La clase media a la intemperie

La dificultad para acceder a una vivienda digna y en condiciones de estabilidad es hoy el principal problema de la sociedad argentina. Lo que siempre se erigió como un obstáculo infranqueable para los sectores populares, ahora también compromete el bienestar y la capacidad de proyectar de la enorme mayoría de la clase media. No tener resuelto el techo desestructura la vida personal y familiar y es la principal fuente de la angustia social contemporánea. Propiedades dolarizadas y alquileres impagables constituyen los síntomas de una patología que crece al calor de la indolencia, la pereza y la falta de imaginación de la política argentina.

Afrontar la decisión de una política creativa que proponga una nueva forma de pensar el problema de la vivienda es oportuna, necesaria y posible. Pero sobre todo también es urgente, porque al paso en que vamos no falta mucho para que la magnitud del desafío sea inabordable.

Digámoslo rápido para que duela menos: el paradigma con el cual el peronismo abordó el problema habitacional está agotado. Y hablo del peronismo porque es el espacio al que pertenezco, desde el cual y con el cual me interesa discutir. Decía, el problema de nuestro paradigma tradicional no es un problema de voluntad política ni de intenciones. Es un problema de enfoque. La perspectiva sobre la que el peronismo insiste es al problema de la vivienda lo que la separación de residuos es al cambio climático. Está bien que lo hagamos, pero lo hacemos sabiendo que ni cosquillas le hacemos a la cuestión de fondo. Hay un déficit habitacional calculado en 3,5 millones de viviendas y una tasa de inquilinización creciente y acelerada. Y nada de lo que se hizo en las últimas décadas sirvió siquiera para ralentizar el deterioro.

Pensemos, por ejemplo, en la última gran apuesta: el PROCREAR. Una gran iniciativa. Allí sobró presupuesto, voluntad política y hubo un equipo con liderazgo y probada capacidad de gestión, y aún así las 200 mil viviendas que se produjeron en ese marco hasta el 2015 no lograron resolver ni el 10% del déficit estimado.

El peronismo está atrapado, en este y otros temas, en una nostalgia paralizante que lo mantiene aferrado a sus grandes éxitos, sin mucha imaginación. Un loop de efemérides que sólo vuelve más atronadora la ausencia de respuestas novedosas a un drama que no para de agravarse. Y no es únicamente una cuestión de plata. Su condena son las anteojeras con las que se aproxima al problema.

En su habitual menú de políticas, el peronismo propone la construcción de grandes desarrollos urbanísticos (en la Ciudad de Buenos Aires, el emblemático desarrollo de casi 3 mil viviendas en Estación Buenos Aires), el financiamiento de viviendas unifamiliares en loteos periféricos y políticas universales de crédito hipotecario.

En cuanto a los desarrollos urbanísticos, estos utilizan el modelo habitual de las grandes obras públicas: financia el Estado y construye un privado. Por la magnitud de los desarrollos, este es un mercado que concentra la actividad en un grupo reducido de grandes constructoras que tienen experiencia en obras de gran escala, espalda financiera para absorber la dilación de los pagos y capacidad logística y maquinaria para una tarea de esa magnitud. De esa forma, además de ser muy costoso en términos fiscales, este modelo restringe la actividad a un grupo muy pequeño de jugadores, quitándole capilaridad y escala a la política.

Las políticas de viviendas unifamiliares en lotes individuales tienen otros problemas: construyen urbanidades de mala calidad, donde resulta costosísimo la provisión de equipamientos comunitarios y servicios públicos. Estos esquemas favorecen la extensión de la mancha urbana sin densidad con los costos económicos, sociales y ambientales asociados.

Las políticas universales de crédito hipotecario, por su parte, además de ser fiscalmente imposibles de financiar en el actual contexto macroeconómico tampoco funcionan porque tienden a agravar el problema que dicen querer combatir: convalidan el funcionamiento actual del mercado y presionan sobre los precios, tal como pasó con la fallida experiencia de los créditos UVA del macrismo. Resultaron un tiro en el pie y la situación ya no renguea, directamente no camina.

Una habitual tentación frente a la impotencia de las políticas públicas es darle rosca al mercado, estimulando la construcción con beneficios fiscales e impositivos con la expectativa de que un shock de oferta genere nuevos y mejores precios de equilibrio. Pero se sabe de sobra que, en el mercado de la vivienda, la ley de oferta y demanda tal cual supone el liberalismo ingenuo no funciona. Y para muestra basta un botón.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ejemplo, tenemos la misma población hace más de 50 años, nunca se dejó de construir, los precios no bajaron y la situación habitacional nunca paró de agravarse. Esa oferta no se encontró con su demanda. O mejor dicho, no se encontró con el tipo de demanda que la política tiene que atender, que es la demanda que exige que se garantice el elemental derecho a una vivienda digna.

El mercado de la construcción privada inmobiliaria tal cual funciona hoy, construye en pesos y vende en dólares, con márgenes de utilidad gigantescos para quien desarrolla. Su demanda no está motorizada por la necesidad habitacional sino por la capacidad de la vivienda de funcionar como medio para dolarizar excedentes en pesos y preservar el valor de los ahorros. Tan es así, que circula por estos días lo que ya es un secreto a voces: en los días posteriores a la puesta en marcha del dólar soja se registró un boom de compras de departamentos por parte de inversores que muy probablemente ya tenían resuelta su situación habitacional. Pesos por metros cuadrados dolarizados. Negocio redondo.

Esa disposición a hundir plata en ladrillos es absolutamente lógica y racional: la inversión inmobiliaria es, desde hace décadas, la más estable de toda la economía argentina:

Fuente: BCRA. Investigaciones Económicas. Documentos de trabajo 2021 | N 95. Eduardo Corso. “Dolarización financiera en Argentina. Un análisis histórico de una restricción vigente”. Julio de 2021

Ahora bien, la posibilidad de ser creativos con relación a la problemática de la vivienda no se juega en la lógica de los buenos y los malos. Acá no hay un problema moral. Porque por excesiva que nos parezca la tasa de ganancia del mercado privado inmobiliario, ese mercado no sólo es altamente riesgoso para los desarrolladores que apalancan financieramente la construcción, sino que participa como un eslabón crítico de la economía al reactivar una tremenda cadena de proveedores, generar empleo, blanquear dinero en negro y descomprimir la demanda de los dólares paralelos.

La clave es entender cómo funciona el mercado y tener una propuesta realista que conviva con aquel, para generar un nuevo tablero, con otras reglas y otros jugadores.

EL TABLERO DE LA OFERTA: DESDE EL ESTADO CON LOS PRIVADOS

Hay que inventar un negocio nuevo, para que la travesía entre el ahorro y la compra de la vivienda no sea una odisea tortuosa para la clase media.

Está claro que la magnitud del problema exige la articulación y la movilización de las capacidades y los ahorros del sector privado. Y este planteo no es un mero decir, no es una retórica de la colaboración. Nuestra misión justamente es fundar una nueva forma de la economía de la vivienda. No para construir menos, sino para construir diferente.

La propuesta tiene que poder abordar los tres principales problemas que vienen marcando la cancha de la producción de vivienda e inoculando el virus de la impotencia a las políticas públicas bien intencionadas. Primero, el problema del alto costo en dólares del suelo bien localizado y bien servido. En segundo lugar, la dolarización de las propiedades. Y, finalmente, el problema de la restricción fiscal que agobia a un Estado fundido.

Vayamos al grano: bajo la figura del fideicomiso público al costo nuestra propuesta apunta a construir en lotes urbanos individuales edificios de departamentos más baratos y en pesos.

¿Y eso cómo se hace? Movilizando tierra pública y/o privada con bajo potencial comercial para atraer el pequeño ahorro de los sectores medios bajo la tutela de una figura jurídica de probada eficacia y seguridad.

¿Cuál sería la mecánica estándar? El Estado se pone al frente de la organización de los fideicomisos, aporta la tierra y luego también oficia de fiduciario. Se convoca a las familias a sumarse al fideicomiso, aportando sus ahorros en forma de cuota inicial a cambio de los metros cuadrados correspondientes. El fiduciario licita el proyecto y la dirección de la obra. Los constructores no se exponen a ningún riesgo; compiten por proyecto y por precio, sin comprar el terreno, sin aportar apalancamiento para el desarrollo y sin participar de la comercialización. El Estado, adicionalmente, aporta a las familias beneficiarias un crédito (ajustado por el costo de la construcción) para cubrir la diferencia entre la cuota inicial y el valor al costo de las unidades finales.

Este modelo funciona con tierra pública, pero también con tierra privada de bajo potencial comercial, cuyos propietarios encuentran en el fideicomiso la posibilidad de darle liquidez a un activo inmovilizado que acumula deudas, supone gastos de mantenimiento o corre el riesgo de ser intrusado.

Repasemos y hagamos números concretos y reales.

Con el aporte de tierras por parte del Estado y/o de privados, los costos de la construcción en pesos, la movilización del ahorro familiar y sustituyendo el rol de las desarrolladoras en el apalancamiento financiero y la comercialización, la ecuación cierra.

El Estado (o el privado) pone y cobra el lote a valor de mercado. Las familias seleccionadas ingresan con un aporte inicial del 40% y obtienen un financiamiento público por el 60% restante. La constructora diseña, dirige la obra, recibe del fideicomiso los recursos para afrontar la totalidad de los costos y finalmente cobra por su trabajo hasta un 6% del costo total del desarrollo.

Veamos un ejemplo concreto sobre un terreno real:

Como se ve, con este esquema de fideicomiso al costo se reducen los precios de mercado a la mitad, pasando el metro cuadrado de 650 mil a 338 mil pesos.

Resolver el financiamiento para cubrir la brecha entre la cuota inicial y el valor final resulta crítico en mercados sin crédito hipotecario y en contextos inflacionarios como el argentino, donde las familias y los bancos huyen del riesgo a esa volatilidad. El rol del Estado es, en este campo, imprescindible.

En nuestra propuesta el crédito es de corto plazo y se crea a medida de la nueva oferta, de manera exclusiva, por lo que no convalida el mercado convencional, ni lo presiona. Y además se ajusta por la evolución del valor de la construcción, lo que reduce enormemente el costo para el Estado o la banca pública.

Costo y aporte inicial de cada unidad

Financiamiento de las cuotas restantes

Ejercicio de cuál sería la cuota actual de un desarrollo cuya cuota inicial fue en febrero de 2020.

UN NUEVO MERCADO PARA UNA NUEVA URBANIDAD

Insistimos: la falta de acceso a la vivienda es el principal problema de nuestra sociedad y debería ser prioridad absoluta de la discusión política y la gestión de todos los niveles estatales. Atrapado en su inercia, la forma con la que el peronismo viene pensando y actuando sobre este drama puede servir (y hasta ahí nomás) para proveer soluciones a los sectores populares. Pero cuando trata de abordar el acceso a la vivienda de los sectores medios, se topa con los límites que le ponen el mercado y su propia falta de imaginación.

La propuesta es inventar un nuevo tablero para producir de forma económica y sustentable vivienda verdaderamente accesible para los sectores medios. Sin pretender hoy emparchar el mercado existente, sino buscando el vehículo para sortearlo.

El modelo de fideicomisos públicos es esa oportunidad. Resuelve el problema del acceso al suelo, por el aporte de tierra pública y/o dándole liquidez a tierras privadas inmovilizadas durante años. Resuelve también el problema de la restricción fiscal, porque el principal apalancamiento es el ahorro de las familias, y porque el crédito público se calza sobre una nueva oferta y se ajusta con un coeficiente que acompaña la evolución de la inflación (pero que no desborda la evolución de los salarios). Y finalmente resuelve el problema de la dolarización, porque las nuevas unidades se venden a su costo en pesos y no las comercializa el sector privado inmobiliario convencional.

En esta articulación entre Estado, empresas y familias se juega la posibilidad de desmercantilizar el acceso a la vivienda a través de un ecosistema que combina iniciativa y activos públicos, ahorro privado y un entorno empresarial más diversificado. Se trata de darle contexto al derecho a la vivienda, para que sea más que un derecho consagrado en la letra de la Constitución y se vuelva una realidad efectiva.

La clave para una política de vivienda exitosa es comprender que tiene que ser diversa en sus abordajes y que tiene que diseñarse a partir de las particularidades y las características de cada sector de la sociedad. No es lo mismo pensar una política de vivienda para quienes carecen de capacidad de ahorro que para los sectores medios que sí tienen algún pequeño ahorro pero no el capital suficiente para afrontar los costos del mercado tal cual funciona hoy. También es imperioso reconocer que durante varias décadas no va a ser posible satisfacer el extendido aspiracional de la vivienda en propiedad y, por tanto, es imprescindible proponer como alternativa la generación de un enorme stock de vivienda pública para alquileres asequibles.

La política de vivienda, además, debe inscribir sus diversos abordajes en el marco de un modelo general de desarrollo urbano, que garantice una ocupación armónica, equilibrada y sustentable del territorio, que promueva la mixtura social y usos, y que provea de forma equitativa el acceso a todos los derechos urbanos que hacen a la construcción de una sociedad justa, integrada y con más oportunidades.