobiliarias”.

“A veces hay leyes que perjudican a uno de los actores, pero nunca una ley fue tan clara en fracasar con todos los actores. Yo en su momento estuve en contra de esta ley, advirtiendo que iba a pasar lo que pasó”, dijo Massa desde Salta. No fue el único oficialista detractor de la ley: dos de los tres ministros de Desarrollo Territorial y Hábitat que lleva la actual gestión, Jorge Ferraresi y Santiago Maggiotti, también se pronunciaron en contra y reclamaron regulaciones a nivel provincial o municipal.

La reacción del mercado a la amenaza de suspensión fue inmediata: postergaciones de firmas de contratos y avisos suspendidos. En sintonía, Juntos por el Cambio advirtió que una suspensión traería mayor inseguridad jurídica y, a pocas horas del anuncio, pidió una sesión especial para derogar la norma. Fue una maniobra de presión que moría antes de nacer, porque no contaban con la mayoría necesaria para tratar los proyectos sin dictamen. 

La jugada no llegó a completarse. Massa y el jefe del bloque oficialista, Germán Martínez, intervinieron para desactivar la sesión y llegaron a un acuerdo con los líderes opositores para destrabar el debate en comisiones, escuchar a todos los actores involucrados y emitir dictamen en no más de un mes. Juntos por el Cambio dio de baja la sesión, bajo amenaza de volver a convocarla si no se lograba un consenso. Massa, que por ese entonces se entusiasmaba hablando de una “Moncloa argentina”, ordenó comunicar el acuerdo a través de la cuenta oficial de Twitter de la Cámara de Diputados. 

El debate se desarrolló en la Comisión de Legislación General, que presidía la massista Cecilia Moreau, con más de 160 expositores de todo el país en representación de todas las partes. Pero, a diferencia del acuerdo alcanzado en 2019, esta vez se firmaron dos dictámenes separados. El Frente de Todos recogió los pedidos de los inquilinos y, tras un intenso debate interno, llegó a un consenso para mantener el corazón de la ley. “Para los inquilinos, los tres años (de plazo) fueron una conquista porque generan mayor previsibilidad, así como la anualidad en la actualización”, explicó el oficialista Lucas Godoy, vicepresidente segundo de la comisión. Por el contrario, Juntos por el Cambio, Graciela Camaño y el oficialismo rionegrino sugerían volver a los contratos de dos años, como establecía originalmente el Código Civil y Comercial, y liberar los precios. 

Ambos dictámenes tenían un punto en común: agregaban incentivos impositivos para propietarios con el fin de mejorar la oferta de viviendas en alquiler. La incorporación de esos beneficios hizo que el tratamiento parlamentario sumara un escalón más en la Comisión de Presupuesto y Hacienda. El 22 de junio se firmaron los dictámenes finales y el Frente de Todos se impuso sobre la oposición en una definición para el infarto: 40 firmas contra 39.

Empate catastrófico

Aquella vorágine dio lugar a una tensa calma. La oposición se encontró de repente en una encrucijada: no lograba juntar los votos para ganar en el recinto. A poco de firmarse el dictamen, salió a la luz el malestar de algunos diputados que ya no estaban tan dispuestos a acompañar ese texto. La cláusula de la discordia era la posibilidad de actualizar el precio de los alquileres cada tres meses, una idea que le atribuyen a Luciano Laspina, uno de los “economistas estrella” del PRO. Entre los que alzaron la voz estuvieron los cuatro diputados de los oficialismos de Río Negro y Misiones, sumados a los dos representantes del Partido Socialista, Mónica Fein y Enrique Estévez. Sin esos votos, el éxito no estaba garantizado. Tampoco el oficialismo conseguía los votos para imponer su propuesta. La discusión entró en un callejón sin salida.

El tema no volvió a tocarse ese año. En abril de 2023, una versión “off the record” surgida tras una cumbre entre Massa (ya en funciones como ministro de Economía) y el presidente Alberto Fernández volvió a agitar el avispero: el líder del Frente Renovador volvía a la carga con la idea de “dar de baja” la ley. Nada de eso ocurrió: no hubo ningún decreto, como había trascendido, y los legisladores oficialistas tampoco recibieron ninguna instrucción. El debate volvió a desinflarse. 

Tres meses después, las PASO (Primarias Abiertas, Simultáneas y Obligatorias) lograron lo que ninguna negociación política pudo: que el tema volviera a estar en agenda. En medio de la campaña electoral, un integrante de la “mesa chica” de la candidata presidencial Patricia Bullrich, el diputado Hernán Lombardi, pidió tratar sobre tablas un proyecto para derogar la norma, pero tal como se esperaba, perdió la votación.

Tras una discusión reglamentaria, Silvia Lospennato, la secretaria parlamentaria del PRO, retomó la ofensiva y puso a circular un pedido de sesión para el 23 de agosto. “Quedará claro qué bloques quieren tratar la ley de alquileres y cuáles dicen que quieren hacerlo, pero después no lo permiten”, sentenció.

La nota juntó 13 firmas de todo el arco opositor, a excepción del socialismo y la izquierda. El oficialismo no se sumó y enseguida dejó en claro cuál sería su postura. “El que convoca tiene la obligación de conseguir el quórum”, fue la máxima parlamentaria a la que se aferró Germán Martínez para no bajar al recinto.

Los contactos entre los jefes opositores se reactivaron después de las PASO y entró en escena Javier Milei, el candidato que arrasó en las elecciones. El libertario había firmado el pedido de sesión pero, firme a su postura de no negociar con “la casta”, no se sumó a los diálogos virtuales ni presenciales, y enarboló una postura inflexible: derogación o nada. A 24 horas de la sesión, nadie en la oposición podía asegurar que el bloque de La Libertad Avanza, integrado por Milei, Victoria Villarruel y Carolina Píparo, diera quórum y se mantuviera sentado toda la sesión. Por si fuera poco, los distintos bloques opositores no lograban cerrar un texto de consenso y desde el sector inmobiliario se quejaban de que no habían sido escuchados. La incertidumbre era total. 

En la reunión de Labor Parlamentaria previa a la sesión, que se realiza a puertas cerradas en el Salón Delia Parodi, Píparo protagonizó una fuerte discusión con Lospennato al pedir tratar un proyecto de derogación que no estaba vigente. La principal oposición había urdido una estrategia para sellar la presencia de La Libertad Avanza: votar en primer lugar los doce proyectos de derogación, a pesar de que estaban lejos del número.

“Juntos por el Cambio siempre supo que no estaba la posibilidad de derogar la ley. Lo de hoy es un show, ¿a qué nos trajeron?”, bramó luego Píparo en el recinto. Era tarde para las quejas: con su presencia, el bloque de Milei fue la llave del quórum y marcó el primero de una serie de movimientos quirúrgicos que posibilitaron la victoria opositora. 

Tal como se preveía, los diputados del Frente de Todos bajaron al recinto y bloquearon la mayoría para avanzar con la derogación. Pero luego la oposición dio un contragolpe y rechazó el dictamen de mayoría del Frente de Todos, con 131 votos negativos contra 109 afirmativos. Rechazar un dictamen de mayoría no es algo habitual: el último antecedente se remonta a diciembre de 2016, cuando el Frente para la Victoria, el Frente Renovador y otras ramas del peronismo se unieron para enterrar una reforma del impuesto a las Ganancias impulsada por Cambiemos e imponer su propio proyecto.

Recién entonces se pudo votar, en tercer lugar, la propuesta opositora, que recibió 125 votos afirmativos (de Juntos por el Cambio y parte de los bloques federales), 112 negativos (del Frente de Todos, La Libertad Avanza y la izquierda) y tres abstenciones (del Partido Socialista y un camporista salteño, Emiliano Estrada).

¿El nuevo orden?

El texto final se terminó de pulir tras bambalinas y modifica los tres puntos más conflictivos de la ley: que los contratos vuelvan a ser por dos años; que los alquileres se actualicen, como mínimo, cada cuatro meses; y que las partes puedan acordar el mecanismo de ajuste, basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM), el Índice de Salarios (IS) o bien una combinación de estos tres.

Milei hizo saber su postura a través de un comunicado: “No se necesita una nueva ley de alquileres. Hay que eliminarla y dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad. Lo único que harán es perjudicar a los más vulnerables con menos propiedades, de menor calidad y a precios más caros”. En los pasillos, Juntos por el Cambio respondió con chicanas: “Milei votó con el kirchnerismo”. Paradojas de la vida parlamentaria. 

En las redes sociales, los inquilinos que seguían de cerca la sesión no pasaron por alto un dato: el Frente de Todos tuvo trece ausentes. Con ese número podría haber empardado la votación para forzar un desempate de Moreau en contra del proyecto opositor. Algunos interpretaron que las ausencias oficialistas abrieron la puerta a un escenario distinto en el Senado, donde el oficialismo ya no defendió a rajatabla la ley vigente sino que impulsó cambios.

La semana pasada, en un plenario de Legislación General y de Presupuesto, el interbloque atravesó otra fuerte discusión interna y finalmente firmó un dictamen para mantener los contratos de tres años, pero con actualizaciones cada seis meses, un punto intermedio entre la ley actual (un año) y la media sanción (cuatro meses).

Además, se acordó fijar un índice en lugar de dejarlo librado a un acuerdo entre partes. Se optó por el coeficiente “Casa Propia”, que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, y que tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

En el medio, la UCR tuvo que salir a desmentir con un comunicado supuestas negociaciones con el Frente de Todos, y Juntos por el Cambio se abroqueló detrás de la media sanción de Diputados, en un dictamen de minoría. Fue después de dos reuniones informativas donde inmobiliarias e inquilinos exigieron una respuesta urgente pero expusieron visiones enfrentadas, en un mercado nuevamente paralizado.

Paralelamente, el oficialismo avanzó con otro dictamen para regular los alquileres temporarios con fines turísticos y las plataformas que publican esos servicios, como Airbnb. El proyecto abrió una grieta en Juntos por el Cambio en plena campaña electoral: la UCR y espacios provinciales acompañaron, pero no el PRO.

“Estamos totalmente en contra de regular los alquileres temporarios. Los argentinos deben poder ponerse de acuerdo con libertad para que haya más y mejores alquileres”, planteó Bullrich, la candidata presidencial de la alianza. Tan solo una bifurcación más en un laberinto tan espeso como intrincado, donde no asoma, por el momento, ninguna luz.

Esta nota es parte de un dossier con varios artículos que dan cuenta de las razones y posibles soluciones a la crisis de alquileres en Argentina. Se llama No digan cómo vivo y podés leer su introducción acá.