La Ley de Alquileres, ¿la culpable de todos los males?

Hola, ¿cómo estás? Espero que bien. Hoy se cumplen 38 años de la recuperación de la Democracia en nuestro país y ese es un motivo para festejar.

Vamos a lo nuestro. 

Primero lo ineludible. La semana pasada no llegué a escribirte y justo se concretó la venta de Costa Salguero y la rezonificación de la exciudad deportiva de Boca Jrs. Me acusaron de haber recibido sobres comprando mi silencio, pero tristemente para mis finanzas de fin de año no fue así. De hecho, tuve la oportunidad de expresarme sobre el tema en distintos espacios como esta nota de Franco Spinetta e hice algunos aportes para este editorial de Alejandro Bercovich.

De todas formas, si te interesa saber más sobre ambos proyectos, podés leer esto que escribí acá en su momento sobre el proyecto de Costa Salguero, o esta entrega más reciente sobre la rezonificación de Costanera Sur para construir viviendas de lujo frente al río. 

Igualmente, como casi todas las veces, mi opinión se resume en un meme: 

El largo debate sobre la Ley de Alquileres

El miércoles juraron las diputadas y los diputados que entraron al Congreso Nacional como resultado de las últimas elecciones. Entre los temas que se mencionaron durante la campaña, e incluso después de la misma, estuvo la posibilidad de modificar o directamente derogar la Ley Nacional de Alquileres sancionada a mediados de 2020, en plena pandemia.

Hace pocas semanas el propio Presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, se expidió en consonancia con las cámaras inmobiliarias sobre el tema y afirmó que había que discutir un nuevo proyecto porque la ley actual había fracasado. Desde las asociaciones de inquilinxs y también desde círculos más académicos como el CELS apuntan a una falta de compromiso del gobierno nacional en controlar que se cumpla adecuadamente la ley e informar eficazmente sobre su contenido, función que quedó exclusivamente en manos de las inmobiliarias. En esta nota de Delfina Torres se recogen diversas opiniones que me parece interesante tener en cuenta. 

Tengo más dudas que certezas sobre este tema (como con todos) pero me parece que es una buena oportunidad para hacernos algunas preguntas e intentar entender de qué hablamos cuando hablamos de alquilar en Argentina, y hacerlo con datos. De eso se ocupa un informe que se confeccionó desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat (MDTyH) de la Nación, basado en datos publicados por el INDEC, pero que no circuló aún por canales oficiales.

Propiedad horizontal

Lo primero que me llamó la atención es la evolución del porcentaje de familias inquilinas en Argentina. El censo de 1947 contabilizó un 63% de personas que alquilaban su hogar, mientras que en 2001 ese número se había reducido al 11%. Claro, en el medio hubo un hecho que cambió todo: la Ley de Propiedad Horizontal. 

La normativa sancionada durante el primer gobierno de Perón permitía que en una sola superficie hubiera más de una persona que ostentara la propiedad. Antes de esa ley sólo había propietarios de casas o de edificios enteros que alquilaban departamentos. La ley que formó parte del Primer Plan Quinquenal democratizó rápidamente la propiedad inmueble y fue uno de los grandes factores de densificación de las ciudades argentinas, ya que había un incentivo mucho más claro para construir edificios, subdividirlos y vendérselos a pequeños propietarios, algo que antes no estaba permitido por la legislación.  

El porcentaje de hogares inquilinos aumentó casi al doble desde 2001 hasta hoy, alcanzando el 19% para el total de los aglomerados urbanos. Pero hay fuertes disparidades a lo largo y a lo ancho de la patria. En la ciudad de Buenos Aires se encuentra la mayoría de las familias inquilinas. Allí las personas que alquilan representan casi un tercio, pero hay dos aglomerados urbanos que la superan: Ushuaia-Río Grande, en Tierra del Fuego, y Río Cuarto, en Córdoba. 

La imagen de una chica o un chico que recién deja su hogar original para alquilar un pequeño departamento está algo distanciada de lo que indican las estadísticas, ya que entre el 47% y el 57% de los hogares inquilinos tienen jefaturas de familia de entre 30 y 49 años. Además, el tamaño de los hogares inquilinos da cuenta de que comprar una casa está vinculado a la conformación de una familia: en la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, casi el 40% son hogares unipersonales, y si se le agregan los hogares inquilinos compuestos por dos personas supera el 60%.

Enriquecer el debate

Los datos económicos que muestra el informe del Área de Alquileres del MDTyH -coordinada por Facundo Di Filippo y conformada por otros estudiosos del tema como Francisco D’Alessio, Juan Pablo Costa, Sofía Rodríguez Ardaya, Agustín Bontempo y Lucas Lenzi- relativizan en buena medida los datos que suelen difundirse acerca de la nueva Ley de Alquileres, en su mayoría basados en datos del propio sector inmobiliario que desde siempre se opuso a la normativa, y enriquecen el debate acerca de sus efectos. 

Un indicador clave es la evolución del peso del alquiler en los ingresos. Entre 2015 y 2021 ese peso (el cálculo está hecho en base a un departamento de 2 ambientes) aumentó en todos los aglomerados urbanos, excepto en Rosario, donde disminuyó un punto porcentual. En la ciudad de Buenos Aires es donde el aumento fue más profundo: pasó del 25% al 35% en solamente seis años. 

Pero para analizar, aunque sea parcialmente, si ese aumento fue resultado de la nueva legislación deberíamos mirar la variación 2019 vs. 2021, ya que 2020, como sabemos, fue un año muy atípico por medidas como el congelamiento de los alquileres. Si miramos esa variación en los principales aglomerados urbanos vemos que el peso del alquiler en el ingreso de los hogares se mantuvo estable en Rosario y Mendoza, mientras que en Córdoba disminuyó 4 puntos porcentuales y en CABA aumentó 3. 

Es decir que, al menos para departamentos de 2 ambientes y en los grandes números, no se ve un cambio tan determinante sobre los precios antes y después de la Ley de Alquileres. Pero incluso si lo hubiera, podríamos estar haciendo algo que pasa muchísimo en las Ciencias Sociales (y acá está incluida, por supuesto, la Economía) que es confundir correlación con causalidad. O bien creer que todo cambio en Y es a causa de X cuando hay muchas otras letras interfiriendo. 

Esto es en buena medida lo que sostiene el economista y Mg. en Desarrollo Económico Sergio Rosanovich: “Discuto con la idea de que la suba de precios de alquileres pueda ser adjudicada a la Ley de Alquileres. Lo que se suele obviar en el análisis es que la inflación de 2018 y 2019 fue mucho más alta de lo esperado, por lo que los contratos firmados en 2018 y que finalizaban en 2020 se habían celebrado con una expectativa de inflación mucho más baja, fijando aumentos semestrales cercanos al 15% mientras que la inflación acumulada esos dos años superó el 100%. Entonces los propietarios estaban esperando al 2020 para aumentar la base del contrato y compensar esa pérdida de rentabilidad”. 

Claro, cuando llegó ese momento había pandemia y empezó a operar el congelamiento de alquileres (aunque después hubo que devolver la diferencia en cuotas) fijado por Decreto. En medio de todo eso, se aprobó la nueva legislación de alquileres. “Entonces hubo un intento de recomposición a partir de fines de 2020, pero no todo se corresponde con la Ley de Alquileres, que pudo obviamente haber influido”, analiza Sergio. 

Otro de los consensos que parece haber es que la ley produjo una retracción fuerte en la oferta de departamentos en alquiler. Es otra de las nociones que Sergio intenta relativizar con datos del propio sector inmobiliario publicados por ejemplo por Soledad Balayan, ferviente opositora en redes sociales a la nueva Ley de Alquileres.

“Si se analiza el primer año de vigencia de la ley el stock está en niveles promedio parecidos a los de 2018, y superiores a cualquier momento entre 2015 y 2017”, sentencia Sergio al mirar los datos. 

En ese mismo gráfico se puede ver el aumento de departamentos en venta, un dato mucho más contundente. Posiblemente la falta de créditos hipotecarios efectivos impide que esa oferta encuentre una demanda, más allá de quienes ya tienen una propiedad que la venden para comprar otra de otro tamaño o en otra ubicación. 

Otros enfoques

El informe del MDTyH, además, calcula los costos que ahorran las familias inquilinas a partir de la nueva regulación de alquileres y concluye que “implicó un ahorro aproximado equivalente a un mes de alquiler por año, tomando un caso testigo del alquiler de un departamento de dos ambientes para la Ciudad de Buenos Aires”. 

La pregunta que se hacen quienes analizan posibles cambios en la ley es si ese ahorro es mayor o menor a la suba del piso inicial del contrato que incluyen para “cubrirse” de posibles pérdidas derivadas del Índice de Contratos de Locación (ICL). Justamente el ICL, que establece los aumentos anuales -tomando el promedio de la variación de los precios y de los salarios-, mostró en seis de los últimos doce meses una variación menor a los detectados por el INDEC para, por ejemplo, un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires.  

Si bien en el arco político e inmobiliario, así como también en una parte de la propia población inquilina, parece haber consenso en que la nueva ley no funcionó para mejorar el acceso a la vivienda -y que hasta incluso agravó la situación-, en ámbitos más especializados coinciden que esperar que una ley en soledad solucione el problema del acceso a la vivienda es una actitud de mínima voluntarista y apuntan a políticas complementarias y otros enfoques para ampliar la oferta. 

El impuesto a la vivienda vacía es uno de los instrumentos más mencionados en el último tiempo en ese sentido, hasta por el propio Jefe de Gobierno porteño. Pero también existe otro instrumento bastante más implementado: que el Estado construya vivienda exclusivamente destinada al alquiler para intentar morigerar los precios mediante una oferta más accesible que compita con la privada. 

Muchas veces te mencioné experiencias en ese sentido en ciudades europeas como Berlín o Viena, pero esta semana apareció un ejemplo mucho más cercano porque Carolina Cosse, intendenta de Montevideo, anunció oficialmente que expropiará terrenos baldíos y casas abandonadas para construir vivienda de alquiler subsidiado. Esta política resulta de la detección de estos terrenos que están en condiciones de ser expropiados porque su deuda excede su valor fiscal. Quizás alcanza con mirar lo que pasa al otro lado del río para buscar otros enfoques.

Bonus track

• Un planazo para el fin de semana: el colectivo Sala de Máquinas organiza Ciudad escena: intervenciones sensibles en el espacio urbano. Hay un montón de conferencias y movidas artísticas que me parece que te pueden interesar mucho. 

Eso es todo por hoy.

Que tengas un lindo fin de semana.

Abrazos,

Fer

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